14 советов, как проверить квартиру перед покупкой на вторичном рынке и не попасть на мошенников
апр, 5 2025
Покупка квартиры на вторичном рынке - это не просто выбор комнат и окон. Это рискованная сделка, где за красивыми обоями может скрываться долг в 500 тысяч рублей, незаконная перепланировка или даже мошенник, который не является настоящим владельцем. По данным Росреестра, каждый шестой объект на вторичном рынке имеет юридические проблемы, а каждый пятый - скрытые технические изъяны. В 2024 году количество мошеннических схем выросло на 23% по сравнению с прошлым годом. Но это не значит, что покупать нельзя - просто нужно знать, как проверить квартиру правильно.
1. Запросите выписку из ЕГРН - и не доверяйте копиям
Первое, что вы должны сделать - это получить выписку из ЕГРН. Не верьте тем документам, которые продавец принес с собой. Они могут быть поддельными. Запросите выписку самостоятельно через сайт Росреестра или МФЦ. Электронная выписка приходит за 24 часа, и она имеет юридическую силу. В ней должны быть указаны: точный кадастровый номер, площадь (с допуском не более 0,3 м²), полный список собственников, дата регистрации права и, что самое важное - наличие обременений. Если в выписке написано «невозможность регистрации», это красный флаг. Скорее всего, квартира находится в судебном споре или под арестом.2. Проверьте, кто именно продает квартиру
Сверьте данные собственника в выписке ЕГРН с паспортом. Фамилия, имя, отчество, дата рождения - всё должно совпадать. Если продавец не собственник, а действует по доверенности - это ещё один повод насторожиться. Доверенность должна быть нотариально заверена. Проверить её подлинность можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Если продавец говорит, что доверенность «уже проверяли», требуйте показать оригинал и проверить её в реальном времени - по номеру и дате выдачи. Поддельные доверенности - один из самых популярных способов мошенничества.3. Узнайте, как собственник получил квартиру
Основание права собственности - это ключ. Если квартира была получена по наследству меньше года назад - будьте осторожны. Другие наследники могут оспорить сделку в суде. Если квартира приватизирована - проверьте, все ли члены семьи отказались от участия в приватизации. Если кто-то был несовершеннолетним и не получил долю - сделку могут аннулировать. Если квартира куплена в браке - нужен нотариально заверенный отказ супруга. Без него сделка может быть признана недействительной.4. Запросите справку о зарегистрированных людях (форма 9)
Сколько человек прописано в квартире? И кто они? Важно не только количество, но и статус. Если там прописаны несовершеннолетние, пенсионеры или люди с ограниченными правами - их выписка через суд займет месяцы и обойдется в десятки тысяч рублей. По данным Superrielt, 12,3% квартир на вторичном рынке имеют «чужих» прописанных. Узнайте, есть ли в квартире люди, которые не участвовали в сделке. Если продавец говорит, что «все выписались», требуйте справку из паспортного стола. Без неё - не подписывайте договор.5. Проверьте, нет ли долгов по коммунальным платежам
Квартира - это не только стены и окна. Это и долги. По данным Мосэнергосбыта, средний долг на одну квартиру - 47 800 рублей. И эти долги переходят к новому собственнику. Проверьте квитанции за последние 6 месяцев. Попросите продавца принести справку от управляющей компании, что долгов нет. Если он отказывается - это повод для отказа. Даже если вы купите квартиру без задолженностей, убедитесь, что все счетчики работают и не переписаны на другого человека. В некоторых случаях мошенники снимают счетчики и оставляют их на старом владельце - чтобы вы потом платили за чужое потребление.
