Насколько рискованно вкладываться в недвижимость в 2025 году: реальные угрозы и как их избежать
апр, 2 2025
В 2025 году многие всё ещё считают недвижимость самым надёжным способом сохранить деньги. Но если вы думаете, что купили квартиру - и деньги спасены, вы ошибаетесь. Инвестиции в недвижимость сегодня - это не пассивный доход, а сложная игра с множеством скрытых рисков. И если вы не понимаете, какие именно, можете остаться без денег, без квартиры и без понимания, что пошло не так.
Доходность - это не то, что кажется
Вы слышали, что сдача квартиры приносит 7-10% в год? Это был прошлый век. В 2025 году реальная рентная доходность жилой недвижимости в крупных городах - 3,5-5% после всех налогов и расходов. Да, вы получаете 15 000 рублей в месяц с квартиры, но налог на доход от аренды - 13%, коммуналка, ремонт, управляющая компания, налог на имущество - всё это съедает почти половину. Если вы купили квартиру в ипотеку под 15%, то ваши ежемесячные платежи могут быть выше, чем арендная плата. Вы не зарабатываете - вы просто не теряете. А это уже не инвестиция, это выживание.Ипотека под 15% - это не кризис, это норма
В 2021 году ипотека была под 6,5%. Тогда можно было купить квартиру и сдать её - и сразу начать зарабатывать. Сегодня ставки выше 15%. Это значит, что даже если вы купите квартиру за 5 миллионов рублей, ежемесячный платёж составит около 55 000 рублей. Аренда в хорошем районе Тюмени - 35 000-40 000. Разница - 15 000 рублей в месяц. Это не прибыль. Это долг. И он будет расти, если вы не найдёте арендатора, который платит больше. А если квартира в спальном районе с плохой транспортной доступностью? Тогда вы будете ждать арендатора три месяца. За это время вы потеряете 100 000 рублей. И это - только начало.Ликвидность - ваша главная угроза
Вы думаете, что квартиру всегда можно продать? Это самая опасная иллюзия. В 2025 году рынок разделился на два: ликвидные объекты и мёртвые. Ликвидные - это квартиры в центре Тюмени, Новосибирска, Екатеринбурга, с хорошей планировкой, в новых домах, с развитой инфраструктурой. Их покупают быстро. А что с квартирой в микрорайоне Западный? Старая планировка, нет парковки, далеко до школы, трамвай ходит раз в час? Вы её купили за 3,5 миллиона. Продать - не сможете. Даже если снизите цену на 30%. Потому что покупателей просто нет. Ипотечные банки не дают кредиты на такие объекты. А наличные покупатели ищут только то, что можно сразу заселить. Если вы купили не ликвидный объект - вы не инвестор. Вы просто хранитель, который не может выйти из сделки.
Новостройки - не панацея, а ловушка
Многие говорят: «Куплю в новостройке - дешевле, перепродам с наценкой». Но в 2025 году спрос на новостройки падает на 15-30%. Почему? Потому что люди не могут позволить себе ипотеку. И застройщики, чтобы продать, снижают цены. А если вы купили квартиру в строящемся доме за 4,5 миллиона, а через год застройщик объявил о заморозке проекта? Или у него нет лицензии? Или он просто исчез? Вы потеряете не только деньги, но и время. Даже если застройщик надёжный, вы платите за квартиру сейчас, а заселитесь только через два года. За это время инфляция съест 10-15% стоимости. И вы не получите ни рубля дохода, пока дом не сдадут. Это не инвестиция - это долгосрочная блокировка капитала.Коммерческая недвижимость - выше доход, выше риск
Апартаменты, магазины, офисы - они приносят 9-16% доходности. Звучит заманчиво. Но вы забываете про одно: они не работают без арендаторов. Если вы купили магазин на углу, а через год туда пришёл новый застройщик, снес старый двор, построил парковку - и все жители уехали? Ваш магазин пустует. Вы платите налоги, налог на имущество, коммуналку, а доход - ноль. И найти нового арендатора - это как выиграть в лотерею. Особенно если вы не живёте в городе, где покупаете. Арендаторы не будут платить вам, если не видят, что вы управляете объектом. Это не пассивный доход. Это бизнес. И бизнес требует времени, знаний, связи, и постоянного контроля.Налоги - это не «ещё один пункт», это катастрофа
Вы думаете, что налог на имущество - это 0,1% от кадастровой стоимости? Это правда. Но в 2025 году кадастровая стоимость пересчитывается. И в некоторых районах Тюмени она выросла на 40-60% за два года. Ваша квартира в 2023 году стоила 3,5 миллиона - налог 5 000 рублей. В 2025 - 5,5 миллиона. Налог - 18 000 рублей. И это только налог на имущество. Плюс налог на доход от аренды - 13%. Плюс налог на прибыль при продаже - если вы продадите квартиру раньше 5 лет, вам нужно платить 13% с разницы между покупкой и продажей. Вы купили за 4 миллиона, продали за 5,5 - прибыль 1,5 миллиона. Налог - 195 000 рублей. И это если вы всё оформили правильно. А если нет - штрафы, проверки, судебные разбирательства. Налоги - это не «мелочь». Это часть вашей прибыли, которую вы не видите, пока не получите квитанцию.
Что делать, чтобы не остаться в минусе
Если вы всё ещё хотите вкладывать в недвижимость - вот что реально работает в 2025 году:- Выбирайте только ликвидные объекты. Не «дешёвые», не «перспективные» - ликвидные. Квартиры с раздельными комнатами, в районах с метро, школами, аптеками, парковками. Если вы не можете продать её за 3 месяца - не покупайте.
- Не берите ипотеку под 15%. Если вы не готовы платить из своих доходов - не вкладывайте. Лучше сберегайте и ждите, пока ставки упадут.
- Покупайте только у проверенных застройщиков. Проверьте, сколько домов они сдали, есть ли судебные дела, какие отзывы у жильцов. Не верьте обещаниям. Смотрите на цифры.
- Диверсифицируйте. Не вкладывайте всё в одну квартиру. Если у вас есть 10 миллионов - купите одну квартиру за 5 миллионов, а остальные 5 - вложите в облигации, золото, или просто держите на счёте. Недвижимость - это не вся ваша жизнь.
- Не думайте, что это пассивный доход. Вы будете тратить 5-10 часов в месяц на управление: поиск арендаторов, ремонт, проверка платежей. Это работа. И если вы не готовы к этому - не начинайте.