Траншевая ипотека для незавершенных новостроек: условия, риски и что нужно знать в 2025 году

Представьте: вы нашли квартиру в новостройке, которая идеально подходит по цене, планировке и району. Но вместо того чтобы сразу платить за нее всю сумму, банк выдает деньги по частям - только когда застройщик сделает определенный этап строительства. Это и есть траншевая ипотека. В 2025 году почти каждый пятый покупатель новостройки в России выбирает именно этот способ. И не зря: за три года строительства можно сэкономить до 30% на процентах. Но есть и подводные камни - о которых многие узнают слишком поздно.

Как работает траншевая ипотека

В отличие от обычной ипотеки, где вы получаете всю сумму сразу и сразу начинаете платить полный ежемесячный платеж, траншевая ипотека - это поэтапная выдача денег. Банк не дает вам всю сумму кредита. Он выдает ее траншами - по мере того как застройщик завершает этапы строительства: фундамент, стены, кровля, инженерные сети. Только после подтверждения каждого этапа банк переводит следующую часть денег на эскроу-счет застройщика.

А вы платите проценты только на ту сумму, которую уже получили. Например, если вы взяли кредит на 8 млн рублей, но за первый год банк выдал только 3 млн, то проценты начисляются только на эти 3 млн. Это значит, что в первые годы ваши платежи могут быть в 2-3 раза меньше, чем при обычной ипотеке. По данным DomClick за 2024 год, средний ежемесячный платеж на этапе строительства - от 15 000 до 25 000 рублей, даже если итоговая сумма кредита - 10 млн рублей.

Такой подход защищает вас от рисков: если застройщик обанкротится или начнет тянуть с работами, вы не потеряете деньги, потому что банк не переводит средства до тех пор, пока не подтвердит выполнение этапа. Это работает благодаря закону №103-ФЗ от 2019 года, который обязал все новые проекты использовать эскроу-счета. Благодаря этому число обманутых дольщиков снизилось на 55% по сравнению с 2018 годом, как сообщает Минстрой РФ.

Условия траншевой ипотеки в 2025 году

Чтобы получить траншевую ипотеку, нужно соответствовать строгим требованиям. Большинство банков требуют:

• Гражданство РФ
• Возраст от 21 года
• Стаж на последнем месте работы - не менее 6 месяцев
• Подтвержденный доход, который позволяет платить кредит (обычно - не более 50% от совокупного дохода семьи)
• Хорошая кредитная история (без просрочек за последние 2 года)

Первоначальный взнос - от 15% до 20,1%. В Сбербанке - минимум 20%, в ВТБ - можно начать с 15%. При этом важно понимать: это не та же сумма, что при покупке вторички. Здесь вы платите не за готовую квартиру, а за будущую. И цена фиксируется с момента подписания ДДУ - даже если через год застройщик поднимет цены на 10%, вы платите ту, что была в договоре.

Максимальный срок кредита - до 30 лет. Но выдача траншей ограничена: все деньги должны быть выплачены в течение 36 месяцев с момента первого транша. То есть, даже если вы купили квартиру в доме, который сдадут через 5 лет, банк перестанет выдавать деньги после 3 лет. Оставшийся срок строительства - уже на совести застройщика.

Ставки в 2025 году - от 4,8% по семейной ипотеке до 12-13% по стандартным программам. Важно: ставка зависит не только от банка, но и от того, есть ли у застройщика господдержка. Если проект включен в программу льготной ипотеки, ставка может быть ниже - но тогда и первоначальный взнос будет выше, а выбор застройщиков - значительно ограничен.

Что можно купить с траншевой ипотекой

Этот вид кредита работает только на первичном рынке. Вы не сможете взять траншевую ипотеку на квартиру на вторичке, в коттеджном поселке или на дом с землей. Только в новостройке - и только если застройщик сотрудничает с банком.

Подходят:

• Квартиры
• Апартаменты
• Машино-места
• Кладовые

Но не все новостройки подходят. Только те, у которых банк заключил договор на траншевую ипотеку. По данным IRN.ru, из всех новых проектов в России только 30-40% доступны для этого типа кредитования. То есть, если вы нашли квартиру, которая вам нравится - проверьте, работает ли застройщик с Сбербанком, ВТБ или Газпромбанком. Если нет - придется искать другой вариант или переходить на обычную ипотеку.

Главные риски траншевой ипотеки

Траншевая ипотека - не панацея. Есть риски, о которых не говорят в рекламе.