6. Проверьте продавца на банкротство и в перечне террористов
Этот совет редко кто дает, но он спасает. Зайдите на сайт Федеральной службы судебных приставов (fssprus.ru) и введите ФИО продавца. Если он числится как банкрот - сделка может быть признана недействительной. Также проверьте его через сайт Минюста - есть ли сведения о причастности к экстремистской или террористической деятельности. Это не шутка. В 2024 году в Саратове сделку аннулировали, потому что продавец оказался в списке лиц, связанных с запрещенной организацией. Да, это редко, но это случается.7. Изучите план квартиры и сравните с реальностью
Запросите технический паспорт на квартиру - он есть в БТИ. Сравните его с тем, что вы видите. Сколько комнат? Где перегородки? Где вентиляция? Многие продавцы делают незаконную перепланировку - сносят перегородки, объединяют кухню с гостиной, переносят санузел. Это не просто нарушение - это риск обрушения, штрафы и обязательный ремонт за свой счет. По данным НАПРИ, 22% всех мошеннических схем связаны с незаконными перепланировками. Если план не совпадает с реальностью - требуйте разрешение на перепланировку. Без него - не покупайте.8. Проверьте состояние инженерных систем
Электрика, вода, отопление - это то, что не видно сразу. В 41% квартир на вторичном рынке проводка устарела и представляет опасность. Проверьте: есть ли заземление? Сколько розеток? Какие автоматы в щитке? Проверьте водопровод - откройте кран в ванной и в кухне. Если вода течет рывками, это признак засора или коррозии труб. Проверьте радиаторы - если они холодные, а отопление включено, значит, система не работает. Спросите, когда меняли трубы и проводку. Если ответ - «никогда», будьте готовы потратить 200-500 тысяч на замену.9. Осмотрите санузел и стены на плесень
Плесень - это не просто неэстетично. Это признак постоянной сырости. Проверьте стыки плитки, углы, потолок над ванной. Потяните за вентиляционную решетку - если она не дует, а наоборот, тянет внутрь - это плохо. Вентиляция в старых домах часто забита. Плесень и грибок - это не только ремонт, это и здоровье. По данным Роспотребнадзора, 37% жалоб на качество жилья в 2024 году связаны именно с плохой вентиляцией и сыростью. Если вы видите темные пятна - не покупайте. Или требуйте скидку в 15-20% на ремонт.
10. Проверьте состояние фундамента и стен
Пойдите на лестничную площадку и посмотрите на стены в подъезде. Если есть трещины шириной больше 2 мм - это признак оседания фундамента. Поднимитесь на этаж выше и ниже - сравните. Если трещины повторяются на нескольких этажах - это серьезно. Проверьте стены в квартире: есть ли сколы, отслоения штукатурки, влажные пятна на потолке? Даже если они маленькие - это может быть протечка из квартиры сверху. Или - признак аварийного состояния дома. Дома с трещинами в несущих стенах могут быть признаны аварийными - и тогда ваша квартира превратится в «дом под снос».11. Не доверяйте «дешевым» предложениям
Если квартира стоит на 20-30% ниже рыночной цены - это почти всегда ловушка. Мошенники продают квартиры, которые уже арестованы, или которые находятся в залоге у банка. Они используют поддельные документы и быстрые сделки. Даже если продавец говорит, что «специально снизил цену, чтобы быстро продать» - это не повод торопиться. Сравните цены в том же районе на CIAN или Яндекс.Недвижимость. Если цена сильно ниже - ищите причину. Часто она в том, что квартира не принадлежит продавцу, или у нее есть юридические проблемы.12. Закажите юридическую проверку - это не роскошь, а страховка
Самостоятельная проверка - это хорошо. Но если вы не юрист - вы пропустите детали. Крупные агентства (Domclick, CIAN, Superrielt) предлагают юридическую проверку за 15-30 тысяч рублей. За эти деньги они проверят: выписку ЕГРН, справки, документы на право собственности, наличие обременений, банкротство, незаконные перепланировки. По данным НАПРИ, такая проверка снижает риски на 85%. Это дешевле, чем потерять 5 миллионов рублей из-за сделки, которую можно было аннулировать.13. Делайте фото и видео на каждом этапе
При осмотре квартиры - снимайте всё. Потолок, стены, пол, окна, батареи, сантехнику, щиток, вентиляцию. Запишите, как течет вода, как работает отопление, как открывается дверь. Это не для красоты - это доказательство. Если после покупки вы обнаружите, что продавец скрыл трещину или протечку - видео станет вашим главным аргументом в суде. Фонарик, рулетка, уровень и лист А4 - возьмите с собой. С помощью листа можно проверить, насколько стена ровная. Если лист не прилегает - это признак перекоса.14. Не подписывайте договор без нотариуса
С 1 января 2024 года по ФЗ-218 сделки с долями в квартире должны проходить через нотариуса. Но даже если вы покупаете всю квартиру - лучше всё равно привлечь нотариуса. Он проверит все документы, запросит выписки, проверит участников на банкротство, проверит, нет ли арестов, и удостоверит, что все подписи - настоящие. Нотариус - это не просто печать. Это человек, который не даст вам заключить сделку, если что-то не так. Это ваша последняя линия защиты. И да - он не дешевый, но это инвестиция в спокойствие.Покупка квартиры - это не спонтанное решение. Это процесс, который занимает 7-14 дней. Не торопитесь. Не верьте устным обещаниям. Не покупайте, если что-то не проверено. Каждый из этих 14 шагов - это не рекомендация, а необходимость. Мошенники работают на вашей спешке. Если вы сделаете всё правильно - вы не просто купите квартиру. Вы купите себе спокойствие на десятилетия вперед.
