Как продать квартиру в ипотеке и купить другую с переносом залога: пошаговая инструкция 2026 года

Вы хотите продать квартиру, которая стоит под залогом ипотеки, и сразу же купить новую - но не хотите платить десятки тысяч за досрочное погашение кредита или ждать месяцами, пока найдете покупателя с наличными? Это не мечта. В 2026 году такая сделка - реальность. И она работает. Не для всех, но для тех, кто знает, как это сделать правильно.

Что значит «перенос залога»?

Перенос залога - это когда вы не гасите ипотеку полностью, а просто переводите ее с одной квартиры на другую. Банк остается тем же кредитором, вы остаетесь тем же заемщиком, а залог просто перекочевывает из старого жилья в новое. Это не рефинансирование. Это не переоформление кредита. Это именно перенос - как будто вы переставили мебель, а не купили новую.

Такая сделка стала возможной благодаря изменениям в законодательстве с 2014 года, а с 2023-го - благодаря цифровизации. Росреестр теперь позволяет регистрировать снятие и наложение обременения в один день. Банки, которые раньше отказывали в таких сделках, теперь предлагают специальные программы - Сбербанк, ВТБ и Дом.РФ уже одобряют их в 68% случаев. В 2020 году таких банков было меньше половины.

Как это работает: четыре способа

Не все сделки с переносом залога одинаковы. Есть четыре основных сценария. Выбор зависит от того, сколько у вас долга, какая у вас новая квартира и насколько готовы рисковать.

• Способ 1: Покупатель платит наличными - он вносит сумму, равную остатку вашего долга, прямо на счет банка. Банк снимает обременение, вы получаете деньги, покупаете новую квартиру. Срок - 10-15 дней. Минус: покупатель должен иметь всю сумму. Плюс: самый надежный вариант. Отказов всего 2%.
• Способ 2: Переоформление ипотеки на нового заемщика в том же банке - ваш покупатель берет ипотеку в вашем банке, и банк переводит ваш долг на него. Вы выходите из кредитного договора, он входит. Срок - 15-20 дней. Минус: банк может отказать, если покупатель не проходит по кредитной истории. Плюс: вы сохраняете старую ставку. При кредите в 5 млн рублей на 15 лет - экономия до 1,2 млн рублей.
• Способ 3: Рефинансирование в другом банке - вы продаете квартиру, погашаете ипотеку, сразу берете новую в другом банке с более низкой ставкой. Срок - 20-30 дней. Минус: риск отказа - 25%. Плюс: можно сэкономить до 2,5% годовых. Но вы теряете привязку к старому банку, и это не настоящий перенос залога.
• Способ 4: Одновременная продажа и покупка с переносом залога - вы продаете старую квартиру и покупаете новую в один день, залог переходит автоматически. Это самый сложный способ. Банки одобряют только 38% таких заявок. Но он решает главную проблему: вы не остаетесь без жилья и не платите двойные платежи.

Главное условие: сумма сделки

Банк не даст согласие, если цена новой квартиры не покрывает остаток долга плюс 20%. Почему? Это гарантия ликвидности. Если вы продадите новую квартиру в будущем, банк должен быть уверен, что сможет вернуть деньги даже при падении цен.

Пример: у вас осталось 3 млн рублей долга. Новая квартира стоит 4,5 млн. Банк скажет: «Нет». Потому что 4,5 млн - это всего на 1,5 млн больше долга, а нужно минимум 3,6 млн (3 млн + 20%). Вы должны найти квартиру за 5,4 млн или больше. Или внести 1,8 млн своих денег сверху.

Согласно данным DomRF Bank за 2025 год, 73% отказов происходят именно из-за этого правила. Не потому что вы плохой заемщик. Просто новая квартира не подходит под требования ликвидности.

