Как учесть расходы на оценку и нотариуса при расчете НДФЛ по квартире в 2025 году
сен, 3 2025
Продали квартиру и ждете, что налог будет небольшим? Не спешите радоваться. Если вы не учли расходы на оценку и нотариуса, вы можете переплатить тысячи рублей. С 2025 года налоговая система стала жестче, а прогрессивная шкала НДФЛ сделала каждую рублевую экономию критически важной. В 2024 году 63% россиян даже не знали, что можно уменьшить налог на расходы, связанные с покупкой квартиры. А 57% тех, кто пытался их заявить, получили доначисления. Это не случайность - это результат неправильного оформления документов.
Что именно можно учесть?
Когда вы покупали квартиру, вы, возможно, платили за оценку имущества и услуги нотариуса. Эти расходы можно учесть при расчете НДФЛ при продаже. Это не вычет в 1 миллион рублей - это реальные деньги, которые вы отдали за сделку. По закону (ст. 220 НК РФ) вы вправе уменьшить доход от продажи на сумму всех документально подтвержденных расходов, понесенных при покупке. Это включает:
- Стоимость квартиры по договору купли-продажи
- Услуги оценщика (если оценка проводилась при покупке)
- Нотариальные услуги (удостоверение договора, проверка документов, регистрация)
- Госпошлины за регистрацию права собственности
Важно: оценка учитывается только если она была сделана при покупке, а не при продаже. Если вы заказали оценку, чтобы узнать рыночную цену перед продажей - это не расход, который можно вычесть. Минфин РФ четко подтвердил это в письме от 17.08.2024 № 03-04-07/88921.
Какие документы нужны?
ФНС не верит на слово. Без документов - никакого вычета. Даже если вы заплатили 50 тысяч рублей нотариусу, но не сохранили квитанцию с пометкой о сделке - налоговая откажет. Вот что требуется:
- Договор с оценочной компанией - должен содержать название объекта (адрес квартиры), дату проведения оценки и сумму. Дата - до регистрации права собственности.
- Платежное поручение - с назначением платежа, где четко указано: «Оплата услуг по оценке квартиры по договору купли-продажи от [дата]».
- Акт выполненных работ - подписанный обеими сторонами, с печатью и реквизитами компании.
- Договор с нотариусом - с перечнем услуг (удостоверение, проверка, сопровождение сделки).
- Квитанция или выписка из банка - с указанием получателя (нотариальная контора, а не личный счет нотариуса) и назначением платежа.
Самая частая ошибка? Платеж на физическое лицо. Нотариус - это не частный предприниматель, а представитель нотариальной палаты. Если вы перечислили деньги на его личный счет, ФНС откажет. По данным налогового консультанта Сергея Кузнецова, 42% отказов связаны именно с этим. Платите только на счет юридического лица - нотариальной палаты или нотариальной конторы.
Разница в налоге - тысячи рублей
Давайте посчитаем на реальном примере. Вы купили квартиру за 4 млн рублей. Потратили 15 тысяч на оценку и 25 тысяч на нотариуса. Через три года продали за 6 млн рублей.
Вариант 1: Вы не учитываете расходы
Используете стандартный вычет в 1 млн рублей.
Налогооблагаемая база: 6 000 000 - 1 000 000 = 5 000 000 руб.
Налог: 2 400 000 × 13% = 312 000 руб. + (2 600 000 × 15%) = 390 000 руб.
Итого: 702 000 руб.
Вариант 2: Вы учитываете все расходы
Расходы: 4 000 000 + 15 000 + 25 000 = 4 040 000 руб.
Налогооблагаемая база: 6 000 000 - 4 040 000 = 1 960 000 руб.
Налог: 1 960 000 × 13% = 254 800 руб.
Разница - 447 200 рублей. Это как сэкономить на новом автомобиле. И это не теория - это реальные цифры из практики ФНС и расчетов на calcus.ru.
Что делать, если документы потеряны?
Чеки сгорели, договоры исчезли? Не паникуйте. Есть выход.
- Нотариальные документы: Нотариальная палата хранит копии всех сделок 75 лет. Обратитесь в любую нотариальную контору - они направят запрос в архив. Запрос подается в письменной форме, иногда с оплатой небольшой госпошлины.
- Оценочные отчеты: Оценочные компании обязаны хранить документы 5 лет (Закон об оценочной деятельности, ст. 17). Звоните, пишите - если компания еще существует, они вышлют дубликат.
- Банк: Если вы платили через банк, запросите выписку по счету за нужный период. Банки хранят данные 5 лет, а в некоторых случаях - до 10.
