Как одобрить ипотеку с созаемщиком и правильно распределить платежи

Если вы задумываетесь о покупке квартиры, но ваш доход не позволяет взять нужную сумму кредита - вы не одиноки. В 2023 году почти 45% всех ипотечных кредитов в России оформлялись с созаемщиком. Это не просто способ увеличить одобренную сумму - это стратегия, которая может спасти вашу мечту о жилье. Но если вы не понимаете, как работает созаемщик, чем он отличается от поручителя и как правильно распределить платежи, вы рискуете не только деньгами, но и отношениями.

Что такое созаемщик и зачем он нужен

Созаемщик - это человек, который подписывает тот же кредитный договор, что и вы. Он не просто помогает - он несёт с вами полную солидарную ответственность. Банк может требовать деньги от вас, от созаемщика или от обоих сразу. Никаких «сначала спроси у него» - если платеж не поступил, банк сразу начинает взыскание с любого участника договора.

Зачем это нужно? Просто: чтобы увеличить шансы на одобрение. Средняя ставка по ипотеке в 2023 году поднялась до 9,8%, а цены на жильё выросли на 28% за три года. Многие просто не могут показать достаточный доход. Созаемщик помогает сложить ваши доходы - и банк видит, что вы можете платить больше. Например, если вы зарабатываете 100 тысяч, а ваш созаемщик - 80 тысяч, банк может одобрить кредит на 45-50% больше, чем если бы вы подавали заявку в одиночку.

Важно: созаемщик - это не гость, а участник. Он получает долю в квартире. Это ключевое отличие от поручителя, который ничего не получает, но тоже может заплатить за вас. Созаемщик - это потенциальный собственник. Чаще всего это супруги - 72% всех созаемщиков - именно они. Потом идут родители (18%), другие родственники (7%), а друзья и коллеги - всего 3%.

Какие требования к созаемщику

Банк не берёт любого. У созаемщика должны быть:

• Российское гражданство
• Возраст от 18 до 65-75 лет (в зависимости от срока кредита)
• Официальный доход с подтверждением
• Хорошая кредитная история - никаких долгих просрочек

Документы стандартные: паспорт с пропиской, СНИЛС, справка 2-НДФЛ или выписка с банковского счёта за последние 6 месяцев. Для ИП - выписка из ЕГРИП. Мужчинам до 27 лет - военный билет. Всё это нужно подать для каждого созаемщика. В некоторых банках, например в ВТБ и Сбербанке, можно подать заявку онлайн, но при подписании договора все должны лично явиться - за исключением случаев, когда используется электронная подпись через Госуслуги.

Максимум созаемщиков - три человека. В программе «Молодая семья» - до четырёх. Но чем больше людей, тем сложнее проверка. Срок рассмотрения заявки с созаемщиками - 14 рабочих дней, против 7-10 дней для одного заемщика. Банк проверяет кредитные истории всех, оценивает их доходы, проверяет, не являются ли они «фейковыми» созаемщиками - то есть людьми, которые просто «подписались» ради денег, но не живут с вами и не имеют реальной связи.

Как увеличить шансы на одобрение

Есть простые правила, которые повышают вероятность одобрения на 30-40%:

1. Подавайте заявку сразу со всеми созаемщиками и полным пакетом документов. Не ждите, пока кто-то «найдёт справку» - банк откажет, если чего-то не хватает.
2. Выбирайте банки с высоким уровнем одобрения. По данным РБК, Тинькофф Банк и Газпромбанк одобряют до 87% и 85% заявок с созаемщиками. Сбербанк и ВТБ - чуть ниже, но у них больше программ льготного кредитования.
3. Укажите всех, кто может быть созаемщиком. Даже если кто-то зарабатывает мало - его доход всё равно добавляется к вашему. Главное - чтобы он соответствовал базовым требованиям.
4. Избегайте «последней минуты». Если вы подаёте заявку за неделю до выбора квартиры - банк может не успеть рассмотреть её. Планируйте за 3-4 недели.

Особенно важно - не пытаться «подставить» человека, у которого плохая кредитная история. Даже если он зарабатывает хорошо, банк откажет. Ипотека - это не только про доход, но и про надёжность. Один просроченный платёж у созаемщика может свести на нет все ваши усилия.

Как распределить платежи между созаемщиками

Тут самое главное - понять: банк не интересуется, кто платит. Ему важно, чтобы деньги пришли вовремя и в полном объёме. Он не спрашивает: «А ты, Иван, почему не заплатил?» - он просто списывает сумму со счёта, который указан в договоре. И если платеж не пришёл - он идёт взыскать его с любого из вас.