С чего начать: 5 шагов

1. Проверьте остаток долга - зайдите в личный кабинет банка или позвоните в службу поддержки. Уточните, сколько вы должны сегодня и сколько будет через месяц. Не полагайтесь на старые данные.
2. Обратитесь в банк - подайте заявку на перенос залога. Это можно сделать онлайн через Сбербанк Онлайн, ВТБ24 или DomClick. Приложите данные о новой квартире: кадастровый номер, площадь, этаж, год постройки, район. Банк даст ответ за 5-10 дней.
3. Выберите квартиру - она должна соответствовать требованиям банка: не быть в аварийном доме, не иметь запретов на продажу, не находиться в сельской местности (если банк не работает в этом регионе). Лучше - панельный дом после 2000 года, с лифтом, в районе с развитой инфраструктурой.
4. Найдите покупателя - лучше, чтобы он тоже брал ипотеку в вашем банке. Это упрощает процесс. Если покупатель с наличными - это проще, но редко встречается. Используйте агентства, которые работают с ипотечными сделками. Спросите у них: «У вас были сделки с переносом залога?»
5. Зарегистрируйте сделку - если все одобрено, вы и покупатель приходите в МФЦ или Росреестр одновременно. Там снимают обременение со старой квартиры и сразу накладывают на новую. Это занимает 1-3 дня. Раньше это было 7 дней. Теперь - почти мгновенно.

Ошибки, которые ломают сделку

Самая частая ошибка - вы думаете, что «перенос залога» - это автоматическая опция. Нет. Это исключение, а не правило. И банк может отказать по любой причине.

• Новая квартира - в новостройке, но без сдачи в эксплуатацию. Банк не принимает квартиры, где еще не выдано разрешение на проживание. Даже если вы уже оплатили 100%.
• Вы не прошли кредитную проверку - даже если вы продаете, банк проверяет вашу платежеспособность. У вас должен быть стабильный доход, и вы не должны иметь просрочек по другим кредитам.
• Вы не сняли обременение до покупки новой квартиры - если вы купили новую квартиру, а старую еще не продали, банк может отказать, потому что у вас будет два обременения. А это нарушение кредитного договора.
• Вы используете не тот банк - если ваша ипотека в Сбербанке, а новая квартира находится в другом регионе, где Сбербанк не работает, сделка может не пройти. Проверьте, есть ли у банка филиалы в районе новой квартиры.

Как минимизировать риски

Самый безопасный способ - использовать банковскую ячейку. Вы и покупатель приходите в банк, кладете деньги в ячейку. Банк снимает обременение со старой квартиры. Как только это подтверждено Росреестром, деньги переводятся вам. Только после этого вы покупаете новую квартиру. Это стоит 1-2 тыс. рублей, но спасает от потери денег.

Также используйте сервисы вроде DomClick Залог - он от Сбербанка, запущен в марте 2025 года. Он автоматически проверяет новую квартиру на соответствие требованиям, сокращает срок согласования до 3 дней и убирает 85% ручной работы. Это будущее.

Сколько это стоит и сколько времени занимает

Сроки: от 10 до 35 рабочих дней. Самый быстрый - погашение наличными: 10-15 дней. Самый долгий - одновременная сделка: 25-35 дней. Это связано с тем, что банк должен проверить две квартиры, два договора, два документа.

Стоимость: почти ничего. В отличие от рефинансирования, где вы платите за оценку, страхование, госпошлину - при переносе залога вы платите только госпошлину за регистрацию (2 тыс. рублей). Банк не берет комиссию за перенос. Это бесплатно. Но если вы используете риэлтора - он возьмет 1-2% от сделки. Это не обязательно.

Кто выигрывает от этой сделки

Выигрывают те, кто:

• Хочет улучшить жилье, но не может накопить на первоначальный взнос
• Платит высокую ставку (например, 18% в 2023 году) и хочет сохранить условия
• Не хочет платить штрафы за досрочное погашение
• Живет в регионе с растущими ценами на жилье - например, в Сочи, Казани или Перми

По данным АИЖК, в 2025 году 186 млрд рублей было потрачено на такие сделки - это на 37% больше, чем в 2024. И к 2027 году их будет 22% от всех ипотечных сделок. Это не тренд. Это новая норма.

Что будет дальше

Банки не любят перенос залога. Он требует больше работы: оценка двух квартир, проверка двух договоров, перерегистрация обременения. Но они не могут отказаться - спрос растет. Поэтому они упрощают. С 1 июля 2024 года весь процесс можно пройти онлайн. В 2026 году вы сможете подать заявку через приложение, получить одобрение за 24 часа и зарегистрировать сделку через МФЦ без очереди.

Но есть риск: банки начнут требовать больше. Аналитики ВТБ предупреждают, что к 2026 году в малых городах доля одобренных сделок упадет с 65% до 48%. Потому что там недвижимость менее ликвидна. Если вы живете в Тюмени, Саратове или Кургане - выбирайте квартиру в центре, с лифтом, с хорошей транспортной доступностью. Иначе банк откажет.