ДДУ или переуступка права требования в новостройке: что выгоднее покупателю в 2025 году

Вы выбираете квартиру в новостройке и стоите перед двумя вариантами: заключить ДДУ напрямую с застройщиком или купить право требования по переуступке. Оба варианта - законные, но сильно отличаются по риску, цене и срокам. Как не ошибиться? Разберёмся по шагам - без лишней теории, только то, что реально влияет на ваш кошелёк и спокойствие.

Что такое ДДУ и как он работает

Договор долевого участия (ДДУ) - это прямой контракт между вами и застройщиком. Вы платите за квартиру, которую ещё не построили. С 2019 года все деньги идут на эскроу-счёт в банке, а не на счёт застройщика. Только после сдачи дома, когда вы подпишете передаточный акт, банк переведёт средства застройщику. Это защита от обмана - если проект провалится, ваши деньги вернутся.

Срок оформления ДДУ - 3-5 рабочих дней. Госпошлина - 350 рублей. Документы нужны минимальные: паспорт, договор, согласие на цену. Никаких согласий от третьих лиц, никаких проверок предыдущих владельцев. Застройщик несёт всю ответственность: сроки сдачи, качество, неустойки за задержку. По данным Росреестра, в 2023 году 82,7% сделок на первичном рынке - это именно ДДУ.

Цена фиксируется на весь срок строительства. Если вы покупаете на этапе котлована, квартира может быть на 25-30% дешевле, чем на этапе чистовой отделки. Например, за 7 млн рублей в котловане вы получите ту же квартиру, которую на этапе отделки предложат за 9,5 млн. Но ждать придётся 2-3 года. Это подходит тем, кто готов терпеть и хочет сэкономить.

Что такое переуступка права требования

Переуступка - это когда вы покупаете не квартиру, а право требовать её от застройщика у того, кто уже заключил с ним ДДУ. То есть вы становитесь новым дольщиком в уже существующем договоре. Продавец - это первоначальный покупатель, который решил продать свою «резервацию» до сдачи дома.

Сделка возможна только до подписания передаточного акта. После этого - уже обычный договор купли-продажи. Переуступка требует согласия застройщика (если это прописано в первичном ДДУ), переоформления эскроу-счёта и уведомления банка, если у предыдущего покупателя была ипотека. В 2023 году 68% сделок с переуступкой требовали согласия банка - это значит, что почти две из трёх таких сделок связаны с кредитом.

Срок оформления - 10-15 дней. Госпошлина та же - 350 рублей. Но документов теперь гораздо больше: оригинал ДДУ, выписка из ЕГРН, письмо от застройщика, согласие банка, справка об отсутствии задолженностей. Если вы не проверите всё это - рискуете купить чужие проблемы.

Сколько реально стоит переуступка

Цена по переуступке - это первоначальная стоимость ДДУ плюс наценка продавца. В среднем наценка составляет 7-12% от рыночной стоимости на текущем этапе строительства. То есть, если квартира на этапе черновой отделки стоит 8 млн рублей по рынку, продавец может запросить 8,6-8,96 млн. Это не всегда дешевле, чем ДДУ на том же этапе.

Плюс к этому - дополнительные расходы:

• Комиссия застройщика за оформление - 0,5-1,5% от стоимости ДДУ (в среднем 50-100 тысяч рублей).
• Нотариус - если сумма сделки выше 3 млн рублей (с 2023 года по закону №251-ФЗ), нотариальное удостоверение обязательно. Стоимость - от 15 до 20 тысяч рублей плюс 0,5% от суммы.
• Оплата долгов предыдущего дольщика - если он не заплатил очередной взнос, вы можете стать его «наследником» по долгам. По данным Dvizh.io, 17% покупателей по переуступке столкнулись с таким сюрпризом.

В 2023 году средняя общая стоимость оформления переуступки выросла на 28% - с 15 до 19,2 тысяч рублей только за нотариуса и согласия. Это не считая потенциальных штрафов и пени.

Налоги: кто платит и сколько

Если вы покупаете по ДДУ - вы не платите налог. Вы - покупатель. Налог платит продавец при переуступке. Он обязан уплатить 13% НДФЛ с дохода от продажи. Но он может воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн рублей. То есть если он купил квартиру за 5 млн, а продал за 6,5 млн, его доход - 1,5 млн. Вычет уменьшает налогооблагаемую базу до 500 тысяч. Налог - 65 тысяч рублей вместо 195 тысяч.

