Какую недвижимость можно купить на материнский капитал в 2025 году: требования к жилью

С 1 февраля 2025 года размер материнского капитала вырос до 690 266 рублей за первого ребенка и 912 162 рублей за второго - это почти на 10% больше, чем в прошлом году. Для многих семей это единственный способ улучшить жилищные условия. Но купить на эти деньги можно не любое жилье. С 1 января 2025 года правила стали жестче, и Пенсионный фонд, теперь называющийся Социальным фондом РФ, откажет в переводе средств, если хоть один пункт требований нарушен. Давайте разберемся, что именно можно купить, а что - нет.

Что считается подходящим жильем?

Материнский капитал можно использовать только на покупку жилого объекта, который подходит для постоянного проживания. Это значит: не сарай, не дача без отопления, не гараж с пристройкой. Объект должен быть оформлен как жилое помещение - квартира, комната, дом, доля в квартире или доме. Главное условие - он должен быть пригоден для жизни круглый год.

С 2025 года вводится новое обязательное требование: заключение межведомственной комиссии. Без него деньги не переведут. Эта комиссия проверяет, есть ли в доме или квартире:

• постоянное отопление (централизованное или автономное)
• водоснабжение (холодная и горячая вода)
• электроснабжение
• канализация или выгребная яма с разрешением санэпиднадзора
• доступ к дороге и инженерным сетям

Этот документ выдают только после личного осмотра объекта. В Тюменской области, например, на это уходит в среднем 14-21 день. В мелких населённых пунктах - дольше. Не ждите, что комиссия приедет за пару дней. Начинайте собирать документы заранее.

Что нельзя покупать на маткапитал?

Есть категории объектов, которые категорически запрещены для покупки через материнский капитал. Их перечень жестко зафиксирован в законе № 495-ФЗ:

• Земельные участки без дома - даже если вы планируете строить. Деньги можно потратить только на готовое жилье, а не на землю.
• Аварийные и ветхие дома - даже если они дешёвые. Если в техпаспорте стоит пометка «признано непригодным для проживания» - отказ.
• Квартиры без подключения к коммуникациям - например, в новостройке, где ещё не включили воду или газ. Даже если дом сдан, но инженерные сети не подключены - Пенсионный фонд не даст разрешение.
• Квартиры в домах под снос - если в реестре муниципалитета объект числится как подлежащий сносу, деньги не переведут.

Некоторые семьи пытаются обойти правило, покупая «дом с землёй» за маткапитал, а потом сносят дом и оставляют только участок. Это мошенничество. Проверка проводится не только при подаче заявления, но и спустя год - если выяснится, что жильё больше не используется для проживания, деньги вернут в бюджет.

Квартира, комната, дом - в чём разница?

Всё, что можно купить, должно быть оформлено в собственность на всех членов семьи: родителей и всех детей - даже совершеннолетних, если они не отказались от доли. Это не просто рекомендация - это требование закона.

Квартира - самый простой вариант. Договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, нотариальное обязательство о выделении долей - и всё готово. Главное - чтобы квартира была не в доме под снос и имела все коммуникации.

Комната в коммунальной квартире - сложнее. Здесь важно, чтобы комната была изолированной, с отдельным входом или хотя бы с чётким разделением площади. Если комната - это просто угол в коридоре, без возможности отдельного проживания, Пенсионный фонд откажет. Также нужно оформить нотариальное соглашение, где прописаны точные метражи и расположение комнат. Без этого - отказ в 90% случаев.

Дом - популярный выбор в пригородах. Но тут нужно не только заключение комиссии, но и технический паспорт БТИ, подтверждающий, что дом построен по нормам. Если дом деревянный, но без фундамента - отказ. Если нет канализации - отказ. Если есть септик, но без разрешения санэпиднадзора - тоже отказ.

Новостройки: как не попасть в ловушку?

В 2025 году 67% семей с детьми покупают квартиры в новостройках - чаще всего в пригородах крупных городов. Это логично: цены ниже, инфраструктура новая, но есть подводные камни.

