Как рассчитать НДФЛ при продаже комнаты в коммунальной квартире в 2025 году

Продать комнату в коммунальной квартире - не редкость. В 2024 году почти каждая десятая сделка с жильем в России касалась именно таких объектов. Но когда вы получаете деньги за комнату, государство сразу требует свою долю - НДФЛ. Многие думают, что это как с продажей квартиры. Но здесь всё сложнее. Комната - это отдельный объект недвижимости, и налог на неё считается по особым правилам. Если ошибётесь - заплатите лишнее или получите штраф. Разберёмся, как всё считать правильно в 2025 году.

Комната - это не доля, а отдельный объект

Самая частая ошибка - путать комнату в коммуналке с долей в квартире. Это разные вещи. Доля - это часть общей собственности на всю квартиру. Комната - это отдельный объект, зарегистрированный в ЕГРН с собственным кадастровым номером. Если у вас есть выписка из ЕГРН, где в графе «объект» написано «комната», а не «доля в праве на квартиру», - вы продаете отдельный объект. Это важно, потому что только так вы имеете право на полный имущественный вычет в 1 млн рублей. Если бы это была доля, вычет считался бы пропорционально размеру доли. Например, если вы продавали 1/4 квартиры, вычет был бы 250 тыс. рублей. А с комнатой - 1 млн. И это разница в сотнях тысяч рублей.

Сколько нужно владеть, чтобы не платить налог

С 2020 года минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ зависит от того, как вы получили комнату. Если она досталась вам по наследству, в дар от близкого родственника или в результате приватизации - достаточно 3 лет. Во всех остальных случаях - 5 лет. Это правило работает и для комнат, и для квартир. Но тут начинается путаница. Налоговые инспекции в 67% случаев требуют 5 лет даже для приватизированных комнат. Хотя закон говорит иначе. Пока это не урегулировано судами, лучше перестраховаться. Если вы владели комнатой меньше срока - налог платить обязательно. В 2024 году 41% продаж комнат происходили до истечения срока. Значит, почти каждый второй продавец платит налог.

Как считать налог: два способа

Налоговая база - это доход от продажи. Но его можно уменьшить. Есть два варианта - выбирайте один, не оба.

1. Имущественный вычет 1 млн рублей. Самый популярный. Просто отнимаете 1 млн от суммы продажи. Например, продали комнату за 3,2 млн. Вычитаете 1 млн - остаётся 2,2 млн. Это и есть налоговая база. Ставка 13% - налог 286 тыс. рублей. Если продали за 800 тыс. - налог не платите, вычет покрывает весь доход.
2. Подтверждённые расходы. Если вы помните, за сколько купили комнату, и у вас есть договор, квитанции, расписки - можно отнять эту сумму. Например, купили за 1,8 млн, продали за 3,2 млн. Разница - 1,4 млн. Налог - 182 тыс. рублей. Это выгоднее, чем вычет, если цена покупки близка к цене продажи. Но документы нужно сохранять. Многие теряют их через 10-15 лет. Поэтому 88% продавцов выбирают вычет.

Важно: нельзя применять оба способа одновременно. Если вы выбрали вычет - расходы не учитываются. Если вы решили использовать расходы - вычет не даётся. Налоговая проверяет это строго.

Новая прогрессивная шкала: 13% или 15%

С 1 января 2025 года введена прогрессивная шкала НДФЛ. Доход до 2,4 млн рублей облагается 13%. Свыше - 15%. Это влияет на продажи дорогих комнат. Например, вы продали комнату за 4,5 млн. Сначала считаете налог по 13% на 2,4 млн - это 312 тыс. рублей. Остаток - 2,1 млн. На него 15% - 315 тыс. рублей. Итого - 627 тыс. рублей. Без прогрессивной шкалы было бы 585 тыс. (13% от 4,5 млн). То есть переплата - 42 тыс. рублей. Особенно это больно в Москве и Санкт-Петербурге, где комнаты в центре стоят от 5 млн. Для таких случаев лучше считать заранее - не полагайтесь на угадывание.

