Ипотека для самозанятых в 2025 году: требования, ставки и как одобрят кредит

В 2025 году получить ипотеку самозанятому - уже не миф. Пять лет назад банки почти автоматически отказывали людям с статусом плательщика налога на профессиональный доход (НПД). Сегодня, если вы работаете на себя, ведете учет через приложение «Мой налог» и показываете стабильный доход - шансы на одобрение растут до 70%. Это не сказка. Это реальность, которую уже используют тысячи россиян. Но чтобы не попасть в ловушку завышенных ставок и отказов, нужно понимать, что именно проверяют банки, какие документы требуют и как не переплатить лишнее.

Что банки видят в вашем доходе

Банк не смотрит на вашу профессию. Он смотрит на цифры. И если вы говорите, что зарабатываете 150 тысяч в месяц, он должен это увидеть. В 2025 году единственное официально признанное подтверждение дохода для самозанятых - это справка из приложения «Мой налог». Это не выписка из банка, не распечатка из Excel, а цифры, которые ФНС получает напрямую от налоговой системы. Банк получает эти данные через защищенный канал - и проверяет, не фальшивые ли они.

Ключевое требование - стабильность. Не просто средний доход за год. А чтобы деньги приходили каждый месяц. Если в одном месяце вы заработали 300 тысяч, а в следующем - 20 тысяч, банк увидит не рост, а риск. Лучше показать 12 месяцев подряд с доходом от 120-150 тысяч. Чем дольше история - тем лучше. ВТБ и Сбербанк требуют минимум 6 месяцев, но те, кто одобрили кредит, в среднем имели 10-14 месяцев истории.

Какие документы нужны

Вам понадобится только четыре документа - и все они доступны онлайн:

• Паспорт РФ
• СНИЛС
• Справка о регистрации как самозанятого (форма КНД 1122035)
• Справка о доходах (форма КНД 1122036)

Справки скачиваются из личного кабинета на сайте ФНС или в приложении «Мой налог». Никаких копий, никаких заверений. Банк получает их в электронном виде через систему межведомственного взаимодействия. Если вы не видите эти документы в приложении - проверьте, не просрочена ли регистрация. Статус самозанятого действует только при наличии активных доходов. Если вы не зарабатывали 3 месяца подряд - банк может не принять вашу справку.

Ставки и суммы: что реально можно взять

Средняя ставка по ипотеке для наемных работников в 2025 году - около 10,5%. Для самозанятых - от 12,5% до 22%. Но есть исключения. Если вы живете в Дальневосточном федеральном округе и зарегистрированы как самозанятый - вы можете получить ставку 1,99% по программе «Дальневосточная ипотека». Это не реклама. Это реальная льгота, которую в 2025 году оформили более 8 тысяч человек.

Для остальных - есть другие льготные программы:

• «ИТ-ипотека» - ставка от 8,5% (для самозанятых в сфере IT)
• «Семейная ипотека» - от 9% (если у вас второй или третий ребенок)
• «Арктическая ипотека» - до 2% (для жителей северных регионов)

Максимальная сумма кредита - до 40 млн рублей в Сбербанке и ВТБ. Но это не значит, что вам дадут столько. Банк считает: ваш ежемесячный доход должен быть в 2-2,5 раза выше, чем платеж по кредиту. Например, если вы берете кредит на 5 млн рублей на 30 лет под 15%, ежемесячный платеж - 126 тысяч рублей. Значит, ваш доход должен быть не менее 162 тысяч в месяц. А если вы берете 10 млн - платеж вырастет до 252 тысяч, и доход должен быть 325 тысяч. Не каждый самозанятый может это показать.

Первоначальный взнос: почему его требуют больше

Для наемных работников - 15% от стоимости квартиры. Для самозанятых - от 20% до 30%. Почему? Потому что банк считает вас рискованнее. Если вы потеряете клиентов - доход пропадет. А если у вас есть накопления - вы сильнее защищены.

Но есть способы снизить первоначальный взнос:

• Использовать материнский капитал - до 600 тысяч рублей можно вложить в первый взнос
• Привлечь созаемщика - например, супруга с постоянной зарплатой
• Использовать государственные МФО - с 22 октября 2025 года можно получить ипотеку через МФО с 100% государственной поддержкой, где первоначальный взнос может быть 15%

Один из пользователей на форуме DomClick.ru купил квартиру за 8 млн рублей. Первый взнос - 20% (1,6 млн). Из них 600 тысяч - маткапитал, 1 миллион - накопления. Остальное - ипотека. Ставка - 13,7%. Он работает дизайнером, зарегистрирован как самозанятый 2,5 года. Без созаемщика. Без ИП. Только «Мой налог».

Какие банки одобряют чаще

На рынке 131 ипотечное предложение, но только 11 банков активно работают с самозанятыми. Вот топ-5 по количеству одобрений в 2025 году:

Топ-5 банков по одобрению ипотеки для самозанятых в 2025 году

Банк	Доля одобрений	Мин. ставка	Макс. сумма	Мин. стаж
Сбербанк	28%	12,5%	40 млн руб.	6 мес.
ВТБ	22%	12,7%	40 млн руб.	6 мес.
Газпромбанк	15%	13,2%	35 млн руб.	6 мес.
Россельхозбанк	12%	8,5% (ИТ-ипотека)	30 млн руб.	2 года
Совкомбанк	9%	14%	25 млн руб.	12 мес.

Сбербанк - лидер, но он самый строгий к истории доходов. ВТБ - чуть мягче, особенно если вы подаете через его мобильное приложение. Россельхозбанк - лучший выбор для IT-специалистов. Совкомбанк требует 12 месяцев стажа, но дает кредит даже при доходе 100 тысяч в месяц.

Почему отказывают - и как этого избежать

Самые частые причины отказа:

• Нестабильный доход - 52% случаев
• Малый стаж самозанятости - 28%
• Первоначальный взнос меньше 20% - 15%
• Слишком высокий долговой нагрузка - 5%

Если вам отказали - не сдавайтесь. Попробуйте:

• Подождать 3-6 месяцев и накопить историю стабильных поступлений
• Привлечь созаемщика - даже если он не работает на себя
• Использовать маткапитал или накопительную программу
• Подать заявку в МФО - они работают по льготным программам и чаще одобряют

Один пользователь на Reddit отказался от Сбербанка, подал заявку в Совкомбанк через приложение - и получил одобрение за 4 дня. Причина? Он собрал 14 месяцев истории доходов. Банк увидел, что он не «взлетел» в одном месяце, а растет равномерно. Это и есть ключ.

Что изменится в 2026 году

С 1 марта 2026 года ФНС начнет автоматически передавать данные о доходах самозанятых в банки. Вам больше не нужно будет скачивать справки. Банк сам запросит их через систему. Это ускорит процесс - до 2-3 дней вместо 5-7.

Также с 2025 года планируют повысить лимит дохода для самозанятых с 2,4 до 3 млн рублей в год. Это значит, что больше людей смогут сохранить статус НПД, а не переходить на ИП. И это откроет доступ к ипотеке еще для 500 тысяч человек.

Эксперты прогнозируют: к 2027 году ставки для самозанятых приблизятся к уровню наемных работников - 9-10%. Пока это мечта. Но уже сегодня вы можете получить кредит с минимальной ставкой 1,99%. Главное - не спешить. Подготовьте документы, соберите историю, выберите правильную программу. Ипотека для самозанятых - не про то, чтобы быть «особенным». Это про то, чтобы быть готовым.