Налог на доход от сдачи квартиры в аренду: как платить легально в 2025 году

Сдавать квартиру в аренду - это нормально. Но если вы не платите налог, это не просто «по-русски» - это риск. В 2025 году налоговая служба уже знает, кто сдает жилье. Данные из ЕГРН, платежи через агрегаторы вроде ЦИАН или Авито, даже показания счетчиков - всё это сливается в единую базу. И если вы не платите налог, вас могут оштрафовать на 20-40% от суммы уклонения плюс пени за три года. Легально платить - не значит платить больше. Это значит платить правильно.

Какие варианты есть для платёжеспособного арендодателя?

В России есть три основных способа легально платить налог с аренды. Выбор зависит от того, сколько вы зарабатываете, сколько квартир сдаёте и как часто снимают жильё.

• НДФЛ (13-22%) - стандартный налог для физлиц. Применяется по умолчанию, если вы не выбрали ничего другого.
• НПД (4-6%) - налог на профессиональный доход. Для самозанятых. Самый простой вариант для одного объекта.
• УСН или патент для ИП - если вы сдаёте несколько квартир или хотите вычитать расходы.

Доходы от сдачи жилья - это имущественный доход. Это не подарок, не помощь, не «подарок от друзей». Это чистый доход, который нужно декларировать. Даже если договор не оформлен, даже если деньги приходят на личный счёт, даже если снимаете «по-дружески» - всё это подпадает под налогообложение. Постановление Пленума Верховного суда №8 от 2023 года чётко говорит: договор не обязателен, но налог - обязателен.

НПД - налог на профессиональный доход: самый популярный вариант в 2025

Если вы сдаёте одну квартиру и зарабатываете до 2,4 млн рублей в год - вы почти наверняка должны быть самозанятым. Это не сложный статус. Регистрируетесь в приложении «Мой налог» за 5 минут. Никаких отчётностей, никаких бухгалтеров. Приложение сама считает налог, напоминает, когда платить.

Ставки:

• 4% - если сдаёте физическому лицу (например, студенту, семье, иностранцу)
• 6% - если сдаёте ИП или компании (например, агентству недвижимости, корпоративному арендатору)

Пример: вы получаете 50 000 рублей в месяц. За год - 600 000 рублей. При НПД (4%) вы платите 24 000 рублей в год. При НДФЛ (13%) - 78 000 рублей. Разница - 54 000 рублей. Это как получить бесплатную скидку на аренду.

Но есть ограничения:

• Только одна квартира. Если сдаёте две - вам нужно стать ИП.
• Годовой доход не более 2,4 млн рублей. Превысите - автоматически теряете статус самозанятого.
• Нельзя применять НПД, если вы уже ИП или работаете по трудовому договору в другой сфере (за исключением отдельных случаев).

С 2026 года планируют поднять лимит до 3 млн рублей. Но пока - 2,4 млн. Не забывайте: налог платится ежемесячно, до 25-го числа следующего месяца. Например, за январь - до 25 февраля. Приложение всё сделает за вас.

Что делать, если сдаёте больше одной квартиры?

Если у вас две, три или пять квартир - НПД не подходит. Вам нужно стать индивидуальным предпринимателем. И тут уже два варианта: УСН или патент.

УСН «Доходы» (6%) - самый простой и популярный выбор. Вы платите 6% от всех поступлений. Никаких расчётов, никаких документов на расходы. Просто регистрируетесь как ИП, открываете счёт, подключаете онлайн-кассу (это обязательно), и платите 6%.

Пример: вы сдаёте три квартиры по 60 000 рублей каждая. Доход - 2,16 млн рублей в год. Налог - 129 600 рублей. При НДФЛ (13%) - 280 800 рублей. Экономия - 151 200 рублей.

УСН «Доходы минус расходы» (15%) - если у вас есть большие расходы. Вычитаете из дохода: ремонт, коммуналку, страховку, проценты по ипотеке, уборку, услуги риелтора. Но тут нужно всё документально подтверждать. Чеки, договоры, выписки. Многие арендодатели ошибаются - пытаются списать «всё подряд»: например, покупку телефона или обеды. Это не прокатит. Только прямые расходы на содержание и обслуживание арендного жилья.

Пример: вы сдаёте квартиру за 120 000 рублей в месяц (1,44 млн в год). Расходы - 500 000 рублей (ремонт, коммуналка, уборка, кредит). При УСН «доходы» - налог 86 400 рублей. При УСН «доходы минус расходы» - налог 141 000 рублей. Тут выгоднее «доходы».

Но если расходы выше 60% от дохода - тогда УСН «доходы минус расходы» становится выгоднее. Это редкий случай, но бывает, особенно при сдаче элитной недвижимости с дорогим ремонтом.

Патентная система (ПСН) - фиксированная сумма. Рассчитывается в вашем регионе. В Москве, например, за сдачу квартиры 40 м² в центре - патент стоит 61 776 рублей в год. Его можно купить на 1-12 месяцев. Платите в два срока: 20 592 рубля в первые 90 дней, 41 184 рубля - до конца срока. Плюс: не нужно сдавать отчётность. Минус: нельзя превысить лимит дохода, установленный для патента. В Москве - 60 млн рублей в год, но это редко кто достигает. Патент удобен, если вы сдаёте 1-2 квартиры и хотите избежать рутинных отчётов.

