Как проверить эскроу-счет при покупке квартиры в новостройке: пошаговая инструкция 2026
янв, 1 2026
Купили квартиру в новостройке - и сразу почувствовали тревогу: а точно ли деньги защищены? Что если застройщик обанкротится, а дом так и не достроят? В 2026 году такой страх - почти прошлое. С 2019 года в России работает система эскроу-счетов, и она работает. Но только если вы сами проверите, что всё сделано правильно. Не полагайтесь на слова застройщика. Не верьте на слово, что «всё по закону». Проверьте. Это займёт 20 минут - и спасёт вам сотни тысяч рублей.
Что такое эскроу-счет и зачем он нужен
Эскроу-счет - это банковский счет, на который вы перечисляете деньги за квартиру. Но банк не отдает эти деньги застройщику сразу. Он держит их в безопасности, пока дом не сдадут в эксплуатацию. Только после получения разрешения от государства банк перечислит средства застройщику. Если дом не достроят - ваши деньги останутся вам. Это не теория. Это закон, который работает.
С 2019 года все новые проекты долевого строительства в России обязаны использовать эскроу-счета. По данным Росреестра на 2023 год, 98,7% всех новых домов работают именно через эту систему. В 2018 году 8,3% проектов заканчивались недостроями. Сейчас - меньше 1%. Это не случайность. Это результат системы, которую создали ДОМ.РФ, ЦБ и Минстрой. Вы не просто покупаете квартиру - вы включаетесь в защищенную цепочку.
Проверка застройщика: первый шаг
Даже если вы используете эскроу-счет, застройщик может быть проблемным. Проверьте его до подписания договора. Сделайте три простых шага:
- Зайдите на сайт nalog.ru - налоговая служба.
- В поиске введите ИНН или ОГРН застройщика (они есть на его сайте, в рекламе, в договоре).
- Скачайте выписку из ЕГРЮЛ. Смотрите: есть ли суды, штрафы, арбитражные дела. Если застройщик в 2023-2024 годах был в процедуре банкротства - бегите.
Не пропускайте этот этап. Даже если он говорит, что «всё чисто», а вы не проверили - вы рискуете. В 2023 году на форуме ДомКлик пользователь "Investor_74" купил квартиру у застройщика, который подсунул фальшивый договор. Вместо эскроу-счета там были реквизиты его личного счета. Проверка через наш.дом.рф спасла его в последний момент.
Проверьте проект ДДУ - не подписывайте без этого
Договор долевого участия (ДДУ) - ваша главная защита. Он должен быть на сайте застройщика. Ищите его в разделах: «О компании», «Документы», «Юридическая информация». Откройте его. Проверьте три пункта:
- Есть ли в тексте фраза: «Средства покупателя перечисляются на эскроу-счет»? Если нет - это не законный ДДУ. Откажитесь.
- Указаны ли реквизиты банка-агента? Банк должен быть в реестре ДОМ.РФ. Проверить можно на сайте domrf.ru - раздел «Банки-агенты».
- Сроки сдачи? Должны быть четко прописаны: «не позднее 30 декабря 2027 года». Если написано «в течение 3 лет» - это повод для тревоги.
По закону №214-ФЗ, пункт 3 статьи 4, в ДДУ обязательно должны быть реквизиты эскроу-счета и банка. Без этого договор - недействителен. Никто не может заставить вас подписать его, если этого нет.
Проверьте банк-агент - не любой банк подойдет
Не все банки могут быть агентами эскроу-счетов. Только аккредитованные ДОМ.РФ. В 2026 году в реестре - 23 банка. Среди них: Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Газпромбанк, Банк Открытие, ДОМ.РФ Банк. Если вам называют банк, которого нет в реестре - это красный флаг.
Зайдите на domrf.ru, найдите раздел «Банки-агенты», введите название банка. Если он там - всё в порядке. Если нет - не подписывайте договор. Даже если это «всё по договоренности». ДОМ.РФ не дает аккредитацию случайным банкам. Это значит: они прошли проверку, у них есть система, они не обманывают.
Как проверить эскроу-счет после открытия
После того как вы перевели деньги, и счет открыт - это не конец. Это начало. Теперь вы должны регулярно проверять его статус. Сделайте это через онлайн-банк. Всё просто:
- Сбербанк: откройте приложение → «Ипотека и недвижимость» → «Эскроу-счета». Там вы увидите: сумму, статус (заблокировано/ожидает перевода), дату блокировки.
- ВТБ: «Инвестиции и сбережения» → «Эскроу-счета». Показывает, когда деньги будут переведены после сдачи дома.
- Альфа-Банк: «Недвижимость» → «Эскроу». Есть уведомления о статусе.
Проверяйте раз в месяц. Если статус не меняется 3 месяца - звоните в банк. Не ждите, пока сдадут дом. Если вы не видите свои деньги - это уже проблема. В 2023 году 78% покупателей проверяли счет через онлайн-банк. Только 32% доверяли застройщику. Вы не должны быть из этих 32%.
