Как согласовать ипотеку на квартиру на вторичном рынке с несколькими залогами
ноя, 21 2025
Покупка квартиры на вторичном рынке, которая еще не выплачена предыдущим владельцем, - это не редкость, а обычная практика. В 2024 году почти каждая пятая ипотечная сделка в России проходила именно так: квартира в залоге у одного банка, а покупатель берет кредит в другом. Такая схема работает, если все шаги сделаны правильно. Но если вы не знаете, как согласовать ипотеку при покупке квартиры, находящейся в залоге у другого банка, - вы рискуете столкнуться с задержками, дополнительными расходами или даже срывом сделки.
Почему это вообще возможно?
Согласно закону № 102-ФЗ «Об ипотеке», продавец может продать квартиру, даже если она еще в залоге у банка. Главное - погасить долг перед банком до регистрации права собственности. Но вместо того чтобы ждать, пока продавец сам накопит деньги на досрочное погашение, покупатель может использовать свои средства - полученные по ипотеке - чтобы погасить долг за него. Это не обман, а стандартная процедура, которая упрощает сделку и расширяет выбор.
В 2024 году 18% всех сделок на вторичном рынке проходили именно по такой схеме. Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк активно предлагают такие программы. Банки не просто допускают такие сделки - они их продвигают. Почему? Потому что вероятность одобрения ипотеки в таких случаях выше - на 20-25% по сравнению со стандартными заявками. Просто потому, что недвижимость уже есть, она оценена, и банк видит реальный залог.
Какие банки работают с такими сделками?
Не все банки одинаково легко идут на сделки с залоговыми квартирами. Лидеры рынка - это крупные игроки с развитой инфраструктурой:
- Сбербанк: предлагает программу «Быстрая ипотека для залоговых квартир» с одобрением за 3 рабочих дня и ставкой от 7,5% для зарплатных клиентов. Минимальный первоначальный взнос - 20,1%.
- ВТБ: требует, чтобы квартира была в собственности продавца не менее 3 лет, и не кредитует объекты старше 50 лет. Первый взнос - от 20%.
- Совкомбанк: один из немногих, кто предлагает первоначальный взнос всего 15% и скидку 0,5% для зарплатных клиентов.
- Газпромбанк и Россельхозбанк: активно участвуют в таких сделках, особенно в регионах.
Важно: банки не берут в залог квартиры из программ реновации, а также объекты в исторических центрах, если они не соответствуют требованиям к состоянию. Например, хрущевки с изношенными инженерными системами или дома без лифта в центре Петербурга могут быть отклонены даже при хорошей цене.
Как проходит сделка: пошаговая схема
Процесс выглядит сложнее, чем при покупке квартиры без залога, но на практике - это четко отлаженная цепочка. Вот как это работает:
- Выбор квартиры и подача заявки. Вы находите объект, который вам подходит, и подаете заявку на ипотеку в свой банк. Банк проводит оценку квартиры - она должна соответствовать требованиям (не в аварийном состоянии, не в зоне сноса, не старше 50 лет).
- Согласование с банком продавца. Ваш банк связывается с банком, в котором у продавца действует ипотека. Они договариваются о порядке погашения долга. Обычно банк продавца требует, чтобы в договоре купли-продажи было указано, что часть денег от сделки пойдет именно на погашение его кредита.
- Подписание договора купли-продажи. Договор подписывается с условием: часть средств (сумма долга продавца) переводится напрямую в банк продавца, а остаток - на его счет.
- Подача документов в Росреестр. Все документы передаются на регистрацию. Росреестр приостанавливает регистрацию права до момента, пока не будет подтверждено погашение ипотеки продавца.
- Погашение долга продавца. Деньги с вашего счета (по ипотеке) переводятся в банк продавца. Он снимает обременение с квартиры - это происходит в течение 1-3 дней.
- Завершение регистрации. Росреестр возобновляет процесс: регистрирует ваше право собственности и новую ипотеку на ваше имя. Только после этого вы получаете выписку из ЕГРН и можете заселяться.
- Перевод остатка продавцу. После регистрации вся разница между стоимостью квартиры и суммой, потраченной на погашение долга, переводится продавцу.
