Повторный налоговый вычет при покупке квартиры: можно ли получить в 2026 году
фев, 13 2026
Купили первую квартиру, получили налоговый вычет - и думаете: а можно ли снова вернуть деньги, если купите вторую? Многие считают, что раз налоговый вычет - это льгота, то её можно использовать сколько угодно раз. Но это не так. В 2026 году правила остались прежними, но есть важные нюансы, которые могут вам помочь получить повторный налоговый вычет - если всё сделать правильно.
Что такое повторный налоговый вычет?
Налоговый вычет при покупке квартиры - это возврат 13% от стоимости жилья, но не более 2 миллионов рублей. То есть максимум, что можно вернуть - 260 000 рублей. Это не подарок от государства, а возврат тех налогов, которые вы уже заплатили с зарплаты за последние годы.
Раньше, до 2014 года, вычет давали только один раз в жизни - на одну квартиру, и всё. Но с 1 января 2014 года правила изменились. Теперь вы можете получить вычет за несколько квартир, но только если сумма всех покупок не превышает 2 миллиона рублей. И главное: вы можете вернуть остаток, если не использовали всю сумму при первой покупке.
Когда повторный вычет невозможен?
Если вы купили первую квартиру до 2014 года - и уже получили вычет - то повторно его оформить нельзя. Даже если вы потратили только 800 тысяч рублей, а не полтора миллиона. Остаток не переносится. Это жёсткое правило.
Пример: Алексей купил квартиру в 2012 году за 1,2 миллиона рублей, оформил вычет и получил 156 000 рублей. В 2025 году он купил вторую квартиру за 3 миллиона. Он не может получить вычет на вторую - потому что первая была куплена до 2014 года. Даже если он ещё не использовал всю сумму 2 миллиона, закон его не защищает.
А вот если первая квартира была куплена после 1 января 2014 года - всё иначе. Тогда вы можете распределить вычет между несколькими объектами. Главное - не превысить лимит в 2 миллиона рублей.
Как работает распределение вычета?
Представьте, что вы купили первую квартиру в 2016 году за 1,5 миллиона рублей. Вы получили 195 000 рублей (13% от 1,5 млн). Осталось 500 000 рублей от лимита в 2 миллиона. Теперь вы купили вторую квартиру за 2,4 миллиона. На эту квартиру вы можете применить остаток - 500 000 рублей. То есть вы получите ещё 65 000 рублей (13% от 500 тысяч). Общая сумма возврата за обе квартиры - 260 000 рублей. Больше - нельзя.
Важно: вычет не привязан к одной квартире. Он привязан к сумме. Вы можете выбрать, на какую квартиру применить остаток - на первую, на вторую, или разделить между ними. Главное - не превысить 2 миллиона рублей в совокупности.
Ипотечный вычет: отдельная история
Здесь всё сложнее. Вычет по процентам по ипотеке - это отдельная льгота. Его можно получить только один раз в жизни - и только на одну квартиру. Даже если вы не использовали его при первой покупке, вы не сможете получить его при второй.
Пример: Марина купила квартиру в 2013 году за 1,2 миллиона, использовала вычет по основной сумме - 156 000 рублей. Но не обращалась за вычетом по процентам. В 2025 году она купила вторую квартиру в ипотеку за 5 миллионов. Она может получить вычет по процентам - только на вторую квартиру. Потому что на первую она не использовала этот вид льготы. А вот если бы она уже получала вычет по процентам на первую - на вторую уже нельзя.
Если вы уже использовали оба вида вычета (и по стоимости, и по процентам) - то больше ничего не получите. Никаких повторных возвратов.
Какие ограничения ещё есть?
- Вы можете вернуть налог только за три года, предшествующих году подачи заявления. То есть если вы купили квартиру в 2023 году, а подали документы в 2026 - вы получите деньги только за 2023, 2024 и 2025 годы.
- Пенсионеры - исключение. Они могут вернуть налог за четыре года: за год покупки и три предыдущих. Нужно только приложить копию пенсионного удостоверения.
- Вычет не дают, если квартира куплена у близкого родственника: супруга, родителей, детей, брата, сестры. Такие сделки не считаются рыночными.
- Вы не можете получить вычет, если не платите НДФЛ. То есть если вы безработный, индивидуальный предприниматель на упрощёнке, или получаете доходы, не облагаемые 13% - вычет вам не положен.
Как оформить повторный вычет?
Документы те же, что и при первой покупке:
- Договор купли-продажи (или ДДУ, если новостройка)
- Выписка из ЕГРН - подтверждение права собственности
- Документы, подтверждающие оплату (чеки, банковские выписки)
- Справка 2-НДФЛ за каждый год, за который вы хотите вернуть налог
- Заявление на возврат налога
- Паспорт и ИНН
Если вы хотите получать вычет через работодателя - сначала нужно получить уведомление из налоговой. Тогда работодатель будет удерживать меньше налога из зарплаты - и вы будете получать больше денег каждый месяц.
