Легальная оценка недвижимости: как избежать ошибок и не переплатить

Когда вы покупаете или продаете квартиру, легальная оценка, официальный документ, подтверждающий рыночную стоимость недвижимости, выданный лицензированным оценщиком. Также известен как отчет об оценке, он — не просто бумажка, а ключ к снижению налогов, одобрению ипотеки и защите от мошенников. Без него вы рискуете переплатить налог, получить отказ в банке или попасть на поддельные документы.

Легальная оценка — это не то же самое, что кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость, значение, установленное государством для налогообложения и регистрации сделок часто завышена и не отражает реальную цену на рынке. А отчет об оценке, документ, составленный на основе анализа аналогичных продаж, состояния объекта и локации — это то, что банки и налоговая действительно проверяют. Если оценщик просто скопировал шаблон из интернета — ваша сделка может провалиться, а налоговая — доначислить штрафы.

В 2025 году налог с продажи недвижимости считается по новым правилам: если вы продаете квартиру, которую владели меньше минимального срока, налог считается с разницы между ценой продажи и вычетом в 1 млн рублей. Но если у вас есть легальная оценка, подтверждающая ваши расходы на покупку, вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на всю сумму, которую действительно заплатили. Это значит — до 450 тысяч рублей экономии. Многие собственники теряют эту возможность, потому что не сохранили документы или использовали дешевые оценки без подписи и печати.

Легальная оценка нужна не только при продаже. Её требуют при использовании материнского капитала, при оформлении ипотеки с господдержкой, при разделе имущества в гражданском браке и даже при аренде коммерческой недвижимости. Если вы покупаете квартиру с арендатором или инвестируете в склад, — без этого документа вы не сможете доказать реальную доходность объекта. Банки и налоговая не верят на слово. Они требуют доказательства.

Как отличить настоящий отчет от подделки? Проверьте: есть ли у оценщика лицензия, печать и подпись, указаны ли все адреса, фотографии объекта, сравнительные аналоги и метод расчета. Если в отчете нет ни одного реального примера похожей продажи — это шаблон. А шаблон — это риск. Риск потери денег, времени и сделки.

В этой подборке вы найдете пошаговые инструкции, как получить легальную оценку без переплат, как проверить отчет на подлинность, как учесть расходы на оценку и нотариуса при расчете налога, и почему 42% сделок проваливаются из-за неправильной оценки. Здесь — только то, что работает на практике, без теории и пустых советов.