Налоговый вычет при покупке квартиры с материнским капиталом: правила и расчет в 2026 году
янв, 23 2026
Вы купили квартиру, использовали материнский капитал - и теперь думаете: а можно ли получить налоговый вычет? Многие считают, что если деньги на покупку пришли от государства, то и вычет не положен. Это ошибочное мнение. Вычет дают - но не на всю сумму. Только на ту часть, которую вы заплатили своими деньгами. И здесь начинаются нюансы, которые могут сэкономить вам десятки тысяч рублей.
Что именно можно вернуть?
Налоговый вычет при покупке жилья - это возврат 13% от суммы, которую вы потратили на квартиру своими средствами. Государство не возвращает налог с денег, которые вы получили в виде материнского капитала. Это не зарплата, не доход - это субсидия. И по закону (пункт 5 статьи 220 НК РФ) такие средства не учитываются при расчете вычета.
Допустим, вы купили квартиру за 5 200 000 рублей. Из них 639 431 рубль - это материнский капитал (новый размер с февраля 2026 года). Остальные 4 560 569 рублей - ваши. Но вычет дается только с максимум 2 миллионов рублей. Значит, даже если вы заплатили 4,5 миллиона, вычет считают только с 2 миллионов. Итого: 2 000 000 × 13% = 260 000 рублей. Это и есть ваш максимальный возврат.
Если же вы купили квартиру только на материнский капитал - например, за 4 500 000 рублей, а личных денег не вложили - вычет не положен. Никаких 13% не будет. Государство уже дало вам деньги, и второй раз не платит.
Как считать вычет, если квартира в ипотеке?
Если вы брали ипотеку - у вас есть два вычета: один на стоимость квартиры, второй - на уплаченные проценты. Это важно. Проценты по ипотеке можно вернуть отдельно, и тут материнский капитал не мешает.
На проценты вы можете вернуть до 3 миллионов рублей - то есть максимум 390 000 рублей (3 000 000 × 13%). И здесь материнский капитал не влияет. Даже если вы погасили первоначальный взнос сертификатом, вы все равно можете вернуть налог с процентов. Главное - чтобы сами проценты были оплачены вашими деньгами.
Пример: вы купили квартиру за 6 000 000 рублей, из них 639 431 - материнский капитал, остальное - ипотека. Вы платите по кредиту 2 500 000 рублей процентов. Вычет на квартиру: 2 000 000 × 13% = 260 000. Вычет на проценты: 2 500 000 × 13% = 325 000. Итого: 585 000 рублей. Это максимальный возможный возврат для семьи в 2026 году.
Можно ли разделить вычет между супругами?
Да. Если квартира оформлена на обоих, вы можете распределить вычет как угодно - 50/50, 100/0, 70/30. Главное - чтобы общая сумма не превышала 2 миллиона на человека. То есть, если вы и ваш супруг оба работают и платите НДФЛ, вы можете вернуть до 520 000 рублей вместе (по 260 000 каждый).
Но тут есть подвох. Если один из супругов не работает, не имеет официального дохода или не платит налоги - он не может получить вычет. Значит, весь возврат достанется только тому, кто официально трудоустроен. Поэтому лучше сразу решить: кто будет подавать документы. Если вы не работаете, но ваш муж - да, пусть он оформляет все на себя. Это даст больше шансов получить полный возврат.
Еще один важный момент: вычет можно перенести на следующий год. Если вы получили 100 000 рублей в 2025 году, но у вас осталась неиспользованная сумма, остаток переносится на 2026, 2027 и так далее - пока не исчерпаете лимит. Это работает и при использовании материнского капитала.
Что делать, если материнский капитал больше 2 миллионов?
С февраля 2026 года материнский капитал за второго ребенка - почти 800 000 рублей. Если вы покупаете квартиру за 4 000 000, и 800 000 - это маткапитал, то вычет считается с 3 200 000. Но лимит - 2 миллиона. Значит, вы получите вычет только с 2 000 000, а 1 200 000 рублей - «пропадают» для вычета.
Это не ошибка. Это закон. И это главная боль семей, которые используют маткапитал. Чем больше субсидия - тем меньше вычет. Но тут важно не терять перспективу: вы получаете 800 000 рублей от государства безвозмездно, и только 260 000 рублей возвращается налогом. Это все равно выгоднее, чем не получать маткапитал вовсе.
Эксперты рекомендуют: используйте материнский капитал не на покупку, а на погашение ипотеки. То есть - купите квартиру за свои деньги, возьмите ипотеку, а потом погасите ее маткапиталом. Тогда вычет считается с полной стоимости квартиры, а не с остатка после вычета субсидии. Это стратегия, которую используют самые умные семьи.
Какие документы нужны?
Процедура оформления вычета - стандартная. Но с маткапиталом нужно приложить еще пару бумаг:
- Декларация 3-НДФЛ (если подаете через налоговую)
- Паспорт
- Справка 2-НДФЛ от работодателя за год, за который хотите вернуть налог
- Договор купли-продажи
- Акт приема-передачи
- Платежные документы: квитанции, выписки, чеки - все, что подтверждает, что вы платили своими деньгами
- Сертификат на материнский капитал
- Справка из Пенсионного фонда о том, что средства маткапитала были направлены на покупку жилья
Если вы оформляете через работодателя - вам сначала нужно получить в налоговой уведомление о праве на вычет. Это занимает 30 дней. После этого бухгалтерия перестанет удерживать НДФЛ с вашей зарплаты - и вы начнете получать деньги в виде «неудержанного налога» прямо на счет. Это быстрее, чем ждать 3 месяца в налоговой, но требует, чтобы вы работали официально.
