Акт приема-передачи квартиры: как составить правильно и избежать ошибок

Когда вы покупаете квартиру, акт приема-передачи квартиры, официальный документ, подтверждающий передачу жилья от продавца покупателю. Также известен как акт передачи жилья, он — не просто формальность, а ваша последняя защита перед тем, как отдать деньги. Без него Росреестр может не зарегистрировать сделку, а продавец — отказаться убрать мусор, оставить сломанные батареи или скрыть долг по коммуналкам. Многие думают, что достаточно договора купли-продажи и оплаты — но это ошибка. Акт — это ваш чек-лист, где фиксируется, что всё в порядке: стены целые, окна работают, сантехника не течёт, а ключи выданы.

В этом документе прописывают не только состояние квартиры, но и все имущество, включая встроенные шкафы, кондиционеры, кухонные гарнитуры, которые остаются с квартирой. Если в договоре сказано, что «все включено», но в акте этого нет — вы рискуете остаться без холодильника. Также в акте указывают коммунальные долги, если они есть — и кто их оплатит: продавец до передачи или покупатель после. Без этого пункта вы можете внезапно получить счет за воду за последние три года — и платить за чужие ошибки.

Самая частая ошибка — писать «квартира передана в надлежащем состоянии» без деталей. Это пустая фраза. Что значит «надлежащее»? Если в акте нет описания царапин на полу, трещин в плитке или неисправного выключателя — вы не сможете потом требовать ремонт. Лучше переписать всё, что видите: «в ванной — течёт кран, в кухне — не работает розетка под плитой, в коридоре — отсутствует дверь в кладовку». Это не повредит сделке — наоборот, оно её защитит.

Не забудьте про документы на квартиру, выписку из ЕГРН, техпаспорт, разрешения на перепланировки. Их должны проверить до подписания акта. Если в квартире есть незаконная перепланировка — вы рискуете получить штраф или быть вынужденными всё восстанавливать. Акт — это не только про состояние стен, но и про юридическую чистоту. Всё, что не прописано — не существует в глазах закона.

Подписывать акт нужно только тогда, когда вы лично осмотрели всё — не через фото, не по словам агента, а сами. Проверьте воду, свет, отопление, двери, окна, вентиляцию. Возьмите с собой человека, который знает, как выглядит нормальная квартира. Если что-то не так — пишите это в акт. Не бойтесь задержать сделку. Лучше подождать неделю, чем потом тратить 200 тысяч на ремонт.

В 2025 году требования к акту не изменились — но штрафы за ошибки стали жестче. Если вы пропустите пункт про коммунальные платежи — и после сделки выяснится, что у продавца был долг в 80 тысяч, вы его оплатите. Если не укажете, что шкафы остаются — и продавец увезёт их — вы не сможете требовать компенсацию. Акт — это ваша юридическая страховка. Составляйте его честно, подробно и без спешки. Всё, что написано — имеет силу. То, что не написано — не существует.

В подборке ниже — пошаговые инструкции, реальные примеры ошибок и чек-листы, которые помогут вам составить акт так, чтобы после сделки вам не пришлось думать: «А почему я это не проверил?»