Как подготовить квартиру к оценке: чек-лист повышения стоимости

Почему подготовка квартиры к оценке - это не просто «прибраться»

Многие думают, что оценка недвижимости - это просто формальность. Оценщик приходит, посмотрит на комнаты, посчитает метры, и всё. Но это не так. Оценка недвижимости - это не просто измерение площади. Это анализ, который учитывает больше 50 параметров: от состояния стен до наличия споров по наследству. И если вы не подготовитесь, вы можете потерять до 15% от реальной стоимости своей квартиры. Даже если она выглядит «нормально».

По данным Domclick за 2022 год, квартиры, подготовленные к оценке, продаются на 8-12% дороже. Не потому что они стали больше. А потому что покупатели и оценщики видят в них надежность. Чистота документов. Отсутствие скрытых проблем. Правильную подачу. Это как если бы вы пришли на собеседование в футболке и джинсах - даже если вы гений, вас могут не взять. То же самое с квартирой.

Документы: без них вы даже не попадете на оценку

Первое, что проверят оценщики - это документы. Без них они не начнут работу. И если что-то не так - оценка может быть приостановлена, а сделка - отменена. Вот что нужно иметь под рукой:

• Выписка из ЕГРН - не старше трех дней. Она должна показывать точный кадастровый номер, площадь, собственников и любые обременения. Получить её можно через госуслуги или МФЦ. Не забудьте проверить, совпадает ли адрес с тем, что указан в договоре купли-продажи.
• Документ-основание права собственности - договор купли-продажи, дарения, наследства. Важно, чтобы в нем были правильно указаны ФИО всех участников, дата сделки и площадь квартиры. Малейшая ошибка - и оценщик поставит красную отметку.
• Паспорт собственника - для верификации. Если собственник не может присутствовать, нужна нотариальная доверенность.
• Справка об отсутствии долгов по коммуналке - выдается управляющей компанией или в МФЦ. Убедитесь, что в ней указаны все счетчики и последняя оплата - не позже чем за 30 дней до оценки.
• Согласие супруга на продажу - если квартира куплена в браке. Даже если вы единственный собственник, по закону это совместное имущество. Без этого документа сделку могут признать недействительной.
• Справка о зарегистрированных лицах (форма 9 или 12) - показывает, кто прописан. Если там числится кто-то, кто не согласен на продажу - это серьезный риск. По данным МонолитЕстейт, 9% сделок отменяются именно из-за неучтенных прописанных.

Проверьте все документы за 2-3 недели до оценки. Не ждите последнего дня. Ошибки в ЕГРН исправляются неделями. А оценщик не будет ждать.

Чистота и порядок: как сделать квартиру «продающейся»

Оценщик не оценивает, насколько вам нравится ваша мебель. Он оценивает, насколько квартира выглядит как «типичный» объект на рынке. И тут важна не роскошь, а чистота.

Исследования Kvartyroom показывают: идеально убранная квартира воспринимается как дороже на 5-7%. Почему? Потому что грязь и беспорядок вызывают подсознательное ощущение халатности. Если хозяин не следит за порядком - а что с трубами? С электропроводкой? С крышей?

Вот что делать:

• Проведите глубокую уборку - не просто подметите, а вымойте плинтусы, углы, за мебелью, подоконники. Даже если мебель не трогали, пыль там есть.
• Вымойте окна и зеркала без разводов. Это делает комнаты визуально больше. В солнечный день - это работает как магия.
• Уберите личные вещи: фотографии, коллекции, игрушки, статуэтки, висящие на стенах. Это не ваша квартира - это объект для покупателя. Пусть он представит себя здесь.
• Замените все перегоревшие лампочки. Минимум 100 люмен на квадратный метр - это стандарт. Тусклый свет делает даже большую квартиру маленькой.

Это не требует больших денег. Но это требует времени. В среднем на это уходит 6-8 часов для однушки. Не экономьте на этом. Это дешевле, чем потерять 10% от стоимости.

Мелкий ремонт: 5000 рублей - и +10% к цене

Вы не обязаны делать капитальный ремонт. Но мелкие дефекты - это как дырки в сетке. Они не видны сразу, но всё вытекает.

МонолитЕстейт подсчитал: устранение 3-5 мелких проблем - подклеенные обои, покрашенные плинтусы, чинные ящики, исправные розетки - повышает восприятие стоимости на 8-10%. А стоит это 3000-5000 рублей.

Сделайте этот чек-лист:

• Проверьте все выдвижные ящики - не заедают ли?
• Проверьте двери - не цепляют ли за порог?
• Проверьте замки - закрываются ли без усилий?
• Проверьте плинтусы - нет ли отслоений?
• Проверьте стены - нет ли трещин, особенно в углах?
• Проверьте пол - не скрипит ли? Попробуйте пройтись по всей квартире. Если скрипит - это сигнал о проседании перекрытий.

Если вы нашли что-то - исправьте. Даже если это кажется мелочью. Оценщик не пишет «квартира скрипит», но он пишет «техническое состояние неудовлетворительное» - и это снижает оценку.

Техника и инженерные системы: скрытые факторы цены

40% оценки - это состояние инженерных систем. Это не про красоту. Это про безопасность и будущие расходы покупателя.