Почему НДФЛ - не лучший выбор, даже если вы не ИП и не самозанятый

Вы можете не регистрироваться ни как самозанятый, ни как ИП. Тогда налоговая автоматически считает вас физлицом и применяет НДФЛ. Но тут начинается сложность.

С 2025 года ставки НДФЛ стали прогрессивными:

• До 2,4 млн рублей - 13%
• От 2,4 до 5 млн - 15%
• От 5 до 20 млн - 18%
• От 20 до 50 млн - 20%
• Свыше 50 млн - 22%

Даже при доходе 1,5 млн рублей в год вы платите 13% - 195 000 рублей. При НПД - 60 000. Разница - 135 000 рублей. Вы платите почти в три раза больше.

И ещё: вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Например, за 2025 год - до 30 апреля 2026. Потом - до 15 июля оплатить налог. Если забыли - штраф 5% за каждый месяц просрочки, минимум 1000 рублей. Если не подали - штраф 5% от суммы налога, минимум 1000 рублей. Плюс - проверка. Налоговая может запросить все банковские выписки за три года. И если найдёт неподтверждённые доходы - доначислит налог, пени и штраф.

Что делать, если вы уже сдавали квартиру без декларации?

Не паникуйте. Всё можно исправить. Есть два пути.

Первый - подать «самоисправление». Вы подаёте декларацию 3-НДФЛ за прошлые годы (максимум три), платите налог и штраф. Штраф - 20% от суммы налога, если вы сами признали ошибку. Если налоговая найдёт - 40%. Лучше сделать это до того, как вас начнут искать.

Второй - перейти на НПД или УСН. Начните платить легально с 2025 года. Прошлые годы - не отменяются, но если вы не сдаёте больше, чем 2,4 млн, и не получаете подозрительных переводов - налоговая может не трогать прошлые годы. Но это рискованно. Лучше - исправить.

Важно: если вы сдали квартиру в 2024 году и не платили налог - вы всё ещё можете подать декларацию за 2024 год до 30 апреля 2025 года. Пока срок не истёк - у вас есть шанс.

Как не попасть в ловушку: 5 распространённых ошибок

1. Считать, что договор не обязателен - значит, налог не нужен. Нет. Договор не обязателен, если срок меньше года. Но налог - обязателен всегда.
2. Скрывать доходы через «друзей» или «родственников». Налоговая знает, кто кому переводит деньги. Если вы переводите 60 000 рублей каждый месяц на счёт «друга», а потом он переводит вам - это будет распознано как схема уклонения.
3. Использовать чужой патент или НПД. Нельзя. Патент и статус самозанятого привязаны к личности. Если вы используете чужой аккаунт - это мошенничество. Штраф до 30% от суммы и уголовная ответственность.
4. Не подтверждать расходы. Если вы подаёте УСН «доходы минус расходы» - нужны чеки, договоры, выписки. Без них - налоговая не примет. Не пишите «я тратил на ремонт» - покажите счёт за краску, работу сантехника, чеки.
5. Забывать про налог на имущество. Вы платите налог на квартиру как собственник. Это отдельный налог. Он не снимается, даже если вы сдаёте её в аренду. Он платится по кадастровой стоимости. Не путайте его с налогом с дохода.

Что нового в 2025 году: цифровые инструменты

ФНС сделала всё, чтобы было легко платить. С 1 марта 2025 года в приложении «Мой налог» появился сервис «Аренда без проблем». Он:

• Автоматически генерирует договор аренды (по шаблону, соответствующему ГК РФ)
• Считает налог в реальном времени
• Отправляет уведомления о платежах
• Связывается с банками - вы можете сразу оплатить налог прямо в приложении

Теперь вы можете сдать квартиру, подписать договор, получить деньги и заплатить налог - всё в одном приложении. Никаких бумажек. Никаких форм. Никаких походов в налоговую.

Кроме того, с 2025 года ФНС начала интеграцию с ЕГРН. Если вы сдаёте квартиру, а в реестре указано, что вы собственник - система автоматически помечает вас как потенциального арендодателя. И если вы не платите налог - вам приходит уведомление. Без проверок. Без вызовов. Просто: «Ваш доход не декларирован. Пожалуйста, зарегистрируйтесь как самозанятый или подайте декларацию».

Итог: что делать прямо сейчас?

Вот пошаговый план, если вы сдаёте квартиру и ещё не платите налог:

1. Посчитайте, сколько вы зарабатываете в год. Умножьте месячный доход на 12.
2. Если доход до 2,4 млн - регистрируйтесь как самозанятый в приложении «Мой налог». Ставка 4-6%. Это дешевле, проще и безопаснее.
3. Если доход выше 2,4 млн или сдаёте больше одной квартиры - регистрируйтесь как ИП. Выбирайте УСН «доходы» (6%).
4. Если не хотите быть ИП и сдаёте одну квартиру, но доход выше 2,4 млн - тогда платите НДФЛ. Но это дорого. Лучше всё же стать ИП.
5. Если вы уже сдавали и не платили - подайте декларацию за прошлые годы. Лучше до 30 апреля 2025 года. Штраф будет меньше.
6. Сохраняйте все чеки, договоры, выписки. Даже если не планируете подавать отчёт - они пригодятся.

Сдавать квартиру - это бизнес. Как любой бизнес, он требует учёта. Но в 2025 году платить налог - не значит терять деньги. Это значит сохранять свободу. Свободу от проверок, штрафов, разбирательств. И право спать спокойно, зная, что вы не нарушитель, а законопослушный предприниматель.