А если с момента заключения первичного ДДУ прошло более трёх лет - можно снизить налог ещё сильнее. С 2024 года по новым правилам вычет можно применить, если прошло пять лет. Но даже по старым правилам - три года - это уже хорошая экономия. По данным НАРН, для квартиры стоимостью 8-10 млн рублей это даёт сбережения в 85-92 тысячи рублей на налогах.

Вы как покупатель по переуступке не платите налог. Но вы платите цену, которая уже включает налог продавца. То есть вы не избегаете налога - вы его оплачиваете косвенно.

Риски: что может пойти не так

ДДУ - самый безопасный путь. Застройщик несёт полную ответственность. Если он банкротится - вы получаете деньги обратно через эскроу. Если сдача задерживается - вы получаете неустойку. Пользователь с CIAN написал: «Купил по ДДУ, дом сдали на 60 дней позже - получил 1,2 млн рублей неустойки». Это реальность, а не исключение.

Переуступка - рискованнее. Почему?

• Продавец мог быть в ипотеке, и банк не дал согласия - сделка может быть признана недействительной.
• Застройщик может отказаться подписать переуступку, если у предыдущего дольщика есть долги - и вы останетесь без квартиры и без денег.
• Если проект в списке проблемных (по данным АИЖК, 3,7% сделок с переуступкой в 2022 году были признаны недействительными), вы не сможете зарегистрировать право в Росреестре.
• Вы не знаете, как застройщик относился к предыдущему дольщику. Может, он не платил взносы, и теперь у вас будут ограничения на регистрацию.

По данным Национальной лиги риэлторов, в 2023 году 4,1% сделок с переуступкой оспаривались в суде - против 1,2% прямых ДДУ. Это почти в три раза выше риск.

Кому что выгоднее

Выбирайте ДДУ, если:

• Вы покупаете для себя, а не для перепродажи.
• Готовы ждать 2-3 года.
• Хотите минимальные риски и гарантии от застройщика.
• Планируете использовать материнский капитал или ипотеку с господдержкой - эти программы работают только с первичными ДДУ.

Выбирайте переуступку, если:

• Вам нужна квартира уже через 6-12 месяцев - строительство почти завершено.
• Вы хотите квартиру с черновой или даже чистовой отделкой - и не хотите ждать, пока застройщик дойдёт до этого этапа.
• Вы инвестор - вы покупаете, чтобы продать через 9-14 месяцев и получить 15-19% годовых.
• Вы нашли предложение, где цена ниже рыночной на 5-8% - это бывает, но редко.

Согласно Domclick, 43% сделок с переуступкой - это инвестиции. А среди покупателей для собственного проживания - только 12%. То есть если вы не инвестор, переуступка - это скорее исключение, чем правило.

Что делать, чтобы не попасть в ловушку

Если вы выбираете переуступку - действуйте так:

1. Запросите у продавца оригинал ДДУ и выписку из ЕГРН - убедитесь, что квартира действительно зарегистрирована на него.
2. Проверьте, есть ли задолженность по платежам - запросите справку от застройщика и проверьте платежи за последние 3 года.
3. Получите письменное согласие застройщика - без него сделка может быть оспорена.
4. Если ипотека - запросите согласие банка. Без него сделка не пройдёт регистрацию.
5. Закажите юридическую проверку - 5-10 тысяч рублей сейчас спасут от потери миллиона.
6. Не переводите деньги до регистрации сделки в Росреестре. Все платежи - через эскроу-счёт.

Если вы выбираете ДДУ - не спешите. Сравните цены на разных этапах. Купите на этапе котлована - сэкономите 25-30%. Не берите квартиру на этапе «чистовой отделки» - вы платите за то, что уже купили другие.

Тренды 2025 года: что меняется

С 2024 года вводятся новые требования к застройщикам: обязательное страхование ответственности. Это снижает риски по ДДУ - если застройщик разорится, страховка покроет ваши потери. Но это не распространяется на переуступку. Там вы рискуете всё равно - потому что застройщик не несёт ответственности за действия предыдущего дольщика.

С 2025 года планируют запустить электронную регистрацию переуступки через Госуслуги. Срок сократится с 10-15 дней до 3-5. Это упростит процесс, но не уберёт риски. Если у продавца был долг - он останется.

Доля сделок с переуступкой растёт: с 17,3% в 2023 году до прогнозируемых 22-25% в 2025. Но рост связан не с безопасностью - а с дефицитом готовых квартир. Люди хотят жить сейчас, а не через три года. И готовы платить за это.

Итог простой: если вы не инвестор, не торопитесь. ДДУ - безопаснее, дешевле, надёжнее. Переуступка - это как купить подержанный автомобиль с неизвестной историей. Может быть выгодно. Но если не проверите всё - рискуете получить не машину, а проблемы.