1. Резкий рост платежей после ввода дома

Когда дом сдают, банк выдает последний транш - и сразу начинает начислять проценты на всю сумму кредита. Если вы платили 20 000 рублей в месяц на этапе строительства, после ввода в эксплуатацию платеж может вырасти до 40 000-50 000 рублей. Это в 2-2,5 раза больше. По данным НБКИ, 27% заемщиков не справились с таким скачком и попали в просрочку. Многие думают: «Пока строится - платить мало, потом подумаю». А потом - уже поздно.

2. Сложности с подтверждением этапов

Чтобы получить следующий транш, нужно, чтобы застройщик предоставил документы, подтверждающие, что он выполнил этап. Но застройщики часто тянут с документами - особенно если у них проблемы с финансами. Вы должны сами следить за этим: звонить в офис, проверять журналы строительства, требовать фото и акты. Пользователь с Banki.ru написал: «Пришлось доказывать банку, что стены действительно построены - пришлось ходить на объект три раза, снимать видео».

3. Задержки строительства - и вы всё равно платите

Если застройщик опаздывает, банк не останавливает выплаты. Вы продолжаете платить проценты на уже полученные транши - даже если второй транш не выдали. А если строительство затянулось на год, вы платите по первому траншу - а квартира так и не построена. Это не редкость. На Reddit один пользователь написал: «Строительство задержали на 10 месяцев. Банк требовал платить по первому траншу - а второй так и не пришел».

4. Завышение цен застройщиками

Некоторые застройщики, зная, что покупатели выбирают траншевую ипотеку, намеренно завышают цены на 3-5% - чтобы компенсировать свои риски. Центр развития НИУ ВШЭ зафиксировал это в отчете за первый квартал 2024 года. Вы думаете, что получаете выгоду - а на самом деле платите больше, чем за аналогичную квартиру в другой новостройке.

Кто выигрывает от траншевой ипотеки

Этот способ подходит не всем. Он идеален для:

• Молодых семей, у которых есть накопления на первоначальный взнос, но ограниченный ежемесячный доход
• Тех, кто хочет сэкономить на процентах и не хочет переплачивать за квартиру, пока она строится
• Покупателей, которые готовы вести активный контроль за строительством - проверять документы, ходить на объект, требовать отчеты

Не подходит тем, кто:

• Не может позволить себе первоначальный взнос в 15-20%
• Не готов к резкому росту платежей после ввода дома
• Не хочет разбираться в строительных сроках и документах
• Планирует переехать в квартиру через 1-2 года - а дом сдадут только через 4

Если вы не уверены - лучше взять обычную ипотеку. Да, платежи будут выше с самого начала. Но вы не будете висеть на «воздухе» - и не рискуете оказаться в ситуации, когда дом не сдали, а вы уже платите по кредиту.

Как не попасть в ловушку

Вот что делать, чтобы траншевая ипотека стала выгодой, а не бедой:

1. Выбирайте застройщика с хорошей репутацией - проверьте, сколько домов он сдал, есть ли судебные дела, читайте отзывы дольщиков на Dom.ru и Banki.ru
2. Уточните, с какими банками он сотрудничает - и выбирайте только те программы, где условия прозрачные
3. Считайте, сколько будет ваш платеж после ввода дома - и проверьте, сможете ли вы его платить
4. Запросите график строительства и этапы получения траншей - и требуйте его в письменном виде
5. Не доверяйте устным обещаниям - все должно быть в ДДУ и кредитном договоре
6. Следите за объектом: хотя бы раз в месяц посещайте стройку, фотографируйте, записывайте сроки
7. Не забудьте про страхование - оно обязательно с первого дня, даже если вы получили только 10% от суммы кредита

Если вы готовы к этому - траншевая ипотека может стать самым выгодным способом купить квартиру в новостройке. Но если вы хотите «просто взять и переехать» - лучше искать готовое жилье или брать обычную ипотеку.

Что меняется в 2025 году

Рынок траншевой ипотеки быстро развивается. В 2024 году Сбербанк увеличил срок выдачи траншей с 24 до 36 месяцев - это дает больше времени на строительство. ВТБ разрешил использовать материнский капитал для первоначального взноса. А в ближайшем будущем Минстрой и АИЖК запускают цифровую систему подтверждения этапов через ГИС ЖКХ - это сократит время на получение траншей на 20-30%.

Но есть и тревожные сигналы. Ставки по ипотеке в 2024-2025 годах поднялись до 13-14%. Это делает траншевую ипотеку менее доступной для семей с низким доходом. Аналитики Sber CIB прогнозируют: если ставки останутся на таком уровне, количество доступных проектов сократится на 15-20% - потому что застройщики не смогут привлечь кредиты под такие высокие проценты.

К 2026 году доля траншевой ипотеки на первичном рынке может вырасти до 25-30%. Но только если ставки стабилизируются. Если нет - многие просто вернутся к обычной ипотеке, даже с большими платежами.