Что нужно сделать перед продажей квартиры: полный чек-лист продавца

Продать квартиру - это не просто подписать договор и получить деньги. Это сложный процесс, где даже мелкая оплошность может привести к провалу сделки, задержкам или судебным разбирательствам. Многие продавцы думают, что достаточно найти покупателя и показать квартиру. Но на самом деле, подготовка начинается задолго до первого просмотра. Если вы хотите продать быстро, без лишних хлопот и с минимальным риском, нужно заранее собрать все документы, разобраться с юридическими нюансами и привести жильё в порядок. Вот пошаговый чек-лист, который реально работает в России в 2026 году.

Документы: основа любой сделки

Без правильных документов сделка не пройдёт даже в МФЦ. Первое, что нужно проверить - паспорта всех собственников. Они должны быть действующими, без исправлений, с полным набором страниц. Если паспорт просрочен или повреждён - сначала его нужно заменить. Это занимает до 10 дней, и если вы не учтёте этот срок, сделка может сорваться.

Основной документ, подтверждающий ваше право на квартиру, зависит от того, как вы её получили. Если вы купили - это договор купли-продажи. Если приватизировали - документ о приватизации. Если участвовали в долевом строительстве - договор ДДУ. Важно: если у вас есть старое свидетельство о праве собственности (выданное до 2016 года), оно всё ещё действует. Но его данные должны совпадать с паспортом. Если фамилия изменилась после замужества - нужно приложить свидетельство о браке.

Самый важный документ сегодня - выписка из ЕГРН. Она должна быть свежей: не старше трёх дней на день сделки. Получить её можно в МФЦ или через Госуслуги. В этой выписке вы увидите не только ваше имя как собственника, но и наличие обременений: ипотека, арест, запрет на регистрацию. Если есть ипотека - нужно приложить документ о её погашении. Без этого покупатель не пойдёт на сделку, особенно если он берёт ипотеку.

Согласия и статус семьи

Если квартира была куплена в браке - это совместно нажитое имущество. Даже если вы оформили её только на себя, супруг должен дать нотариально заверенное согласие на продажу. Без него сделку могут оспорить через суд. То же самое касается брачного договора: если он есть - его тоже нужно предоставить.

Если в квартире проживают несовершеннолетние дети - и они являются собственниками, или вы использовали материнский капитал при покупке - ситуация усложняется. Вам нужно предоставить справку об остатке материнского капитала. Это подтверждает, что вы выполнили обязательство по выделению долей детям. Если вы не сделали этого - органы опеки могут запретить сделку. Даже если дети просто прописаны - лучше заранее разобраться, не связаны ли их права с использованием материнского капитала.

Кто живёт в квартире? Проверка регистрации

Покупатель не хочет покупать квартиру с чужими людьми внутри. Поэтому вам нужно получить две справки: форма 9 и форма 12.

Форма 9 - это список всех, кто зарегистрирован в квартире на момент выдачи. Если там есть кто-то, кроме вас - его нужно выписать. Даже если человек давно не живёт, но прописан - он имеет право вернуться. Это частая причина судебных споров.

Форма 12 - это список тех, кто был временно выписан. Например, кто уехал в другой город, но не снялся с регистрации. Эта справка защищает покупателя от претензий людей, которые могут заявить: «Я жил здесь, я имею право вернуться». Получить обе справки можно бесплатно в МФЦ или через управляющую компанию.

Коммунальные услуги: чистый счёт - чистая сделка

Задолженность по коммуналке не переходит на нового владельца - это закон. Но покупатель не захочет брать квартиру с долгом. Он может отказаться, потребует скидку или вообще уйдёт к другому продавцу. Поэтому получите справку об отсутствии задолженности. Её выдают в управляющей компании или МФЦ. Приложите к ней последние квитанции - с показаниями счётчиков. Это сразу вызывает доверие: покупатель видит, что вы честно платите и не скрываете ничего.

Техническое состояние: перепланировка и инженерия

Если вы делали ремонт и переставляли стены - вам нужны документы БТИ. Без них банк не даст ипотеку покупателю. БТИ выдаёт поэтажный план и экспликацию - это чертежи, которые показывают, как квартира была до и после перепланировки. Если перепланировка была незаконной - её нужно легализовать. Это займёт время, но лучше сделать это заранее, чем потом терять покупателя.

Проверьте состояние коммуникаций: нет ли протечек, работает ли отопление, есть ли счётчики на воду и электричество. Если счётчиков нет - покупатель может потребовать их установить. Это лишние расходы, которые лучше избежать.

Физическая подготовка: как сделать квартиру привлекательной

Документы - это только половина. Квартира должна выглядеть как дом, а не склад. Генеральная уборка - это минимум. Уберите всё лишнее: обувь, инструменты, старые игрушки, коробки. Покупатели представляют себя в этом пространстве - если там много хлама, они не смогут представить, как будет жить их семья.

Проветрите все комнаты. Запах табака, животных или плесени - это красные флаги. Даже если вы не чувствуете запаха - он есть. Лучше заказать клининг. Также сделайте качественные фото: светлые, без теней, с видом на окна. Фотографии - это первое, что увидит покупатель. Если они плохие, он даже не приедет смотреть.

Доверенности и особые случаи

Если вы не можете лично участвовать в сделке - нужна нотариально заверенная доверенность. Но даже с ней есть риски. Проверьте доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты - убедитесь, что она не отменена. Но лучше всё-таки присутствовать лично. Мошенники часто используют поддельные доверенности.

Если квартира досталась по наследству - проверьте, прошло ли полгода с момента открытия наследства. Если меньше - сделка может быть признана недействительной. Если есть несколько наследников - все они должны быть включены в сделку или дать согласие.

Что ещё важно: не забудьте про ЕЖД

В некоторых городах, включая Москву и Санкт-Петербург, доступен Единый жилищный документ (ЕЖД). Он объединяет в себе данные о собственнике, зарегистрированных лицах и технических характеристиках. Если вы живёте в городе, где это есть - запросите его. Это сэкономит вам время: вам не нужно будет собирать отдельно формы 7, 9 и 12.

Проверьте себя: 5 вопросов перед подачей документов

• Все паспорта собственников действительны и без исправлений?
• Выписка из ЕГРН получена менее 3 дней назад?
• Нет зарегистрированных лиц, которых нужно выписать?
• Нет задолженности по коммуналке и налогам?
• Если есть перепланировка - есть ли документы БТИ?

Если хотя бы один ответ «нет» - не спешите выставлять квартиру. Дороже будет потом.

Что делать, если что-то не получается?

Если вы не уверены в документах - обратитесь к риелтору. Он не должен делать за вас всю работу, но поможет проверить, что вы не пропустили ничего критичного. Особенно если в квартире есть несовершеннолетние собственники, наследство или сложный юридический фон. Лучше потратить 2-3 тысячи на консультацию, чем потерять десятки тысяч из-за ошибки.

Не торопитесь. Не давайте «запись» покупателю, пока не собрали все бумаги. Не соглашайтесь на аванс без договора. Если продавец торопит вас - это повод насторожиться. Сделка с недвижимостью - это не покупка телефона. Здесь важно не скорость, а надёжность.