Если вы хотите получить всю сумму сразу - подаёте декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию. Деньги придут на счёт в течение трёх-четырёх месяцев.
Что делать, если уже получили вычет до 2014 года?
Если вы купили квартиру до 2014 года и уже получили вычет - вы не можете получить повторный вычет по стоимости. Но есть один выход: если вы не использовали вычет по ипотечным процентам - вы можете оформить его на вторую квартиру, купленную после 2014 года.
Например: вы купили квартиру в 2012 году, получили 130 000 рублей по стоимости, но не обращались за процентами. В 2025 году вы купили вторую квартиру в ипотеку. Вы можете подать заявление на вычет по процентам - и вернуть до 390 000 рублей (13% от суммы переплаты по кредиту).
Это не повторный вычет по стоимости - это новый вид льготы. И он работает даже если вы уже получали вычет раньше.
Частые ошибки
- Думают, что можно получить вычет за каждую квартиру отдельно - нет, лимит общий - 2 миллиона рублей.
- Считают, что если купили квартиру в 2025 году, то можно вернуть налог за 2022, 2023, 2024, 2025 - нет, только за три года до подачи заявления.
- Пытаются получить вычет за квартиру, купленную у родителей - не получится, сделка не рыночная.
- Забывают, что если перешли на повышенную ставку НДФЛ (например, 15% или 22%) - вычет считается по фактически уплаченной ставке. Если вы платили 22% - вы можете вернуть до 440 000 рублей (22% от 2 миллионов). Но только если у вас было достаточно доходов, чтобы уплатить столько налогов.
Что изменится в 2026 году?
В 2026 году никаких новых законов о повторном вычете не принято. Максимальная сумма остаётся 2 миллиона рублей. Но теперь есть новая практика: если вы купили квартиру в 2025 году, а выписку из ЕГРН получили в 2026 - право на вычет возникает в 2026 году. То есть вы можете вернуть налог только за 2026, 2025 и 2024 годы - даже если деньги заплатили в 2025.
Для новостроек - всё наоборот: право возникает в год передачи квартиры по акту приёма-передачи, а не в год оформления права собственности.
Советы для тех, кто планирует покупку
- Если вы ещё не получали вычет - не спешите покупать первую квартиру до 2014 года. Лучше подождать - чтобы потом иметь возможность распределить вычет на несколько объектов.
- Если вы уже получили вычет до 2014 года - не теряйте надежду. Проверьте, не использовали ли вы вычет по ипотеке. Если нет - у вас есть шанс вернуть деньги на вторую квартиру.
- Сохраняйте все чеки и договоры. Даже если сейчас не подаёте документы - они понадобятся через 5-10 лет.
- Если вы пенсионер - не забудьте приложить копию пенсионного удостоверения. Это увеличит срок возврата на один год.
Можно ли получить повторный налоговый вычет, если первая квартира была куплена до 2014 года?
Нет, нельзя. Если вы уже получили налоговый вычет за квартиру, купленную до 1 января 2014 года, то повторный вычет по стоимости жилья оформить невозможно. Даже если вы не использовали всю сумму в 2 миллиона рублей - остаток не переносится. Это правило действует с 2014 года и сохраняется в 2026.
Можно ли получить вычет за вторую квартиру, если уже использовали его на первую после 2014 года?
Да, можно - но только если вы не исчерпали весь лимит в 2 миллиона рублей. Например, если первая квартира стоила 1,2 миллиона, вы получили 156 000 рублей. Осталось 800 000 рублей от лимита. На вторую квартиру вы можете применить этот остаток и получить ещё 104 000 рублей. Общая сумма возврата не может превышать 260 000 рублей.
Можно ли получить повторный вычет по ипотечным процентам?
Нет, нельзя. Вычет по процентам по ипотеке предоставляется только один раз в жизни - и только на одну квартиру. Даже если вы не использовали его при первой покупке, вы не сможете получить его на вторую. Исключение - если вы не обращались за вычетом по процентам при первой покупке, тогда вы можете оформить его на вторую квартиру.
Какой максимальный размер повторного налогового вычета в 2026 году?
Максимальный размер вычета остаётся 2 миллиона рублей на все жилые объекты, купленные после 2014 года. Это даёт возврат до 260 000 рублей при ставке 13%. Если ваша налоговая ставка выше (например, 15% или 22%), то вы можете вернуть до 300 000 или 440 000 рублей - но только если реально уплатили столько налогов за последние годы.
Можно ли получить вычет за квартиру, купленную у родителей?
Нет, нельзя. Налоговый вычет не предоставляется, если сделка прошла между близкими родственниками: супругами, родителями, детьми, братьями, сёстрами, опекунами или усыновителями. Такие сделки не считаются рыночными, и налоговая их не признаёт.