Среднее время сделки - 45-60 дней. Это на 10-20 дней дольше, чем при покупке без залога. Но в 2024 году благодаря новым рекомендациям ЦБ РФ срок снятия обременения сократился с 14 до 5-7 дней. Это уже значительный прогресс.
Сколько это стоит: расходы и условия
Вы не просто берете кредит - вы платите за сложность сделки. Вот что входит в стоимость:
- Первоначальный взнос: от 15% (Совкомбанк) до 20,1% (Сбербанк). Некоторые банки называют это «ипотекой без первоначального взноса» - это маркетинг. Формально он есть, просто его платит не вы наличными, а ваш кредит.
- Ставка: от 6% до 10% годовых. В 2024 году средняя ставка по таким сделкам - 8,2%. Это ниже, чем по стандартным ипотекам, потому что банк видит надежный залог.
- Оценка недвижимости: 3-5 тысяч рублей. Обязательно. Банк не даст кредит, если не знает, сколько стоит квартира.
- Страховка: обязательна - и на жилье, и на жизнь заемщика. Стоимость - от 1% от суммы кредита в год.
- Нотариус: если договор купли-продажи требует нотариального удостоверения (например, если есть доли у несовершеннолетних), это еще 5-10 тысяч рублей.
- Комиссии банка: за перевод денег, за согласование, за открытие счета - могут быть, но не всегда. Уточняйте в каждом банке.
Сумма кредита обычно не превышает 80% от оценочной стоимости. Даже если вы готовы заплатить 100%, банк не даст больше - он защищает себя от риска падения цен.
Плюсы и минусы: что выигрываете, а что теряете
Эта схема не подходит всем. Разберитесь, зачем она вам нужна.
Плюсы
- Больше выбора. Вы можете купить квартиру, которую продавец не может продать иначе - например, в хорошем районе, но с долгом. Без этой схемы вы бы ее даже не увидели.
- Высокая вероятность одобрения. Если у вас стабильный доход, банк почти наверняка даст кредит - даже если у вас небольшая зарплата или неидеальная кредитная история. Залог - это гарантия.
- Нет необходимости копить на первоначальный взнос. Деньги на него вы берете в кредит - это удобно, если вы не хотите ждать годами.
Минусы
- Долго. Срок сделки - 45-60 дней. Если вы хотите заселиться быстро - это не ваш вариант.
- Сложно. Три стороны: вы, продавец, два банка. Каждый из них требует документов, согласований, проверок. Один промах - и сделка встает.
- Риск срыва. Если банк продавца не успевает снять обременение, а ваш кредит уже одобрен, вы можете остаться без квартиры и с потерянными деньгами. Некоторые покупатели вынуждены брать временные кредиты под 20-30% годовых, чтобы закрыть долг продавца.
- Ограниченные объекты. Не все квартиры подходят. Старые дома, хрущевки, квартиры в домах под снос - под запретом.
Что говорят покупатели: реальные истории
На форумах и в отзывах люди делятся опытом. Большинство - довольны, но только если готовы к сложностям.
Иван из Москвы: «Покупали квартиру в залоге у ВТБ через Сбербанк. Сделка заняла 45 дней - на 15 дней дольше, чем ожидал. Но все прошло без задержек, потому что мы заранее договорились с обоими банками. Главное - не торопиться и не надеяться на удачу».
Анна из Санкт-Петербурга: «Сделка провалилась из-за того, что банк продавца потребовал погасить ипотеку за три дня до регистрации. У нас кредит еще не одобрили. Пришлось брать микрозайм под 28% - потеряли 120 тысяч рублей. Теперь я знаю: никогда не подписывайте договор без гарантии, что банк продавца даст вам письменное согласие на сроки».
Средний рейтинг таких сделок - 3,8 из 5. Плюсы перевешивают, но только если вы не торопитесь и не экономите на юристе.
Как не попасть в ловушку: 5 правил
Если вы решили идти этим путем - следуйте этим правилам:
- Не подписывайте договор купли-продажи без согласования с банком. Убедитесь, что банк продавца подтвердил, что примет деньги по сделке и снимет обременение в срок.
