ЕГРН для покупателя: как проверить квартиру и не попасть на мошенника

Когда вы покупаете квартиру, ЕГРН, единая государственная система регистрации недвижимости, которая содержит все сведения о правах на объект. Также известен как выписка из ЕГРН, он — ваш главный защитник от обмана. Без него вы рискуете купить квартиру, которая уже продана, арестована или принадлежит не тому, кто говорит, что она его. Это не просто бумага — это ваша гарантия, что сделка не рухнет через месяц, когда придет новый собственник с судебным решением.

ЕГРН показывает не только имя владельца, но и всё, что наложено на квартиру: ипотеки, аресты, запреты на продажу, сервитуты. Если в выписке есть обременение, а агент говорит, что «это просто формальность» — бегите. Банк не снимет ипотеку без погашения, суд может наложить арест даже на чистую квартиру, если собственник в долгах. И да, мошенники часто подделывают документы. Но ЕГРН — это официальный источник. Его можно запросить онлайн за 300 рублей, и там будет цифровая подпись Росреестра. Никакой фальшивки.

Ещё один важный момент: ЕГРН показывает, сколько человек имеют право на эту квартиру. Если собственник один, а в доме живут трое взрослых — это тревожный сигнал. Возможно, кто-то не согласен на продажу. Или это бывший супруг, чья доля не была выделена. Без проверки ЕГРН вы рискуете ввязаться в судебную тяжбу, которая продлится годы. А если в квартире прописан несовершеннолетний — это вообще отдельная история. Тут без согласия опеки не обойтись, и ЕГРН подскажет, есть ли такая прописка.

Не забывайте про историю объекта. В ЕГРН можно увидеть, сколько раз квартира меняла владельцев за последние пять лет. Если она «пассажир» — 5 раз за 3 года — это красный флаг. Возможно, здесь были долги, перепланировки без разрешения, или квартира была в залоге у микрофинансовки. И да, даже если всё выглядит чисто, проверьте, совпадает ли адрес в ЕГРН с тем, что вам показывают. Бывают случаи, когда мошенники продают одну квартиру, а выдаёт её за другую — с тем же номером, но другим этажом.

Сегодня каждый покупатель должен уметь читать ЕГРН, как водитель — дорожные знаки. Это не про юристов. Это про вас. Вы платите миллионы — и должны быть уверены, что получаете то, за что платите. Ни один агент, ни один продавец не заменит вам официальную выписку. И даже если вам говорят: «У нас всё в порядке, мы с банком договорились», — всё равно запросите ЕГРН. За пять минут. За 300 рублей. Это дешевле, чем потерять всю сумму.

В этом разделе вы найдёте пошаговые инструкции, как получить выписку из ЕГРН, что искать в ней, какие ошибки чаще всего делают покупатели, и как распознать поддельную справку. Здесь — только то, что работает на практике. Без воды. Без теории. Только то, что спасает сделки.