Незаконная перепланировка: что делать, если квартира не по плану

Когда вы покупаете квартиру, вы думаете, что получаете то, что видите на плане. Но на деле незаконная перепланировка, изменение планировки жилья без согласования с органами власти. Также известна как самовольная перепланировка, она может превратить вашу сделку в кошмар. Это не просто «перенесли стену» — это нарушение, которое может привести к штрафу, отказу в регистрации сделки или даже принудительному восстановлению исходного состояния. И да, это не редкость: каждый пятый объект на вторичном рынке имеет какие-то изменения, не зафиксированные в техпаспорте.

Что делает перепланировку незаконной? Любое изменение, которое затрагивает несущие конструкции, переносит санузел над жилыми комнатами, убирает перегородки между кухней и комнатой без утепления, или объединяет балкон с комнатой — всё это требует официального разрешения. Если его нет — вы получаете не «современный интерьер», а юридический риск, обязательство по восстановлению или штрафы от госорганов. И да, это не теория. В 2024 году в Москве и Санкт-Петербурге вынесли более 12 тысяч постановлений о восстановлении планировки — и это только те, кого поймали.

Как проверить, что квартира не нарушает правила? Первое — запросите выписку из ЕГРН. В ней есть план квартиры, но он может быть устаревшим. Второе — сверьте его с техническим паспортом из БТИ. Третье — осмотрите стены: если где-то нет швов, а в углу — новая дверь в неожиданном месте, это красный флаг. Четвёртое — спросите у продавца, согласовывалась ли перепланировка. Если он говорит «всё по закону», требуйте документы. Без них — не покупайте. Легализация перепланировки, процесс узаконивания уже сделанных изменений через суд или административную процедуру — это долго, дорого и не всегда возможно. Лучше не попадать в эту ситуацию.

Если вы уже купили квартиру с незаконной перепланировкой — не паникуйте. Но и игнорировать нельзя. Вам придётся либо вернуть всё как было, либо пытаться узаконить изменения. В первом случае — потратите деньги на ремонт и время. Во втором — на юриста, экспертизу, суд и, возможно, штраф. Всё это может стоить в два-три раза дороже, чем если бы вы проверили квартиру до сделки. И да, банки отказывают в ипотеке, если в ЕГРН есть отметка о несогласованной перепланировке. Даже если вы платите наличными — это проблема при последующей перепродаже.

В этом разделе вы найдёте пошаговые инструкции, как проверить квартиру на наличие нарушений, как распознать поддельные документы, какие документы требуются для легализации, и как избежать штрафов. Мы разобрали реальные случаи из практики — от покупки «дешёвой» квартиры с перенесённой стеной до продажи с судебным решением о восстановлении. Здесь нет теории — только то, что работает на практике. Выберите нужный вам сценарий и действуйте — пока не стало слишком поздно.