Как сдать квартиру в аренду самостоятельно: пошаговая инструкция для собственника

Как сдать квартиру в аренду самостоятельно: пошаговая инструкция для собственника

Сдача квартиры в аренду - это не просто передать ключи и ждать денег. Это бизнес-процесс, который требует внимания к деталям, понимания законов и умения защитить свои интересы. Многие собственники думают, что проще всего доверить это риелтору. Но если вы хотите сохранить 100% дохода, избежать мошенников и контролировать каждый этап - вы можете сделать это сами. И это реально. Мы разберем всё по шагам, без воды, только то, что работает.

Проверьте свои права на квартиру

Первое, что нужно сделать - убедиться, что вы действительно можете сдавать эту квартиру. Не всё так просто, как кажется. Если квартира куплена в браке, даже если оформлена только на вас, закон требует согласия супруга. Без него вы не сможете сдать её на срок более года. Почему? Потому что согласно статье 35 Семейного кодекса РФ, имущество, приобретённое в браке, считается совместной собственностью. Даже если вы не включили супруга в договор купли-продажи - он всё равно имеет право.

Если квартира принадлежит нескольким собственникам - например, вы и ваш брат - каждый из них должен дать письменное согласие на сдачу. Это согласие лучше заверить у нотариуса. Даже если вы уверены, что соседи согласны, без нотариального документа Росреестр откажет в регистрации договора. И да, если вы сдаете на срок более 12 месяцев - договор обязательно регистрируется в Росреестре. Без регистрации он не имеет юридической силы.

Возьмите свежую выписку из ЕГРН. Не старше одного месяца. Она покажет: кто именно является собственником, есть ли обременения, арресты, залоги. Если в выписке указаны другие лица - значит, квартира уже продана, но не оформлена. Не рискуйте. Сделка с таким объектом может быть признана недействительной.

Выберите налоговый режим

Доход от аренды - это доход. И его нужно декларировать. Но не обязательно платить 13% НДФЛ, как раньше. Сегодня есть простой и выгодный способ - налог на профессиональный доход (НПД) это специальный налоговый режим для физических лиц, сдающих жильё в аренду, который позволяет платить 4% (если сдаёте физлицам) или 6% (если сдаёте юрлицам). Регистрация занимает 10 минут. Никаких посещений налоговой, никаких справок. Только паспорт, ИНН и интернет.

Зарегистрироваться можно через приложение «Мой налог», портал Госуслуг, личный кабинет на сайте ФНС или через приложение любого банка (Сбер, Тинькофф, ВТБ). После регистрации вы получите доступ к цифровому чеку - он формируется автоматически при каждой оплате аренды. Вы платите налог только с фактически полученного дохода. Никаких авансов, никаких предварительных деклараций.

Если квартира оформлена на супруга, а вы хотите сдавать её от своего имени - есть лазейка. Оформите договор безвозмездного пользования: собственник (супруг) передаёт вам квартиру в пользование без платы. Вы становитесь «пользователем», а не собственником. После этого вы можете сдавать её в аренду как самозанятый. Важно: в договоре безвозмездного пользования должно быть прямо прописано ваше право передавать квартиру третьим лицам в аренду. Иначе - риски.

Подготовьте квартиру к сдаче

Арендаторы ищут не просто место для сна - они ищут комфорт. Даже если вы сдаёте квартиру посуточно, она должна выглядеть как дом, а не как склад хлама. Начните с технической проверки: все окна и двери должны плотно закрываться, сантехника - не течь, вода - быть горячей, отопление - работать. Проверьте вытяжку, водонагреватель, батареи. Если что-то сломано - почините. Потому что потом вы будете платить за ремонт сами.

Уберите всё лишнее. Не нужно оставлять старую мебель, хлам, ненужные вещи. Даже если вы думаете, что «вдруг пригодится» - арендатору это не нужно. Лучше сделать минимальный ремонт: покрасить стены, заменить светильники, починить розетки. Чистота - это не вопрос вкуса, это требование рынка.

Сделайте квартиру «жизнеспособной»: посуда, полотенца, постельное бельё, стиральная машина, пылесос, Wi-Fi. Не обязательно всё новое - но всё должно работать. Даже если вы сдаёте квартиру за 15 000 рублей в месяц - если в ней нет холодильника, вы потеряете 80% потенциальных арендаторов. Список обязательных вещей: холодильник, плита, стол, стулья, кровать, шкаф, душ, унитаз, фен, коврик в ванной. Без этого - вы просто сдаёте пустое помещение. А оно не продаётся.

Определите цену и разместите объявление

Цена - это искусство. Слишком низкая - вы теряете деньги. Слишком высокая - квартира будет пустовать. Сравните свои объявления с теми, что уже есть на рынке. Зайдите на Avito, Циан, Яндекс.Недвижимость, Авито. Посмотрите, сколько стоят аналогичные квартиры в вашем районе. Обратите внимание на: площадь, этаж, состояние ремонта, наличие мебели, наличие парковки, близость метро.

Если вы сдаёте квартиру в Москве или Санкт-Петербурге - цена может быть выше, чем в регионах. Но даже в небольших городах есть разница между районами. Не полагайтесь на интуицию. Используйте данные. Если вы видите, что все 3-комнатные квартиры с ремонтом и мебелью сдаются за 35 000 - не пытайтесь запросить 45 000. Вы просто будете ждать арендатора три месяца.

