Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость в 2025 году: что реально работает

Инвестиции в недвижимость в 2025 году - это не про мечты, а про цифры. Кто-то покупает квартиру, чтобы сдать в аренду. Кто-то вкладывает в новостройку, чтобы продать через год с прибылью. А кто-то просто хочет, чтобы деньги не таяли на счету. Всё это реально. Но не всё так просто, как кажется. В 2024 году цены на новостройки выросли на 12-15%, на вторичке - на 8-10%. В 2025 году рост замедлится до 5-8%. Это не крах. Это норма. И именно в такие моменты решается, кто останется с прибылью, а кто - с пустыми руками.

Почему недвижимость всё ещё работает

Инфляция в России остаётся выше 7% в год. Деньги на сберегательном счёте теряют ценность. А вот квартира - нет. Если вы купили однокомнатную в Тюмени за 3,5 млн рублей в 2023 году, то в 2025-м она стоит 4,1-4,3 млн. Даже если вы не сдаёте её в аренду, вы не теряете. Вы сохраняете. Это не инвестиция в доход - это инвестиция в стабильность.

А если сдавать? Чистая доходность жилой недвижимости - 5-7% в год. Это не 20%, как в акциях, но и не 0,5% как на вкладах. За эти 7% вы получаете ежемесячный доход, который не зависит от биржи. Арендаторы платят, даже если экономика дрожит. В Тюмени, Екатеринбурге, Казани спрос на съёмное жильё остаётся высоким. Люди переезжают, учатся, работают - им нужен кров. И это не сезонный спрос. Это постоянный.

Ещё один плюс - эскроу-счета. С 2020 года все новые проекты строятся через них. Застройщик не получает деньги, пока не сдаст дом. Это значит: меньше обманов, меньше рисков. Даже если компания обанкротится, ваши деньги не пропадут. Они вернутся вам. Это не идеально, но это гораздо лучше, чем в 2018-м.

Что приносит больше всего - жилая или коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость - магазины, офисы, склады - может приносить до 20% годовых. Звучит как мечта. Но за этим стоит реальность. Вы купили офис в Тюмени за 12 млн рублей. Сдаёте его за 200 000 рублей в месяц. Доход - 240 000 рублей в год. Это 20%. Но:

• Офис может стоять полгода без арендатора
• Ремонт - 300 000 рублей каждые три года
• Налоги на коммерческую недвижимость в 2-3 раза выше, чем на жилую
• Нужно платить за уборку, охрану, обслуживание

Жилая недвижимость - про стабильность. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры сдаются быстрее. Арендаторы - студенты, молодые семьи, мигранты. Они не требуют роскоши. Им нужен чистый пол, горячая вода и безопасность. Всё это дешевле содержать. И если вы купили квартиру на этапе строительства, вы экономите 20-30%. При сдаче дома она подорожает на 15-25%. Это не спекуляция - это план.

Новостройки: экономия или ловушка?

Покупать на этапе котлована - выгодно. Но не всегда безопасно. В 2024 году в Тюмени и Свердловской области было несколько случаев, когда застройщики использовали дешёвые материалы в апартаментах. Люди купили «квартиры», а через год выяснилось - стены тонкие, шум идёт от соседей, отопление не работает. И всё это - по закону. Апартаменты - это не жильё. Это коммерческая недвижимость. И там нет школ, детских садов, поликлиник. Арендаторы уходят. Вы остаётесь с пустой квартирой.

Выбирайте проекты от проверенных застройщиков: ГК «Стратегия», Дом.Клик, АКТИВО. Смотрите, где уже сданы дома. Смотрите, как живут люди в соседних корпусах. Проверяйте, есть ли у застройщика лицензия на строительство. Не гонитесь за скидкой 30%. Гонитесь за надёжностью.

Скрытые расходы, которые никто не рассказывает

Многие думают: купил квартиру - и деньги сами приходят. Это заблуждение. Вот что реально тратит инвестор:

• Налог на имущество - от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости
• Коммунальные платежи - если квартира пустует, их платите вы
• Ремонт - каждые 3-5 лет нужно менять сантехнику, красить стены, обновлять полы
• Управляющая компания - если сдаёте сами, тратите 5-15 часов в неделю на звонки, жалобы, договоры
• Агентская плата - если сдаёте через агентство, теряете 30-50% от первого месяца аренды
• Потеря времени - если арендатор не платит, вы тратите месяцы на суды

Профессиональная управляющая компания берёт на себя всё. Но берёт и 8-12% от дохода. Это значит: если вы получаете 20 000 рублей в месяц, вам остаётся 17 600-18 400. Но вы спите спокойно. Это вопрос выбора: время или деньги.

Альтернатива: ЗПИФы - инвестиции без головной боли

Не хотите снимать квартиру, не хотите разбираться с арендаторами? Есть Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы). Это не акции. Это не облигации. Это фонд, который покупает и управляет десятками квартир, офисов, складов. Вы покупаете паи - и получаете доход.

Доходность - 7-10% в год. Меньше, чем у коммерческой недвижимости, но почти как у жилой. Только без звонков от арендаторов, без ремонта, без налогов на имущество. Вы просто вкладываете 500 000 рублей - и всё. Фонд сам ищет арендаторов, платит налоги, ремонтирует объекты. АКТИВО и Газпромбанк предлагают такие фонды. Они надёжны. Регулируются ЦБ РФ. И вы не несёте риски одного объекта - ваш капитал распределён между десятками.

Это не для тех, кто хочет быстро разбогатеть. Это для тех, кто хочет спокойно получать доход. Без стресса. Без суеты. Без ночных звонков.

Кто выигрывает, а кто проигрывает в 2025 году

Выигрывают те, кто:

• Покупает в районах с растущим спросом - рядом с университетами, станциями метро, новыми бизнес-центрами
• Выбирает ликвидные объекты - однушки и двушки, а не пентхаусы
• Считает не только доход, но и расходы - и закладывает их в бюджет
• Не вкладывает всё в один объект - распределяет риск
• Пользуется эскроу-счетами - и не покупает у сомнительных застройщиков

Проигрывают те, кто:

• Думает, что недвижимость - это «быстрый» доход
• Покупает апартаменты, потому что они «дешевле»
• Не проверяет юридическую чистоту - и попадает на обман
• Игнорирует ремонт - и теряет арендаторов
• Берёт ипотеку под 20% и думает, что арендная плата покроет всё

Что делать, если вы только начинаете

Не покупайте сразу квартиру за 5 млн. Начните с 1,5 млн. Купите однушку в районе с хорошей транспортной доступностью. Сдайте её. Через год - продайте с небольшой прибылью. Потом купите вторую. Потом третью. Это не мечта. Это стратегия. Многие успешные инвесторы в Тюмени и Екатеринбурге начали именно так.

Обучение занимает 2-6 месяцев. Прочитайте отчёты Газпромбанка, изучите сайты Дом.Клик и АКТИВО. Посмотрите, какие районы растут. Зайдите на Realty.ru - посмотрите, сколько времени стоит на рынке одна и та же квартира. Это показатель ликвидности. Если квартира стоит 6 месяцев - не берите. Если сдаётся за неделю - берите.

И помните: недвижимость - это не казино. Это бизнес. С долгосрочным горизонтом. С рисками. С расходами. Но и с реальной доходностью. Если вы готовы работать - вы заработаете. Если нет - лучше вложите в ЗПИФы. Там тоже есть прибыль. Без нервов.