Это значит: вы должны сами договориться. Без письменного соглашения - это как играть в русскую рулетку. По данным Ассоциации юристов России, в 82% споров между бывшими созаемщиками не было никакого договора. Итог - суды, нервы, деньги.

Есть три основные схемы распределения:

• Пропорционально долям в квартире. Например, вы - 70%, созаемщик - 30%. Вы платите 70% ежемесячного платежа, он - 30%. Это логично, если вы вкладываете больше в покупку. Но требует чёткого учёта долей в договоре купли-продажи.
• Равными долями. Даже если вы купили квартиру на 70% своих денег, вы платите поровну. Удобно, если у вас одинаковый доход и вы хотите избежать сложностей. Но несправедливо, если один из вас зарабатывает в два раза больше.
• По фактической платежеспособности. Вы платите больше, если зарабатываете больше. Но тут нужно регулярно пересчитывать - раз в полгода или год. Иначе один из вас начнёт чувствовать себя обиженным.

Лучший вариант - нотариальное соглашение. Оно не обязательно по закону, но его наличие в суде - как щит. Юристы рекомендуют его даже для супругов. Потому что при разводе суды почти всегда оставляют обязательства по ипотеке на обоих. По данным Frank Media, в 63% случаев бывшие супруги остаются созаемщиками, даже если квартира досталась одному.

Риски и как их избежать

Созаемщик - это не просто «помощник». Это человек, чья кредитная история зависит от вашего поведения. Если вы пропустите платеж - это отразится на его кредитной истории. Он не сможет взять кредит на машину, на ремонт, даже на телефон - банки увидят долг по ипотеке и откажут.

Ещё один риск - невозможность выйти из договора. До 2024 года созаемщик мог уйти только через рефинансирование - то есть взять новый кредит, чтобы погасить старый. С 1 января 2024 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс: теперь можно выйти, если банк согласится и оставшиеся заемщики докажут, что могут платить без него. Но это не автоматически - нужно писать заявление, собирать документы, ждать решения банка. И банк может отказать.

И ещё: если вы с созаемщиком разводитесь - не думайте, что «я заберу квартиру, а ты уйдёшь». Банк не участвует в вашем разделе имущества. Он смотрит только на договор. И если вы не погасите кредит - он может арестовать квартиру, даже если она уже по суду досталась одному из вас.

Совет: никогда не становитесь созаемщиком для друга или коллеги без письменного соглашения. Даже если вы доверяете. Деньги меняют отношения. И если он перестанет платить - вы останетесь один на один с банком, а он исчезнет.

Что делать, если созаемщик перестал платить

Если созаемщик перестал вносить платежи - не ждите. Первым делом - свяжитесь с ним. Если нет ответа - начните собирать доказательства: переписки, попытки договориться, выписки с банковского счёта. Потом - обращайтесь к банку. У вас есть два пути:

1. Заменить созаемщика. Если у вас есть другой человек, который готов стать созаемщиком - можно попробовать переоформить кредит. Но банк может отказать - особенно если ставка выросла или вы не соответствуете новым требованиям.
2. Погасить долг самостоятельно. Это дорого, но это единственный способ избежать судебного разбирательства, штрафов и порчи кредитной истории. После этого вы можете подать в суд на бывшего созаемщика и взыскать с него половину (или другую долю) расходов - но это долго и дорого.

Судебная практика показывает: если вы платили за двоих, а потом подали в суд - вы можете взыскать до 100% суммы, если докажете, что другой участник не платил. Но это требует времени и документов. Лучше - не допускать ситуации.

Будущее ипотеки с созаемщиками

С 2024 года рынок меняется. Центробанк ужесточает требования к банкам - и те, в свою очередь, всё чаще требуют созаемщиков. Прогнозы Ассоциации банков России говорят: к 2026 году доля ипотек с созаемщиками достигнет 50-55%. В Москве и Санкт-Петербурге она уже 52%, а в регионах - 39%.

Банки активно внедряют онлайн-сервисы. Теперь можно подать заявку, пройти идентификацию через Госуслуги, подписать договор электронной подписью - и не ходить в офис. Это ускоряет процесс, но не уменьшает риски. Главное - понимать, что созаемщик - это не инструмент, а партнёр. И отношения с ним нужно строить не на доверии, а на документах.

Самое важное: ипотека с созаемщиком - это не лазейка, а серьёзный шаг. Он открывает дверь в собственное жильё. Но только если вы действуете честно, прозрачно и с юридической подготовкой. Не пытайтесь обойти правила. Не соглашайтесь быть созаемщиком, если не готовы платить за другого. И всегда - письменное соглашение. Даже если вы супруги. Даже если вам кажется, что это «не нужно».