Но помните: без оригиналов или заверенных копий ФНС может отказать. Лучше сохранять все документы сразу после сделки - в облаке, на флешке, в папке с важными бумагами. Не ждите, пока продадите квартиру.
Опасные ловушки
ФНС ужесточила контроль. С 2025 года, если расходы на оценку или нотариуса превышают 100 000 рублей, автоматически запускается выездная проверка (Приказ ФНС № ЕД-7-15/220@ от 15.01.2025). Это не значит, что вы - мошенник. Это значит: вам нужно быть готовым к доказательствам.
Еще одна ловушка - даты. Все платежи должны быть сделаны до регистрации права собственности. Если вы заплатили нотариусу через месяц после получения свидетельства - это не расход на покупку, а на что-то другое. ФНС по Москве разъяснила это в письме от 22.03.2025 № 16-15/22431.
И последнее: не пытайтесь завысить расходы. Если вы заявляете 500 тысяч рублей на «оценку», а квартира стоила 3 миллиона - это красный флаг. ФНС проверяет все: цены на рынке, средние расходы по региону, историю сделок. Слишком высокие цифры - это не экономия, а риск.
Что меняется в 2025-2026 годах?
С 1 июля 2025 года в пилотном режиме начинается цифровая интеграция. Банки и нотариальные палаты начнут передавать данные в ФНС через API. Это значит: вы сможете не загружать документы в личный кабинет - ФНС сама получит подтверждение. Но пока это работает не идеально: по данным Skolkovo Innovation Center, 18% электронных документов отклоняются из-за несоответствия хеш-сумм.
С 2027 года планируют полностью перейти на цифровую фиксацию сделок. Это упростит жизнь, но пока - вы должны сами следить за документами. Пока вы не в пилоте - не рассчитывайте на автоматику.
Что делать прямо сейчас?
Если вы продали квартиру в 2024 или 2025 году - подавайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2026 года. Уплачивать налог нужно до 15 июля 2026 года. Не откладывайте. В 2024 году ФНС доначислила 1,2 млрд рублей по «неподтвержденным расходам». Это значит: они активно ищут, кто не учел затраты. А вы можете быть тем, кто сэкономил сотни тысяч.
Соберите все бумаги: договоры, квитанции, акты. Проверьте, чтобы в платежах было указано: «по сделке купли-продажи квартиры по адресу...». Сравните: выгоднее ли вам использовать стандартный вычет в 1 млн или реальные расходы. Если расходы больше 1 млн - смело заявляйте их. Если меньше - берите вычет.
И не забывайте: в 78% случаев отказы ФНС связаны с ошибками в оформлении, а не с самим правом на вычет. Вы не нарушаете закон - вы просто не знали, как его правильно применить. Теперь вы знаете.
Можно ли учесть расходы на оценку, если она проводилась при продаже квартиры?
Нет. Расходы на оценку учитываются только если она проводилась при покупке квартиры. Оценка при продаже - это ваше личное решение, не связанное с расходами на приобретение. Минфин РФ прямо указал это в письме от 17.08.2024 № 03-04-07/88921. Такие расходы не уменьшают налоговую базу.
Что делать, если нотариус оформил платеж на свое физическое лицо?
Если вы перевели деньги на личный счет нотариуса, а не на счет нотариальной конторы, ФНС откажет в вычете. Это не ошибка - это нарушение. Нотариус действует как представитель нотариальной палаты, а не как ИП. Решение: попросите нотариальную палату выдать вам подтверждение, что эти средства были получены в рамках сделки. Если это невозможно - расходы не подтвердить. Лучше платить сразу на юридический счет.
Можно ли учесть расходы, если квартира была в собственности меньше 3 лет?
Да. Условие в 3 или 5 лет касается права на освобождение от налога, но не на вычет. Даже если вы продали квартиру через год, вы имеете право уменьшить доход на расходы при покупке. Это не освобождение - это уменьшение базы. Вычет по расходам доступен независимо от срока владения.
Какие расходы точно не учитываются?
Нельзя учесть: ремонт квартиры, мебель, услуги риелтора (если он не нотариус и не оценщик), страховку, кредитные проценты, плату за выезд оценщика из другого города, если это не указано в договоре как часть оценки. Только те расходы, которые прямо связаны с оформлением сделки купли-продажи: оценка, нотариус, госпошлина.
Нужно ли указывать все расходы в декларации, даже если они маленькие?
Да. Даже если вы заплатили 500 рублей за выезд оценщика - укажите их. ФНС не имеет права отказать в учете мелких, но документально подтвержденных расходов. Сумма не имеет значения - важно, чтобы они были реальными и подтвержденными. Иногда именно мелкие расходы становятся решающими, когда общая сумма близка к 1 млн рублей.
