Инвестиции в коммерческую недвижимость: офисы, склады, торговые помещения в 2025 году

Если вы ищете способ вложить деньги так, чтобы они работали на вас, а не просто лежали на депозите - коммерческая недвижимость в 2025 году остается одним из самых надежных вариантов. Не жилой дом, не квартира в новостройке, а именно офис, склад или магазин. Эти объекты приносят в 1,5-2 раза больше дохода, чем жилье. В 2025 году даже в условиях замедления рынка доходность по некоторым сегментам выросла до 15% в год. Но не все объекты одинаковы. Где лучше вкладываться? Что сейчас в тренде? И почему склады стали популярнее офисов, хотя раньше считалось наоборот?

Офисы: спрос растет, но не так, как раньше

Офисы - это лидер по объему инвестиций. За первые девять месяцев 2025 года в них вложили 257 миллиардов рублей - на 12% больше, чем в 2024 году. Но тут важно понимать: большинство покупателей - это не инвесторы, а компании. Корпорации покупают офисы, чтобы объединить свои разрозненные офисы в один центр. Они не сдают в аренду - они живут в нем сами. Это меняет рынок. Если вы хотите сдавать офис в аренду, вам нужно искать объекты класса A в центре крупного города. В регионах доходность падает, а вакансии растут. В Москве и Санкт-Петербурге чистая доходность по офисам - 10-13% в год. В регионах - 7-9%. Но тут есть подвох: новые бизнес-центры строят все медленнее. За девять месяцев 2025 года на рынок вышло на 19% меньше новой площади, чем в прошлом году. Причина - высокая ставка ЦБ и рост цен на стройматериалы. Это значит, что спрос на качественные офисы превышает предложение. И если вы найдете объект с хорошими арендаторами, он будет востребован даже в кризис.

Склады: самые выгодные объекты 2025 года

Если вы думаете, что склады - это старая, неинтересная недвижимость, вы ошибаетесь. В 2025 году логистика стала главным двигателем рынка. Электронная коммерция растет, и компании нуждаются в складах рядом с городами - не в глубинке, а в 15-30 км от МКАД или вдоль крупных трасс. Склады в Подмосковье, в Калужской области, в Тверской - они сейчас самые востребованные. Доходность по ним - до 15% в год. Это выше, чем у офисов и торговых центров. Почему? Потому что арендаторы - это крупные логистические компании, которые платят стабильно. Они не уходят, если в городе экономия. Им нужен доступ к транспортным узлам, а не к центру города. Инвестор, который вложил 80 млн рублей в склад под Москвой, рассчитал окупаемость в 8 лет. Для рынка - это отличный результат. А если вы найдете объект с хорошей инфраструктурой и подключен к железной дороге - доходность может вырасти до 18%. Главное - не покупать старые склады без ремонта. Они не подходят под современные стандарты. Ищите объекты с высокими потолками, грузовыми подъездами, системами видеонаблюдения и электричеством 380 В.

Торговые помещения: ритейл меняется

Торговые центры - это не то, что было 10 лет назад. Крупные ТЦ теряют посетителей. Люди больше не едут в центр города, чтобы сходить в магазин. Они покупают онлайн. Но это не значит, что ритейл умирает. Он просто меняет форму. Сейчас в тренде - street-retail и малые торговые центры формата «последней мили». Это магазины на первых этажах жилых домов, вблизи метро, с парковкой и пешеходным доступом. Доходность таких объектов - 12-14%. Почему? Потому что арендаторы - это супермаркеты, аптеки, кафе, сервисы. Люди их посещают каждый день. Они не зависят от экономики. Если вы покупаете помещение под магазин - ищите его рядом с жилыми комплексами, где живут семьи с детьми. Не в центре, где конкуренция огромная, а в новых микрорайонах, где еще нет магазинов. Там вы получите стабильный доход. В 2025 году 37% всех сделок в ритейле - это сделки с «гарантированными активами». То есть арендатор уже есть, и он платит по договору. Такие объекты покупают с наценкой, но они надежнее.

Где искать: локация - это всё

Покупать коммерческую недвижимость без анализа локации - как играть в рулетку. Вы можете купить объект, который кажется дешевым, но он будет пустовать годами. Важно смотреть не на цену, а на поток. Пешеходный трафик - сколько людей проходит мимо? Транспортная доступность - есть ли метро, автобусы, парковка? Конкуренция - сколько таких же магазинов или офисов в радиусе 500 метров? Аналитики говорят: 50% спроса на офисы в первом квартале 2025 года пришлось на две крупные сделки - компании покупали здания под штаб-квартиры. Это значит, что для аренды вам нужно искать не просто помещение, а место, где компания хочет быть. В Москве это - Сколково, Коммунарка, Саларьево. Там растут новые кластеры, там строят современные офисы, там уже есть инфраструктура. В регионах - это центры с населением от 500 тысяч. Там нет перенасыщения, но есть спрос. Не покупайте объекты на окраинах без транспорта. Даже если цена низкая - никто не захочет туда снимать.

Риски и подводные камни

Доходность в 15% звучит заманчиво. Но есть подводные камни. Первый - арендаторы. Если ваш офис сдают в аренду, а основной клиент уходит - вы остаетесь с пустым зданием. В 2025 году 37% всех сделок - это стрессовые продажи. То есть собственники вынуждены продавать из-за долгов или проблем с арендаторами. Второй риск - переоценка. Иногда объекты продают с премией за «готовность» - то есть уже с арендатором, с ремонтом, с документами. Но эта премия может быть завышенной. Третий - налоги и содержание. У коммерческой недвижимости выше налог на имущество, выше расходы на обслуживание, на уборку, на охрану. Вы не просто покупаете здание - вы покупаете бизнес. Если вы не готовы управлять им, наймите управляющую компанию. Стоимость - от 5% от арендного дохода. Но это дешевле, чем год без арендатора.

Что выбрать в 2025 году: три сценария

• Если у вас 10-20 млн рублей - покупайте малый торговый объект (20-50 м²) в жилом микрорайоне. Под аптеку, кофейню, пункт выдачи заказов. Доходность 12-14%, окупаемость 6-8 лет.
• Если у вас 50-150 млн рублей - ищите склад в Подмосковье. 1000-2000 м² с подъездами и электричеством. Доходность 13-15%, окупаемость 7-9 лет.
• Если у вас 300 млн+ рублей - покупайте офис класса A в Сколково или Коммунарке. Даже если вы не используете его сами - сдавайте крупной компании. Спрос стабильный, арендаторы надежные, доходность 11-13%.

Главное - не гнаться за дешевизной. Лучше заплатить чуть больше за объект с хорошим арендатором, чем купить дешевый и год ждать, пока кто-то его снимет. В 2025 году рынок не для спекулянтов. Он для тех, кто хочет стабильный доход. И если вы сделаете правильный выбор - коммерческая недвижимость будет работать на вас 10-20 лет.