Застройщик должен быть аккредитован в реестре участников долевого строительства и работать по закону 214-ФЗ. Если он не в реестре - никаких денег. Проверить это можно на сайте Дом.РФ или в ЕГРЮЛ.

Договор долевого участия должен содержать:

• точный адрес объекта
• срок сдачи
• обязательство о передаче жилья в пригодном состоянии
• условия о выделении долей детям

Даже если дом сдан, но не получена разрешительная документация на ввод в эксплуатацию - деньги не переведут. Строительство завершено, но нет акта приёмки - отказ. Ждите, пока застройщик получит все бумаги.

Как оформить доли правильно?

Самая частая причина отказа - неправильно оформленное нотариальное обязательство. По данным СФР, 62% заявок в 2025 году возвращаются на доработку именно из-за ошибок в этом документе.

Что должно быть в обязательстве:

• ФИО всех членов семьи
• точный адрес объекта
• размер доли каждого (например, «1/4 на мать, 1/4 на отца, по 1/4 на двоих детей»)
• срок оформления - не позднее 6 месяцев после перечисления средств
• подписи всех участников

Если вы пишете это сами, без юриста - риск высокий. Лучше сразу обратиться к нотариусу. Стоимость - от 3 000 до 7 000 рублей, но это дешевле, чем ждать три месяца на повторную подачу.

Ипотека и маткапитал: можно ли сразу?

Да. Раньше нужно было ждать три года после рождения ребёнка, чтобы потратить маткапитал. Сейчас - нет. Если вы берёте ипотеку, можно использовать средства сразу после рождения второго ребёнка. Банк должен быть аккредитован СФР - это Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк и ещё 15 крупных организаций. Список публикуют на сайте Дом.РФ.

Маткапитал можно направить на:

• первый взнос - средний размер 20,1% от стоимости квартиры
• досрочное погашение кредита
• уплату процентов по ипотеке

Среди семей, использующих маткапитал, 78% выбирают ипотеку. Только 7% покупают жильё полностью за счёт капитала. Это связано с тем, что даже 912 тысяч рублей - мало для крупного города. Но это отличный старт - снижает ежемесячный платёж на 15-20 тысяч рублей.

Что делать, если отказали?

Отказы бывают разные. Чаще всего - из-за:

• неполного заключения комиссии (нет данных о канализации)
• неправильного оформления долей
• отсутствия акта ввода в эксплуатацию
• неподтверждённой аккредитации застройщика

Если вы получили отказ - не паникуйте. Запросите письменное объяснение. В нём будет чётко написано, чего не хватает. Соберите недостающие документы - и подайте заново. В среднем, после двух попыток заявки одобряют. У семьи из Казани, например, ушло три попытки - сначала не хватало справки о подключении к канализации, потом - точного указания площади в заключении.

Чтобы избежать проблем, сделайте два шага заранее:

1. Запросите в местной администрации список документов для получения заключения о пригодности. В Тюмени - это техпаспорт БТИ, акт жилищной инспекции и выписка из домовой книги.
2. Закажите независимую экспертизу дома за 8-12 тысяч рублей. Это сэкономит вам месяцы и нервы.

Что меняется в 2025-2026 году?

С 1 июля 2025 года в 10 регионах (включая Свердловскую и Татарстан) запущен пилотный проект: можно покупать жильё в строящихся городских кварталах, даже если дом ещё не сдан. Главное - застройщик должен быть аккредитован Фондом жилья. Это новая возможность для семей, которые хотят жить в городе, но не могут позволить себе готовую квартиру.

Президент Владимир Путин в феврале 2025 года предложил продлить программу материнского капитала до 2030 года. Прогнозируемый размер в 2026 году - 755 тысяч рублей за первого ребёнка. Это значит, что в ближайшие годы покупка жилья на маткапитал останется одним из самых эффективных способов улучшить условия жизни.