Проверьте:

• Электрика: все розетки работают? В каждой комнате минимум одна розетка на 6 м²? Это требование СНиП. Если в спальне 12 м² - должно быть минимум две розетки. Проверьте, не греются ли розетки при включении чайника - это тревожный знак.
• Сантехника: нет ли подтеков под раковиной, в туалете, на трубах? Проверьте, как закрываются краны - не капают ли?
• Окна и двери: не продувают ли? Проверьте уплотнители. Если холодно у окна - это значит, что тепло уходит. А это - лишние расходы для покупателя.
• Счетчики воды и электроэнергии: если они есть - это +4-6% к стоимости. Если нет - покупатель будет вынужден их ставить. А это 15-20 тысяч рублей. Не дайте ему эту головную боль.
• Проводка: если у вас старая алюминиевая проводка - это минус 3-5%. Современная медная проводка - это безопасность и спокойствие.

Если вы живете в новостройке - проверьте договор долевого участия. Убедитесь, что площадь комнат совпадает с тем, что указано в документах. Даже отклонение в 0,5 м² может стать поводом для пересмотра цены.

Планировка и окружение: что влияет больше, чем ремонт

Квартира может быть идеально отремонтирована, но если она в панельном доме с видом на мусорный бак - цена упадет. Это не справедливо, но так устроен рынок.

Вот что реально влияет на стоимость:

• Незаконные перепланировки - это самый большой риск. Если вы снесли стену без согласования - оценщик это выявит. И снизит цену на 10-15%. А в некоторых случаях - сделает квартиру непродаваемой. Лучше восстановить стену, чем терять деньги.
• Вид из окна - на парк, реку, сад. Это +8-12%. Даже если вид не идеальный - но он не на магазин или забор - это уже плюс.
• Окружение: рядом школа, детский сад, поликлиника? Это +4-6%. Рядом завод, ТЦ с ночным шумом, мусорная площадка? Это -7-10%.
• Этаж: в панельных домах - 3-5 этажи самые востребованные. В монолитных - выше, но не последний. Последний этаж без лифта - минус 5-8%.

Эти факторы нельзя «починить». Но вы можете их учесть. Если вид плохой - не пытайтесь его скрыть. Просто не называйте его в описании. Если рядом школа - подчеркните это. Покупатели с детьми готовы платить больше.

Когда и как проходит оценка: советы от экспертов

Не ждите, что оценщик придет и всё поймет. Он придет, чтобы зафиксировать. А вы должны сделать всё, чтобы он зафиксировал максимум.

Вот как это делать:

• Начинайте за 2-3 недели: первая неделя - документы, вторая - ремонт и уборка, третья - финальная подготовка.
• Проводите оценку днем, когда светит солнце. Искусственный свет скрывает трещины, пятна, грязь. Естественный свет - показывает всё как есть. И если всё чисто - это работает на вас.
• Проветрите квартиру за час до прихода оценщика. Запахи - еда, животные, плесень - снижают восприятие на 12-15%. Даже свежий лимонный сок на подоконнике - лучше, чем аэрозоль.
• Не оставляйте технику включенной. Холодильник, стиралка - выключите. Пусть всё будет спокойно. Оценщик не оценивает бытовую технику - он оценивает квартиру.
• Не присутствуйте во время оценки. Да, это сложно. Но вы можете испортить впечатление. Оценщик должен чувствовать свободу. Он должен видеть квартиру без давления. Если вы рядом - он начинает думать: «а не пытается ли хозяин что-то скрыть?»

Что не работает: мифы, которые дорого стоят

Многие тратят деньги на то, что не влияет на оценку.

• Дорогой ремонт - если он не в стиле «нейтральный», он не добавит цену. Красные стены, нестандартная мебель, эксклюзивные светильники - это ваш вкус. А не рынок.
• Фотоотчеты до и после - это полезно для продажи, но не для оценки. Оценщик не смотрит Instagram. Он смотрит квартиру вживую.
• Использование ароматизаторов - это не чистота. Это попытка скрыть проблему. Запах - это тревожный сигнал. Лучше проветрить, чем пахнуть лавандой.
• Установка новых окон - если старые работают, не трогайте. Это дорого, и оценщик не добавит за это 10%.

Фокусируйтесь на том, что действительно влияет: документы, чистота, мелкий ремонт, отсутствие скрытых проблем. Это - основа.

Будущее: что изменится к 2025 году

С 2024 года вступает в силу новый ГОСТ, который требует цифрового сопровождения сделок. К концу 2025 года оценщики будут использовать AI - анализировать фото квартиры и предсказывать стоимость с точностью до 90%.

Но это не значит, что физическая подготовка станет не нужна. Напротив. По данным Realty.Yandex, 65% покупателей всё равно хотят прийти и посмотреть квартиру. И если она выглядит хуже, чем на фото - сделку отменят в 30% случаев.

Значит, ваша задача - сделать так, чтобы реальность совпадала с ожиданиями. Чтобы когда человек придет - он не удивился. Чтобы он подумал: «Да, это именно то, что я видел на фото. И даже лучше».

Подготовка к оценке - это не трата времени. Это инвестиция. Ваши 20 часов и 5 тысяч рублей могут превратиться в 100 тысяч рублей на вашем счете. Просто потому что вы сделали всё правильно.