Как учесть расходы на переуступку ДДУ при расчете налога: пошаговое руководство

Когда вы покупаете квартиру по договору долевого участия (ДДУ), а потом продаете свое право на нее до сдачи дома - это называется переуступкой. И да, с этой сделки нужно платить налог. Но не со всей суммы, а только с разницы между тем, что вы заплатили, и тем, что получили. Главное - правильно посчитать расходы. Многие думают, что достаточно указать сумму по ДДУ, но на самом деле к ней можно прибавить еще несколько обязательных затрат. И если их не учесть, налог выйдет в два раза больше, чем нужно.

Что именно можно учесть в расходах?

Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ, вы вправе уменьшить доход от переуступки на сумму всех документовально подтвержденных расходов, связанных с приобретением прав по ДДУ. Это не просто деньги, внесенные за квартиру. Это еще и:

• Сумма, которую вы заплатили по первоначальному договору ДДУ (включая аванс, ежемесячные платежи, последний взнос);
• Комиссия застройщика за согласие на переуступку (обычно 0,5-3% от стоимости ДДУ или фиксированная сумма, например, 30 000 рублей);
• Госпошлина за регистрацию сделки в Росреестре (350 рублей при подаче через МФЦ, 2000 рублей - при бумажной подаче);
• Нотариальные расходы, если сделка проходила с ипотекой (около 0,5% от суммы кредита + 3000 рублей за оформление);
• Оплата юриста, если он помогал составлять договор уступки или проверял документы.

Важно: расходы на риэлтора - это не то, что можно включить. Даже если вы платили ему 50 000 рублей за поиск покупателя - ФНС это не примет. Только те расходы, которые напрямую связаны с приобретением права, а не с его продажей.

Как считать налог: пример из жизни

Представьте: вы купили квартиру по ДДУ за 3 000 000 рублей. Потом, через год, когда стройка была на 60%, вы продали право на нее за 4 100 000 рублей. Вот ваши расходы:

• Платежи по ДДУ: 3 000 000 руб.
• Комиссия застройщика: 30 000 руб.
• Госпошлина: 350 руб.
• Юрист: 15 000 руб.

Итого расходы: 3 045 350 рублей.

Доход: 4 100 000 рублей.

Налогооблагаемая база: 4 100 000 - 3 045 350 = 1 054 650 рублей.

Налог: 1 054 650 × 13% = 137 105 рублей.

Если бы вы не учли комиссии и юриста, налог был бы: (4 100 000 - 3 000 000) × 13% = 143 000 рублей. Разница - почти 6 тысяч рублей. Это не мелочь.

Что делать, если вы получили меньше, чем потратили?

Бывает и так: вы купили ДДУ за 3 500 000 рублей, а продали за 3 200 000. Плюс у вас были расходы на юриста и госпошлину - еще 20 000 рублей. Итого: вы потратили 3 520 000, получили 3 200 000. Вы в минусе. Налога нет. Но декларацию 3-НДФЛ подать все равно нужно. Это не опция - это обязанность. Если не подадите, штраф - 1000 рублей за каждую неподанную декларацию. Даже если налог ноль - декларацию сдавайте.

Имущественный вычет: 1 млн рублей или 5 лет?

Еще один способ снизить налог - имущественный вычет. Он дает право уменьшить доход на 1 миллион рублей, независимо от реальных расходов. Но тут есть подвох: вычет можно применить только если вы не использовали его раньше при покупке другой недвижимости. И еще: если вы владели правом по ДДУ меньше пяти лет - вычет доступен. Если больше - можно применить его, но не обязательно. Почему? Потому что если вы потратили 3,5 млн, а продали за 4 млн, то вычет в 1 млн не даст вам никакой выгоды: вы и так платите налог только с 500 тысяч.

Но если вы продали за 1,2 млн, а потратили 900 тысяч - тогда вычет в 1 млн сократит налогооблагаемую базу до нуля. Налог - ноль. И это легче, чем собирать кучу чеков.

С 1 января 2022 года вступили в силу изменения: для освобождения от налога при продаже готовой квартиры нужен срок владения 5 лет (если купили после 2016 года). Но при переуступке ДДУ срок не имеет значения. Даже если вы держали право на квартиру 10 дней - налог платите. Это ключевое отличие от продажи готового жилья.

Что может пойти не так?

Самая частая ошибка - не сохранить чеки. Вы платите застройщику - перевод на карту, но без назначения платежа. Или платите наличными - без расписки. ФНС может отказать в расходах. Или вы не включили комиссию застройщика, потому что думали, это «доплата покупателю». Нет. Это ваша трата, и она уменьшает налог.

Еще одна ловушка: если продажная цена ниже 70% кадастровой стоимости, налог считают не от суммы договора, а от 70% кадастра. Например: вы продаете за 2,5 млн, а кадастровая стоимость - 5 млн. Тогда налоговая берет за основу 3,5 млн (70% от 5 млн). И если ваши расходы - 3 млн, то налог считают с 500 тысяч, а не с 250 тысяч. Это жестко, но законно.

Какие документы нужны?

Чтобы ФНС приняла ваши расходы, соберите:

• Договор ДДУ (копия);
• Платежные документы: выписки по счету, квитанции, чеки, подтверждения переводов - с пометкой «оплата по ДДУ»;
• Договор уступки прав требования с указанием суммы;
• Согласие застройщика на переуступку (если есть) и квитанция об оплате комиссии;
• Квитанция об оплате госпошлины;
• Договор с юристом и оплата за его услуги;
• Справка о кадастровой стоимости (если продажная цена ниже 70% кадастра).

Храните все это минимум пять лет. ФНС может запросить документы в любое время - даже через три года после подачи декларации.

Почему это так важно сейчас?

С 2023 года застройщики обязаны сообщать в ФНС о всех заключенных и переуступленных ДДУ. Это значит: если вы продали право, налоговая уже знает. Она видит, сколько вы заплатили, сколько получили, и когда. Если вы не подали декларацию - система сама выявит разницу. И начислит налог + штраф. В 2022 году 43% продавцов по ДДУ не подали декларации. В 2023-м уже 80% из них получили уведомления о доначислениях. Не ждите, пока придет письмо - действуйте заранее.

Что будет в будущем?

Минфин уже обсуждает автоматизацию: в 2024 году планируют ввести систему, где застройщик будет передавать данные о платежах напрямую в налоговую. Это значит: вам не придется собирать чеки - все будет в личном кабинете. Но пока этого нет - вы сами отвечаете за документы. Также рассматривают возможность увеличения срока владения для применения вычета с 3 до 5 лет - как для обычной недвижимости. Если это произойдет, сделки с переуступкой станут еще менее выгодными для спекулянтов.

Сейчас переуступка ДДУ - один из немногих способов заработать на недвижимости без покупки готовой квартиры. Но только если вы делаете это правильно. Не экономьте на документах. Не полагайтесь на риэлтора. Не думайте, что «всё и так сойдет». Налоговая не прощает.