Создайте объявление с хорошими фото. Не снимайте с телефона в полумраке. Откройте шторы, включите свет, сделайте фото с разных углов. Фотографии - это 70% успеха. В описании укажите: адрес, площадь, количество комнат, наличие мебели, техники, ремонта, ближайшие объекты (школа, магазин, метро). Не пишите «удобно для семьи» - это пустые слова. Напишите: «в 5 минутах ходьбы детский сад №12 и продуктовый магазин».

Проверьте арендатора

Не берите первого попавшегося. Даже если он срочно хочет съехать. Попросите паспорт. Сверьте фото с человеком. Попросите номер телефона и подтвердите его. Задайте пару вопросов: «Почему вы ищете именно эту квартиру?», «Сколько человек будет проживать?», «Вы работаете?».

Спросите, есть ли у них постоянная регистрация. Если нет - это не повод отказывать, но это повод ужесточить условия. Например, попросите залог в размере двух месяцев аренды. Или требуйте, чтобы он предоставил справку о доходах. Не бойтесь быть строгим. Проблемы с арендаторами - это не «неприятности», это потери времени, денег и нервов.

Встречайтесь лично. Пройдитесь по квартире вместе. Проверьте, как он относится к технике, как смотрит на стены, как задаёт вопросы. Если он не замечает, что в ванной течёт кран - это красный флаг. Если он не интересуется, где розетки, где мусорный бак - тоже. Хороший арендатор задаёт вопросы. Плохой - просто хочет ключи.

Заключите договор и составьте акт приёма-передачи

Договор аренды - это ваша защита. Без него вы ничего не сможете доказать в суде. Даже если сдаёте на месяц - договор должен быть. Он должен быть письменным, подписан обеими сторонами, с указанием паспортных данных. В нём должны быть:

• ФИО и паспортные данные арендодателя и арендатора
• Адрес квартиры, площадь, количество комнат
• Срок аренды - с какой даты по какую
• Размер арендной платы в месяц
• Способ оплаты - на карту, наличными, через приложение
• Дата оплаты - например, до 5-го числа каждого месяца
• Условия повышения цены - не более 10% в год
• Размер залога - обычно один месяц аренды
• Условия расторжения - как и когда можно выселить
• Обязанности по оплате коммунальных услуг - кто платит за свет, воду, интернет

После подписания договора - обязательно составьте акт приёма-передачи. Это документ, в котором вы перечисляете всё, что находится в квартире: мебель, техника, предметы интерьера. Укажите их состояние: «стиральная машина - без царапин, работает», «диван - с небольшим пятном на подушке». Приложите фотографии: общие виды комнат и крупные планы важных деталей - розеток, кранов, дверных замков, пола. Подписи обеих сторон - обязательны.

Также возьмите расписку от арендатора о получении ключей. Пропишите, сколько ключей он получил, и в каком состоянии. Это защитит вас, если он скажет потом: «Я не получал ключей, вы меня выгнали».

Соблюдайте правила и контролируйте процесс

После заселения - не исчезайте. Следите за оплатой. Если арендатор не платит три дня - напомните. Не ждите, пока он «забудет». Первый раз - вежливо. Второй - с предупреждением. Третий - с угрозой расторжения договора. Не бойтесь быть жёстким. Вы - собственник, а не социальный работник.

Если арендатор хочет привести ещё одного человека - проверьте, есть ли у него согласие. В договоре должно быть прописано, сколько человек может проживать. Если он привёл троих, а вы разрешили только двоих - это нарушение. Вы имеете право потребовать убрать лишнего.

Каждые 3-6 месяцев проверяйте состояние квартиры. Не входите без предупреждения - это нарушение. Но договоритесь заранее: «Мы приедем через неделю, чтобы проверить счётчики и состояние техники». Это не вторжение - это забота о вашем имуществе.

Если договор на год и больше - не забудьте зарегистрировать его в Росреестре. Это делается через МФЦ или онлайн. Стоит 2 000 рублей. Но без регистрации - вы рискуете потерять квартиру, если арендатор решит её перепродать или заложить.

Что делать, если арендатор ушёл и не заплатил?

Если арендатор сбежал, не заплатив за месяц - соберите всё: договор, акт приёма-передачи, фото, квитанции об оплате, переписку. Если вы получали деньги на карту - скачайте выписку из банка. Это ваша доказательная база. Напишите заявление в полицию по факту мошенничества. Не ждите, пока он сам вернётся. Если залог был - используйте его для покрытия долга. Остаток - подавайте в суд. Суды в России быстро решают такие дела, если есть документы.

Частые ошибки и как их избежать

• Сдача без договора - вы теряете все права. Даже если он вам доверяет - это не аргумент.
• Не проверяете паспорт - вы можете сдать квартиру мошеннику, который потом перепродаст её.
• Не берёте залог - вы рискуете остаться без денег, если арендатор уйдёт.
• Не регистрируете договор на срок более года - вы не сможете выселить его по суду, если он откажется уходить.
• Не платите налог - если ФНС узнает, вам грозит штраф в 20% от дохода + пеня. Лучше платить 4% - чем 13% + штраф.

Сдача квартиры самостоятельно - это не про то, чтобы быть героем. Это про то, чтобы быть умным. Вы не экономите на риелторе - вы инвестируете в своё будущее. Каждый месяц вы получаете стабильный доход. Каждый год - рост капитала. И главное - вы не зависите от чужого мнения, чужих комиссий и чужих правил.