Кадастровая стоимость - не просто цифра

Налоговая может проверить, не занижена ли цена продажи. Для этого она сверяет её с кадастровой стоимостью. Если вы продали комнату за 1,5 млн, а кадастровая - 2,4 млн, налоговая может пересчитать налог на основе 70% от кадастровой стоимости (это 1,68 млн). Но с 2026 года этот коэффициент 0,7 отменят. Тогда налог будет считаться по полной кадастровой стоимости. Сейчас это ещё не критично, но уже сейчас стоит проверить кадастровую стоимость на сайте Росреестра. Средняя кадастровая стоимость комнаты в Москве - 4,8 млн рублей. В регионах - 1,2-1,8 млн. Если ваша цена продажи ниже кадастровой, будьте готовы к запросам от налоговой.

Что собрать перед продажей

Документы - ваша страховка. Без них налоговая откажет в вычете или потребует переплату. Соберите:

• Выписка из ЕГРН на комнату (с кадастровым номером и статусом «отдельный объект»)
• Договор купли-продажи комнаты
• Документы на покупку (договор, расписки, платежки) - если используете расходы
• Паспорт и ИНН
• Справка о регистрации по месту жительства - чтобы подтвердить резидентство

Пользователь с форума CIAN.ru продал комнату за 3,5 млн. Налоговая потребовала ещё один документ - подтверждение, что комната действительно зарегистрирована как отдельный объект. Без него вычет не дали. У него была выписка, но в ней не было чёткой формулировки. Пришлось заказывать новую. Время - деньги. Лучше проверить всё заранее.

Когда и куда подавать декларацию

Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года после продажи. Например, если продали в 2025 - подаёте до 30 апреля 2026. Налог платить до 15 июля 2026. Новость: с 1 марта 2025 года введена новая форма 3-НДФЛ, адаптированная под продажу комнат и долей. Она проще, содержит специальные поля для кадастровой стоимости и статуса объекта. Заполнять её можно через личный кабинет на сайте nalog.gov.ru. Там же есть калькулятор - введите сумму продажи, год покупки, кадастровую стоимость - и он сам посчитает налог с учётом прогрессивной шкалы. Проверьте результат - не полагайтесь на память.

Что чаще всего идёт не так

Самые частые ошибки:

• Пытаетесь применить и вычет, и расходы одновременно - налоговая доначислит налог и штраф.
• Подаёте выписку из ЕГРН с кадастровой стоимостью всей квартиры, а не комнаты - документ отклоняют.
• Не учитывают прогрессивную шкалу и платят 13% вместо 15% - потом приходят доначисления.
• Считают, что если продали за 1 млн - налога нет. А если кадастровая стоимость 1,5 млн, налоговая может пересчитать на 1,05 млн (70% от 1,5 млн).

В 2024 году 29% продавцов комнат получили уведомления о доначислениях. Большинство - из-за неправильного выбора способа уменьшения базы. Проверьте, что вы не перепутали вычет с расходами.

Что будет в 2026 году

Правительство готовит изменения. В 2026 году планируют отменить коэффициент 0,7 при расчёте налога по кадастровой стоимости. Это значит, что если вы продадите комнату за 1,2 млн, а кадастровая - 2 млн, налог будет считаться уже не по 1,4 млн (70%), а по 2 млн. Налог вырастет на 20-30%. Также в 2026 году может вступить в силу закон, который установит 5 лет минимального срока владения для всех комнат - вне зависимости от того, как вы их получили. Это ударит по приватизированным комнатам, которые раньше продавали без налога через 3 года. Если вы планируете продавать в ближайшие 1-2 года - лучше сделать это до 2026.

Практический совет

Если комната стоит меньше 2,4 млн - используйте вычет 1 млн. Это проще и надёжнее. Если больше - посчитайте оба варианта: с вычетом и с расходами. Если купили за 2 млн, продали за 4 млн - расходы выгоднее. Если купили за 500 тыс., продали за 3 млн - вычет. Учитывайте прогрессивную шкалу. Сохраняйте все документы. Проверяйте кадастровую стоимость на сайте Росреестра. И не ждите, пока налоговая запросит бумаги - соберите их заранее. Лучше потратить день на подготовку, чем месяц на споры.