Как проверить эскроу-счет при покупке квартиры в новостройке: пошаговая инструкция 2026

Купили квартиру в новостройке - и сразу почувствовали тревогу: а точно ли деньги защищены? Что если застройщик обанкротится, а дом так и не достроят? В 2026 году такой страх - почти прошлое. С 2019 года в России работает система эскроу-счетов, и она работает. Но только если вы сами проверите, что всё сделано правильно. Не полагайтесь на слова застройщика. Не верьте на слово, что «всё по закону». Проверьте. Это займёт 20 минут - и спасёт вам сотни тысяч рублей.

Что такое эскроу-счет и зачем он нужен

Эскроу-счет - это банковский счет, на который вы перечисляете деньги за квартиру. Но банк не отдает эти деньги застройщику сразу. Он держит их в безопасности, пока дом не сдадут в эксплуатацию. Только после получения разрешения от государства банк перечислит средства застройщику. Если дом не достроят - ваши деньги останутся вам. Это не теория. Это закон, который работает.

С 2019 года все новые проекты долевого строительства в России обязаны использовать эскроу-счета. По данным Росреестра на 2023 год, 98,7% всех новых домов работают именно через эту систему. В 2018 году 8,3% проектов заканчивались недостроями. Сейчас - меньше 1%. Это не случайность. Это результат системы, которую создали ДОМ.РФ, ЦБ и Минстрой. Вы не просто покупаете квартиру - вы включаетесь в защищенную цепочку.

Проверка застройщика: первый шаг

Даже если вы используете эскроу-счет, застройщик может быть проблемным. Проверьте его до подписания договора. Сделайте три простых шага:

1. Зайдите на сайт nalog.ru - налоговая служба.
2. В поиске введите ИНН или ОГРН застройщика (они есть на его сайте, в рекламе, в договоре).
3. Скачайте выписку из ЕГРЮЛ. Смотрите: есть ли суды, штрафы, арбитражные дела. Если застройщик в 2023-2024 годах был в процедуре банкротства - бегите.

Не пропускайте этот этап. Даже если он говорит, что «всё чисто», а вы не проверили - вы рискуете. В 2023 году на форуме ДомКлик пользователь "Investor_74" купил квартиру у застройщика, который подсунул фальшивый договор. Вместо эскроу-счета там были реквизиты его личного счета. Проверка через наш.дом.рф спасла его в последний момент.

Проверьте проект ДДУ - не подписывайте без этого

Договор долевого участия (ДДУ) - ваша главная защита. Он должен быть на сайте застройщика. Ищите его в разделах: «О компании», «Документы», «Юридическая информация». Откройте его. Проверьте три пункта:

• Есть ли в тексте фраза: «Средства покупателя перечисляются на эскроу-счет»? Если нет - это не законный ДДУ. Откажитесь.
• Указаны ли реквизиты банка-агента? Банк должен быть в реестре ДОМ.РФ. Проверить можно на сайте domrf.ru - раздел «Банки-агенты».
• Сроки сдачи? Должны быть четко прописаны: «не позднее 30 декабря 2027 года». Если написано «в течение 3 лет» - это повод для тревоги.

По закону №214-ФЗ, пункт 3 статьи 4, в ДДУ обязательно должны быть реквизиты эскроу-счета и банка. Без этого договор - недействителен. Никто не может заставить вас подписать его, если этого нет.

Проверьте банк-агент - не любой банк подойдет

Не все банки могут быть агентами эскроу-счетов. Только аккредитованные ДОМ.РФ. В 2026 году в реестре - 23 банка. Среди них: Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Газпромбанк, Банк Открытие, ДОМ.РФ Банк. Если вам называют банк, которого нет в реестре - это красный флаг.

Зайдите на domrf.ru, найдите раздел «Банки-агенты», введите название банка. Если он там - всё в порядке. Если нет - не подписывайте договор. Даже если это «всё по договоренности». ДОМ.РФ не дает аккредитацию случайным банкам. Это значит: они прошли проверку, у них есть система, они не обманывают.

