Как учесть комиссию риелтора в расходах при продаже квартиры: налоговые правила 2026 года

Когда вы продаете квартиру, важно не только получить деньги, но и правильно оформить все расходы, чтобы не переплатить налог. Многие думают, что комиссия риелтора - это просто плата за услугу. Но на самом деле она может существенно снизить ваш налог при продаже. В 2026 году правила остались прежними, но теперь документы подаются чаще в электронном виде, а проверки стали точнее. Если вы не учтете комиссию как расход, вы рискуете заплатить на десятки тысяч рублей больше.

Как комиссия риелтора влияет на налог

При продаже квартиры вы обязаны заплатить 13% налога с дохода - это НДФЛ. Но налог считается не от всей суммы сделки, а от разницы между ценой продажи и ценой покупки (или от стандартного вычета в 1 млн рублей, если вы не можете подтвердить расходы). Вот тут и вступает в игру комиссия риелтора: она считается документально подтвержденным расходом. Это значит, что вы можете вычесть её из дохода, и налог будет считаться с меньшей суммы.

Пример: вы купили квартиру за 7 млн рублей, а продаете её за 10 млн. Без учета комиссии ваш доход - 3 млн рублей. Налог - 390 тыс. рублей (13% от 3 млн). Но если вы заплатили риелтору 200 тыс. рублей, то налогооблагаемая база становится 2,8 млн рублей. Налог - 364 тыс. рублей. Экономия - 26 тыс. рублей. Просто за то, что сохранили чек и договор.

Какие документы нужны для подтверждения комиссии

ФНС не принимает слова - только бумаги. Чтобы комиссия учитывалась, у вас должны быть:

• Договор с риелторским агентством (или частным агентом), где четко прописана сумма вознаграждения;
• Платежные документы: выписка из банка, квитанция, чек, подтверждающая перевод денег;
• Если сделка проходила через онлайн-платформу - электронный договор с электронной подписью (он имеет ту же силу, что и бумажный).

Важно: если вы платили наличными и не сохранили квитанции - комиссия не засчитается. В 2024 году ФНС начала автоматически сверять платежи через банки. Если в вашем счете нет операции на сумму комиссии, но есть продажа квартиры - вас могут вызвать на проверку.

Сколько стоит комиссия риелтора в 2026 году

Комиссия не фиксирована - она зависит от региона, типа недвижимости и сложности сделки. В Москве и Подмосковье средняя комиссия - от 2% до 3% от стоимости квартиры. Но часто агентства работают по фиксированной ставке: 150-200 тыс. рублей за сделку, особенно если квартира стоит до 8 млн рублей. В регионах - 80-120 тыс. рублей.

Для премиальной недвижимости (дорогие новостройки, элитные квартиры) комиссия может быть ниже - 1% или даже фиксированная 100 тыс. рублей. Для сложных сделок (например, когда вы продаете одну квартиру и покупаете другую одновременно) агентства дают скидку - до 100 тыс. рублей за каждый объект.

В 2025 году начался тренд на смешанные тарифы: фиксированная сумма + небольшой процент. Например, 100 тыс. рублей + 1% от суммы сделки. Такой подход делает цену прозрачной и предсказуемой. По данным аналитиков CIAN.ru, к 2026 году 60% крупных агентств в России уже используют эту систему.

Когда комиссия не учитывается

Есть три случая, когда вы не сможете снизить налог за счет комиссии:

1. Вы продаете квартиру, которая была в собственности более 5 лет (3 года - если это единственное жилье). Тогда налог вообще не платится, и расходы не важны.
2. Вы используете стандартный налоговый вычет в 1 млн рублей. Если ваш доход от продажи меньше 1 млн, вы ничего не платите. Если больше - вы можете выбрать: либо вычет в 1 млн, либо вычет всех реальных расходов (включая комиссию). Но нельзя совмещать оба.
3. Вы не можете подтвердить комиссию документально. Даже если вы заплатили, но без договора или чека - ФНС не примет это.

Важно: если вы купили квартиру за 5 млн, а продаете за 5,5 млн - ваш доход всего 500 тыс. Вы можете использовать стандартный вычет в 1 млн и не платить налог вообще. Но если вы заплатили риелтору 200 тыс., и у вас есть документы - лучше выбрать вычет по расходам: 500 тыс. - 200 тыс. = 300 тыс. дохода. Налог - 39 тыс. рублей. Без комиссии - налога не было бы, но и расходы не учитывались бы.

Как не попасть в ловушку

Многие продавцы сталкиваются с проблемами, когда:

• Риелтор обещает 2%, а в конце требует 3% за «срочность» или «допуслуги»;
• Договор не содержит детального перечня услуг - и агентство потом выставляет счет на «организацию сделки»;
• Вы платите наличными, а потом не можете подтвердить платеж.

Чтобы избежать этого:

• Всегда подписывайте письменный договор с прописанными условиями;
• Платите только через банк - не наличными;
• Просите в договоре перечень всех услуг и их стоимость отдельно - например: «оценка», «подбор покупателя», «юридическая проверка», «сопровождение сделки»;
• Не соглашайтесь на «все включено» без детализации - это красный флаг.

По данным опроса Yandex Realty, 15% продавцов столкнулись со скрытыми платежами. Но 78% тех, кто работал с прозрачными агентствами, остались довольны - и сохранили документы. Это сэкономило им в среднем 35 тыс. рублей на налоге.

Что изменилось в 2025-2026 годах

С 1 января 2025 года вступила в силу поправка к Налоговому кодексу (ФЗ № 234-ФЗ). Теперь электронный договор с риелтором имеет ту же юридическую силу, что и бумажный. Это значит, что если вы заключили сделку через приложение (например, Domclick, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость), и договор подписан цифровой подписью - его можно использовать для налогового вычета. ФНС уже получает эти данные напрямую от платформ.

Также в 2025 году ФНС начала автоматически сравнивать данные о продажах недвижимости с платежами в банках. Если вы продали квартиру за 10 млн, а в вашем счете нет операций на сумму комиссии - система может запросить пояснения. Не ждите, пока вас вызовут - сохраняйте документы заранее.

Что делать, если вы уже продали квартиру

Если вы продали квартиру в 2024 или начале 2025 года и не подали декларацию с учетом комиссии - не поздно исправить ошибку. Вы можете подать уточненную декларацию 3-НДФЛ за прошлый год. Срок подачи - до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Например, если продали в 2024 году - подать уточнение можно до 30 апреля 2026 года.

При этом налоговая не штрафует за исправление, если вы сами пришли с документами. Если вы переплатили налог - вам вернут деньги. Если вы не подали декларацию вообще - штраф будет 1000 рублей за каждый месяц просрочки, плюс проценты.

Совет: если вы не уверены - обратитесь к налоговому консультанту. Стоимость консультации - от 2 тыс. рублей. Это дешевле, чем переплатить 20-30 тыс. рублей налога.

Вывод: не игнорируйте комиссию - это ваш налоговый вычет

Комиссия риелтора - это не просто расход. Это ваша возможность снизить налог на 13%. В 2026 году, когда ФНС активно использует цифровые данные, важно действовать правильно. Сохраняйте все документы, платите только через банк, требуйте прозрачный договор. Не полагайтесь на устные обещания. Даже если комиссия кажется маленькой - она может сэкономить вам десятки тысяч рублей. А если вы продаете квартиру впервые - не экономьте на документах. Это не трата, а инвестиция в ваш налоговый комфорт.