- Запросите письмо от банка продавца. Оно должно содержать: сумму долга, срок погашения, реквизиты счета для перевода. Без этого - рискуете остаться без квартиры и без денег.
- Используйте аккредитив. Деньги на погашение ипотеки продавца должны идти через банковский аккредитив - это гарантия, что деньги уйдут только после подтверждения снятия обременения.
- Закажите юридическую проверку. Проверьте, нет ли арестов, запретов, споров о праве собственности. 70% осложненных сделок происходят из-за скрытых обременений.
- Имейте резерв времени и денег. Добавьте к сроку сделки еще 10-15 дней. И отложите 5-10% от суммы сделки на непредвиденные расходы - нотариус, временный кредит, переезд.
Что меняется в 2025 году
Рынок не стоит на месте. В 2024 году ЦБ РФ упростил процедуру снятия обременения, а 15 крупнейших банков ввели электронный документооборот - теперь согласование между банками занимает не 7-10 дней, а 2-3. Это огромный шаг вперед.
К 2025 году доля сделок с залоговыми квартирами может вырасти до 25%. Банки конкурируют за клиентов - ставки падают, сроки сокращаются. Но есть и риск: если ключевая ставка ЦБ РФ превысит 16%, ипотека станет дороже 18%, и спрос упадет. Схема останется, но станет менее привлекательной.
Сейчас - лучшее время для покупки. Условия удобные, банки готовы идти навстречу. Главное - не спешить, не экономить на проверках и не доверять устным обещаниям. Пишите все, фиксируйте, проверяйте - и вы получите не просто квартиру, а сделку, которая не обернется проблемами.
Можно ли купить квартиру в залоге без первоначального взноса?
Формально - нет. Даже если банк называет это «ипотекой без первоначального взноса», деньги на погашение долга продавца все равно идут от вас - просто не наличными, а через кредит. Минимальный взнос составляет 15-20% от стоимости квартиры. Это не обход закона, а способ распределить платежи. Вы не платите сразу, но вы платите - и это заложено в размер кредита.
Что делать, если банк продавца отказывается сотрудничать?
Если банк продавца не хочет идти на контакт - сделка не состоится. Вы не можете заставить его снять обременение. В этом случае единственный выход - найти другую квартиру или договориться с продавцом о досрочном погашении за его счет. Некоторые продавцы берут кредит на погашение ипотеки у родственников, чтобы упростить сделку. Если банк продавца - мелкий или региональный, шансы на сотрудничество ниже. Лучше выбирать квартиры в залоге у крупных банков: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк - они имеют отлаженные процедуры.
Можно ли использовать материнский капитал при покупке залоговой квартиры?
Да, можно. Материнский капитал можно направить на погашение ипотеки - как вашей, так и предыдущей. Но только после того, как квартира будет зарегистрирована на вас. То есть сначала вы оформляете ипотеку, потом подаете заявление в Пенсионный фонд, и только после его одобрения деньги переводятся на погашение долга. Это требует времени - не менее 2-3 месяцев. Поэтому маткапитал лучше использовать как дополнительный источник, а не как основной способ оплаты.
Как проверить, есть ли обременение на квартире?
Запросите выписку из ЕГРН - это единственный надежный способ. Сделать это можно через сайт Росреестра, МФЦ или через нотариуса. В выписке будет указано: кто является собственником, есть ли залог, аресты, сервитуты. Не доверяйте словам продавца. Даже если он говорит, что «все выплачено», - проверьте. В 2023 году 12% осложненных сделок произошли из-за того, что продавец не снял обременение, но утверждал, что сделал это.
Что будет, если сделка сорвется после одобрения ипотеки?
Если вы уже получили одобрение ипотеки, но сделка не прошла - кредит не выдается. Вы не обязаны платить по кредиту, если квартира не зарегистрирована на вас. Но вы потеряете деньги на оценке, нотариусе, юристе - эти расходы не возвращаются. Поэтому перед подачей заявки убедитесь, что продавец и его банк действительно готовы сотрудничать. Не вкладывайте деньги в сделку, пока не получите письменные гарантии от обоих банков.