Как проверить эскроу-счет после открытия

После того как вы перевели деньги, и счет открыт - это не конец. Это начало. Теперь вы должны регулярно проверять его статус. Сделайте это через онлайн-банк. Всё просто:

• Сбербанк: откройте приложение → «Ипотека и недвижимость» → «Эскроу-счета». Там вы увидите: сумму, статус (заблокировано/ожидает перевода), дату блокировки.
• ВТБ: «Инвестиции и сбережения» → «Эскроу-счета». Показывает, когда деньги будут переведены после сдачи дома.
• Альфа-Банк: «Недвижимость» → «Эскроу». Есть уведомления о статусе.

Проверяйте раз в месяц. Если статус не меняется 3 месяца - звоните в банк. Не ждите, пока сдадут дом. Если вы не видите свои деньги - это уже проблема. В 2023 году 78% покупателей проверяли счет через онлайн-банк. Только 32% доверяли застройщику. Вы не должны быть из этих 32%.

Используйте портал наш.дом.рф - ваш главный инструмент

Это государственная система - ГИС ЖКХ. Там всё, что связано с новостройками: проекты, застройщики, сроки, эскроу-счета. Зайдите на nash.dom.rf. Введите название застройщика или адрес дома. Вы увидите:

• Есть ли у застройщика разрешение на строительство?
• Есть ли проектная декларация?
• Фотографии хода строительства - обновляются раз в месяц.
• Используется ли эскроу-счет - и какой банк.
• Сроки сдачи - и были ли задержки в прошлом.

Это не реклама. Это реальные данные от государства. Если на портале написано: «Эскроу-счет не открыт» - вы не должны платить. Если написано: «Дом отложен на 6 месяцев» - вы знаете, что рискуете. И это ваше право знать.

Что изменилось в 2024-2026 годах

С 1 января 2024 года проверка эскроу-счета стала еще проще. Все данные теперь интегрированы в Госуслуги.Недвижимость. Вы входите через ЕСИА - и за 2 минуты видите: кто застройщик, какой банк, статус счета, сроки сдачи, все документы. Никаких логинов в разных приложениях. Всё в одном месте.

Также с 2024 года страхование средств на эскроу-счетах увеличено с 10 до 15 миллионов рублей на одного покупателя. Это значит: даже если банк-агент разорится - государство вернет вам до 15 млн. Это новый уровень защиты. До 2026 года планируется, что 95% всех новых домов будут сдаваться через эскроу-счета. И 85% граждан будут доверять рынку новостроек - против 62% в 2018 году.

Что делать, если что-то пошло не так

Эскроу-счет - не панацея. Он защищает деньги. Но не защищает от:

• Задержки сдачи - если дом не сдадут в срок, вы получите неустойку, но не квартиру.
• Несоответствия проекту - если вместо керамогранита положили плитку, это не нарушение эскроу, это нарушение договора.
• Фальшивых документов - если застройщик подделал выписку из ГИС ЖКХ.

В таких случаях: сохраняйте все чеки, переписки, скриншоты. Обратитесь к юристу. Не пытайтесь решать всё сами. В 2023 году 67% покупателей, которые столкнулись с проблемами, смогли вернуть деньги только потому, что сохранили документы. Если вы не сохранили - шансов мало.

Чек-лист: 5 шагов перед оплатой

Сделайте это перед тем, как перевести деньги:

1. Проверьте застройщика через сайт налоговой - нет ли банкротств.
2. Найдите ДДУ на сайте застройщика - убедитесь, что в нем есть эскроу-счет.
3. Проверьте банк-агент в реестре ДОМ.РФ - он должен быть в списке.
4. Зайдите на наш.дом.рф - убедитесь, что проект есть, фото обновлены, эскроу включен.
5. После оплаты - регулярно проверяйте статус счета в онлайн-банке.

Это всё. Никаких сложностей. Ни одной магии. Просто проверьте. Потому что в 2026 году ваша квартира - это не просто покупка. Это инвестиция. И вы имеете право знать, где ваши деньги.