Переуступка ДДУ: что это, как покупать и избежать подвоха

Когда вы покупаете квартиру по переуступке ДДУ, это когда человек, который заключил договор с застройщиком, передаёт свои права на будущую квартиру другому покупателю. Также это называют уступкой прав по ДДУ, и это один из самых популярных способов купить новостройку дешевле, чем у застройщика напрямую. Но это не просто покупка квартиры — это покупка договора, который ещё не завершён, и в нём куча подводных камней.

Вот как это работает: человек (первоначальный участник) заключил ДДУ с застройщиком, заплатил часть денег, а потом решил, что ему не нужна эта квартира — или он нашёл более выгодный вариант. Он ищет покупателя, который возьмёт на себя все обязательства. Вы платите ему деньги, а потом сами становитесь участником ДДУ и получаете квартиру от застройщика. При этом вы не вступаете в отношения с застройщиком напрямую — вы встаёте на его место. Это значит, что вы должны проверить не только квартиру, но и самого продавца, и сам ДДУ. Если застройщик запретил переуступку — сделка не пройдёт. Если у продавца есть долги по платежам — вы их возьмёте на себя. Если в договоре есть скрытые условия — вы их тоже получите.

Самый частый вопрос: почему это дешевле? Потому что человек, продающий право, хочет сбыть квартиру быстро. Он может быть вынужден уехать, ему срочно нужны деньги, или он просто передумал. Иногда он продаёт за 10-20% дешевле, чем у застройщика. Но не всегда. Бывает, что продавец переплачивает за «горячую» квартиру и просит больше, чем стоит. Поэтому важно сравнивать цены на аналогичные квартиры у застройщика и смотреть, сколько уже заплачено по ДДУ. Если продавец заплатил 30% от стоимости, а вы платите 70% — это не скидка, это переплата.

Проверьте, не обременена ли квартира — не ипотека, не арест, не залог. Проверьте, не было ли судебных разбирательств с продавцом. Запросите выписку из ЕГРН по ДДУ — да, она есть, даже если квартиры ещё нет. Убедитесь, что застройщик не запретил переуступку — это можно узнать в самом договоре или в офисе компании. И обязательно проверьте, что все платежи продавца подтверждены чеками и банковскими выписками. Если он говорит «я заплатил наличными» — это красный флаг. Никто не принимает наличные от участников ДДУ. Только банковский перевод с пометкой «оплата по ДДУ».

Если всё чисто — сделка проходит через банк с эскроу-счетом, как и при покупке у застройщика. Вы кладёте деньги на счёт, застройщик получает их только после регистрации права на вас. Это безопасно. Но если продавец хочет, чтобы вы платили ему напрямую — бегите. Это не сделка, это мошенничество. Даже если он предлагает «сэкономить на комиссии» — вы сэкономите на своём спокойствии.

Переуступка ДДУ — это не просто способ сэкономить. Это инструмент, который требует внимания, проверок и знаний. Вы не покупаете квартиру — вы покупаете договор, который ещё не стал квартирой. И если вы сделаете всё правильно, это может быть выгоднее, чем ждать новостройку от застройщика. Если ошибётесь — потеряете деньги и время. Ниже вы найдёте реальные примеры, как проверить такие сделки, что спрашивать у продавца, какие документы брать и как не попасть в ловушку. Всё, что нужно, чтобы не остаться без квартиры и без денег.