Используйте портал наш.дом.рф - ваш главный инструмент
Это государственная система - ГИС ЖКХ. Там всё, что связано с новостройками: проекты, застройщики, сроки, эскроу-счета. Зайдите на nash.dom.rf. Введите название застройщика или адрес дома. Вы увидите:
- Есть ли у застройщика разрешение на строительство?
- Есть ли проектная декларация?
- Фотографии хода строительства - обновляются раз в месяц.
- Используется ли эскроу-счет - и какой банк.
- Сроки сдачи - и были ли задержки в прошлом.
Это не реклама. Это реальные данные от государства. Если на портале написано: «Эскроу-счет не открыт» - вы не должны платить. Если написано: «Дом отложен на 6 месяцев» - вы знаете, что рискуете. И это ваше право знать.
Что изменилось в 2024-2026 годах
С 1 января 2024 года проверка эскроу-счета стала еще проще. Все данные теперь интегрированы в Госуслуги.Недвижимость. Вы входите через ЕСИА - и за 2 минуты видите: кто застройщик, какой банк, статус счета, сроки сдачи, все документы. Никаких логинов в разных приложениях. Всё в одном месте.
Также с 2024 года страхование средств на эскроу-счетах увеличено с 10 до 15 миллионов рублей на одного покупателя. Это значит: даже если банк-агент разорится - государство вернет вам до 15 млн. Это новый уровень защиты. До 2026 года планируется, что 95% всех новых домов будут сдаваться через эскроу-счета. И 85% граждан будут доверять рынку новостроек - против 62% в 2018 году.
Что делать, если что-то пошло не так
Эскроу-счет - не панацея. Он защищает деньги. Но не защищает от:
- Задержки сдачи - если дом не сдадут в срок, вы получите неустойку, но не квартиру.
- Несоответствия проекту - если вместо керамогранита положили плитку, это не нарушение эскроу, это нарушение договора.
- Фальшивых документов - если застройщик подделал выписку из ГИС ЖКХ.
В таких случаях: сохраняйте все чеки, переписки, скриншоты. Обратитесь к юристу. Не пытайтесь решать всё сами. В 2023 году 67% покупателей, которые столкнулись с проблемами, смогли вернуть деньги только потому, что сохранили документы. Если вы не сохранили - шансов мало.
Чек-лист: 5 шагов перед оплатой
Сделайте это перед тем, как перевести деньги:
- Проверьте застройщика через сайт налоговой - нет ли банкротств.
- Найдите ДДУ на сайте застройщика - убедитесь, что в нем есть эскроу-счет.
- Проверьте банк-агент в реестре ДОМ.РФ - он должен быть в списке.
- Зайдите на наш.дом.рф - убедитесь, что проект есть, фото обновлены, эскроу включен.
- После оплаты - регулярно проверяйте статус счета в онлайн-банке.
Это всё. Никаких сложностей. Ни одной магии. Просто проверьте. Потому что в 2026 году ваша квартира - это не просто покупка. Это инвестиция. И вы имеете право знать, где ваши деньги.
Можно ли проверить эскроу-счет без онлайн-банка?
Да, но это неудобно. Вы можете запросить выписку о состоянии счета в банке - лично или по почте. Но это займет 3-5 рабочих дней. Онлайн-банк показывает статус в реальном времени. Если вы не пользуетесь онлайн-банком - зарегистрируйтесь. Это бесплатно и занимает 5 минут.
Что делать, если застройщик просит перевести деньги на свой счет?
Никогда не делайте этого. Это незаконно. С 2019 года все платежи за новостройки идут только через эскроу-счета. Если застройщик требует перевод на его расчетный счет - это признак мошенничества. Откажитесь от сделки. Сообщите об этом в Росреестр или в ЦБ РФ. Вы не одиноки - такие случаи бывают, но их можно остановить.
Можно ли сменить банк-агент после подписания ДДУ?
Нет. Банк-агент выбирается застройщиком и указывается в ДДУ. Вы не можете его поменять. Но вы можете отказаться от сделки, если банк не входит в реестр ДОМ.РФ. Если вы уже перевели деньги, а банк неаккредитован - требуйте возврата средств. Это нарушение закона.
Как узнать, когда деньги переведут застройщику?
Деньги переводятся только после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. В ГИС ЖКХ на портале наш.дом.рф появляется статус «Дом введен в эксплуатацию». Только после этого банк переводит средства. Вы можете отслеживать этот статус в своем онлайн-банке - он обновляется автоматически.
Если я купил квартиру с ипотекой, эскроу-счет другой?
Нет. Даже при ипотеке деньги идут на эскроу-счет. Банк-кредитор переводит средства на тот же счет, что и ваш первый взнос. Вы платите банку по ипотеке - банк платит застройщику только после сдачи дома. Система не меняется. Только процесс - немного сложнее. Но защита такая же.