Сколько времени занимает процесс?
Если подаете через налоговую - все займет 3-4 месяца. Проверка документов - до 3 месяцев. После одобрения деньги приходят на счет за 30 дней. Если подаете через работодателя - вы начинаете получать деньги уже в следующем месяце после получения уведомления от ИФНС. Это удобно, если вы хотите деньги прямо сейчас, а не через год.
Но будьте готовы к ошибкам. Часто люди забывают приложить справку из ПФР о направлении маткапитала. Без нее документы вернут. Или не указывают, какие именно деньги - ваши, а какие - государственные. Тогда налоговая может отказать. Проверяйте: все платежи должны быть привязаны к конкретным счетам, и все суммы - разнесены.
Кто не может получить вычет?
Вычет не дают, если:
- Квартира куплена у близкого родственника - супруга, родителя, ребенка, брата/сестры
- Покупка оплачена работодателем (безвозмездно)
- Вы не платите НДФЛ (например, ИП на упрощенке, безработный, пенсионер без официального дохода)
- Вы уже использовали вычет ранее (с 2014 года можно использовать только один раз, но на разные объекты - можно, если не исчерпан лимит)
Также не получится вернуть налог с денег, которые вы получили в виде субсидии от региона или от работодателя. Только личные сбережения, зарплата, кредит - все это учитывается.
Что будет в 2027 году?
Сейчас эксперты говорят: лимит в 2 миллиона рублей устарел. Стоимость жилья растет, маткапитал тоже. В 2025 году около 15% всех налоговых вычетов на жилье были связаны с материнским капиталом - и эта цифра будет расти. В 2026 году индексация на 6,8% добавит еще 40-50 тысяч рублей к сертификату. А значит, все больше семей будут сталкиваться с ситуацией: «Я заплатил 4 миллиона, 800 тысяч - маткапитал, но вычет только с 2 миллионов».
В 2024 году уже начали автоматически выдавать часть вычетов - без подачи декларации. В 2027 году возможно увеличение лимита до 3 миллионов рублей для семей, использующих маткапитал. Но пока это только прогнозы. Пока действует старый лимит - и его нужно учитывать.
Что делать, чтобы не потерять деньги?
- Не используйте маткапитал на первоначальный взнос, если можете оплатить квартиру своими деньгами - лучше погасите им ипотеку позже.
- Распределяйте вычет между супругами, если оба работают - это удвоит возврат.
- Собирайте все квитанции - даже мелкие. Платежи за ремонт, комиссии банка, страховка - все это может понадобиться.
- Подавайте через работодателя, если хотите получить деньги быстрее - не ждите года.
- Не забывайте про вычет по ипотечным процентам - он не связан с маткапиталом и может дать еще 390 000 рублей.
Материнский капитал - это не помеха, а инструмент. Он дает вам 800 тысяч рублей. Вычет - это еще 260 тысяч. Вместе - это 1,06 миллиона рублей, которые государство дало вам на улучшение жилья. Не теряйте ни копейки. Подсчитайте, что реально вы заплатили - и подавайте документы. Это ваше право. И оно не отменяется, даже если деньги пришли от ПФР.
Можно ли получить налоговый вычет, если квартира куплена только на материнский капитал?
Нет, нельзя. Налоговый вычет предоставляется только на сумму, оплаченную личными средствами. Если вся стоимость квартиры покрыта материнским капиталом, и вы не вложили ни рубля своих денег - вычет не положен. Государство уже дало вам деньги, и налоговый вычет не дублирует субсидию.
Как рассчитать вычет, если я купил квартиру за 5 миллионов, а 800 тысяч - маткапитал?
Сначала вычитаете сумму материнского капитала: 5 000 000 - 800 000 = 4 200 000 рублей. Но лимит на вычет - 2 миллиона. Значит, вычет считается только с 2 000 000 рублей. Возврат: 2 000 000 × 13% = 260 000 рублей. Остальные 2 200 000 рублей не учитываются - даже если вы их заплатили.
Можно ли получить вычет по ипотечным процентам, если использовал материнский капитал?
Да, можно. Вычет по процентам не зависит от материнского капитала. Вы можете вернуть до 390 000 рублей (13% от 3 000 000 рублей уплаченных процентов), даже если весь первоначальный взнос оплачен сертификатом. Главное - чтобы сами проценты были оплачены вашими деньгами, а не за счет субсидии.
Что делать, если один из супругов не работает?
Если один супруг не имеет официального дохода и не платит НДФЛ, он не может получить вычет. Весь возврат достанется работающему супругу - но только в пределах 2 миллионов рублей. То есть максимум 260 000 рублей. Распределить вычет невозможно, если второй не платит налоги. Лучше оформлять квартиру на работающего супруга.
Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ, если я получаю вычет через работодателя?
Нет, не нужно. Если вы получаете вычет через работодателя, сначала вы подаете документы в налоговую, чтобы получить уведомление. После этого бухгалтерия сама перестает удерживать НДФЛ с вашей зарплаты. Декларация 3-НДФЛ нужна только при подаче через ИФНС.
Можно ли получить вычет за несколько квартир?
Да, можно, но только если вы не исчерпали лимит в 2 миллиона рублей. С 2014 года вычет можно использовать несколько раз, но сумма всех вычетов не может превышать 2 миллиона рублей на человека. Например, вы купили первую квартиру за 1,5 миллиона - получили 195 000 рублей. Потом купили вторую за 1 миллион - вы можете получить еще 65 000 рублей (остаток от 2 миллионов). Материнский капитал влияет только на сумму, с которой считается вычет, но не на количество сделок.
