Кадастровая стоимость и правило 70% при продаже недвижимости: как рассчитать налог и не переплатить

Вы продаете квартиру за 2,5 млн рублей. Кадастровая стоимость - 4 млн. Сколько налога платить? С первого взгляда - с 2,5 млн. Но это не так. В России есть правило, которое может заставить вас платить налог с 2,8 млн - даже если вы реально получили меньше. Это правило 70% от кадастровой стоимости. И оно работает не для всех, но для большинства физических лиц - точно.

Что такое правило 70% и зачем оно нужно

Правило 70% - это не штраф, не нововведение, а налоговая корректировка. Оно появилось, чтобы остановить уход от налогов через занижение цены в договоре. Допустим, вы купили квартиру за 3 млн, а через год продаете за 1,5 млн. В договоре пишете именно эту сумму. ФНС видит: сделка на 1,5 млн, но кадастровая стоимость - 5 млн. Это неестественно. Значит, цена занижена. И тогда налог считают не от 1,5 млн, а от 70% от 5 млн - то есть от 3,5 млн. Даже если вы реально получили 1,5 млн, налог платите с 3,5 млн.

Это не про обман. Это про защиту бюджета. До 2020 года норма была в статье 217.1 НК РФ, теперь - в статье 214.10. Суть та же: если цена сделки ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая берет за основу именно 70% кадастра. Не вашу цену. Не рыночную. Не договорную. Только 70% от официальной кадастровой стоимости на 1 января года продажи.

Как считать налог правильно

Считать просто. Два числа. Выбираете большее.

• Цена в договоре купли-продажи
• 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи

Пример 1: вы продаете квартиру за 2 млн рублей. Кадастровая стоимость - 3 млн. 70% от 3 млн = 2,1 млн. 2,1 млн > 2 млн → налог считаем с 2,1 млн. Налог: 13% × 2,1 млн = 273 000 рублей.

Пример 2: вы продаете дом за 5 млн. Кадастровая стоимость - 6 млн. 70% от 6 млн = 4,2 млн. 5 млн > 4,2 млн → налог считаем с 5 млн. Налог: 13% × 5 млн = 650 000 рублей.

Пример 3: кадастровая стоимость - 1,4 млн. 70% = 980 000 рублей. Вы продаете за 800 000. Налоговая берет 980 000. Но если 70% кадастровой стоимости ≤ 1 млн рублей - налог не платите. Никакой декларации не подавайте. Это прямая льгота. 980 000 - это меньше миллиона? Значит, налог ноль. Даже если вы получили 500 000 рублей.

Когда правило не работает

Правило 70% - это только для физических лиц, продающих недвижимость как частные лица. Если вы ИП - оно не применяется. Вы платите налог по УСН, ЕНВД или ПСН - и считаете доход по фактической цене. Кадастровая стоимость для вас - просто цифра на карте. Никакого влияния.

Также правило не действует, если кадастровая стоимость вообще не определена. Например, если дом только построен, и его еще не поставили на кадастровый учет. Тогда налог считают с фактической цены. Но как только кадастровая стоимость появится - и если сделка была в прошлом году - ФНС может пересчитать налог. Это редко, но бывает.

Еще одно исключение - если вы владели недвижимостью больше минимального срока. Для жилья, купленного до 2016 года - 3 года. Для всего остального - 5 лет. Если вы держали квартиру 6 лет - налога нет. Никакого правила 70%, никаких расчетов. Просто продаете - и не подаете декларацию. По данным Росстата, 68% сделок в России - именно такие. Люди просто ждут, пока пройдет срок, и платят 0 рублей.

Как узнать кадастровую стоимость

Не гадайте. Не спрашивайте риэлтора. Не верьте словам соседа. Проверяйте официально. Два способа - быстрые и надежные.

1. На публичной кадастровой карте Росреестра. Вводите адрес - видите стоимость. Убедитесь, что выбран 1 января года продажи. Кликните по объекту - появится детализация.
2. В личном кабинете на сайте ФНС. Там тоже есть раздел «Кадастровая стоимость». Данные там синхронизированы с Росреестром.

Если кадастровая стоимость кажется вам завышенной - вы можете ее оспорить. Это не сложнее, чем подать жалобу в ТСЖ. Подайте заявление в комиссию при Росреестре. Приложите оценку от независимого оценщика. В 2022-2023 годах около 25% таких обращений заканчивались снижением кадастровой стоимости. Это реально. И если вы оспорите кадастровую стоимость до продажи - налог будет ниже. Даже если продажа уже прошла - вы можете оспорить ее и вернуть переплаченный налог.

Что изменится в 2025 году

С 2025 года регионы получили право повышать коэффициент с 0,7 до 1,0. То есть вместо 70% - 80%, 90% или даже 100%.

Важно: коэффициент зависит не от места, где находится недвижимость, а от места постоянной регистрации продавца. Пример: вы живете в Москве, где коэффициент - 0,7. Вы продаете квартиру в Подмосковье, где местные власти установили коэффициент 0,9. Налог считается с 90% кадастровой стоимости - потому что вы зарегистрированы в Москве, а не в Подмосковье. Нет, это не опечатка. Это закон. И он работает именно так.

К концу 2025 года прогнозируют: 30 регионов повысят коэффициент до 0,8-0,9. 5-7 - до 1,0. Особенно в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, Московской области. Это значит: если вы продаете квартиру в этих регионах, налог может быть рассчитан с полной кадастровой стоимости. Даже если вы продаете за 1 млн, а кадастровая - 2 млн - вы платите налог с 2 млн. Никаких 70%.

Как не попасть в ловушку

Есть три ошибки, которые делают 9 из 10 продавцов.

1. Продают дешевле 70% кадастра, не проверив. Думают: «Пусть покупатель сэкономит на налоге». А сами платят больше. Проверьте кадастровую стоимость заранее. Рассчитайте 70%. Если цена ниже - не продавайте по такой цене. Или готовьтесь к дополнительному налогу.
2. Путают кадастровую стоимость с рыночной. Кадастровая - это цифра из реестра. Рыночная - это то, за сколько реально продают. Они могут отличаться в 2-3 раза. Не верьте риэлторам, которые говорят: «У нас тут все по кадастру». Это не так. Рынок живет по другим правилам. Но налог - по кадастру.
3. Не знают про 1 млн рублей. Если 70% кадастровой стоимости ≤ 1 млн - налога нет. Это не слух. Это закон. Если вы продаете маленькую квартиру в селе или старую комнату в коммуналке - проверьте цифру. Возможно, вы вообще ничего не платите.

И еще один совет: не спешите продавать. Если вы купили квартиру 3-4 года назад - подождите еще год. Срок владения - ваш лучший налоговый вычет. Он работает даже если кадастровая стоимость в 10 раз выше вашей цены.

Что делать, если уже продали и заплатили больше

Если вы уже подали декларацию, заплатили налог с 70% кадастра, а потом узнали, что кадастровая стоимость была завышена - вы можете подать уточненную декларацию. Приложите решение комиссии о снижении кадастровой стоимости. ФНС пересчитает налог и вернет переплату. Это занимает 3-6 месяцев, но это реально. В 2023 году около 12 000 человек вернули деньги именно таким способом.

Если вы продали недвижимость в 2024 году и не знали про правило - не паникуйте. До 30 апреля 2025 года вы можете подать декларацию. Даже если вы опоздали - ФНС не штрафует за опоздание, если налог был нулевой. А если вы переплатили - вернуть деньги можно даже через 3 года.