Правило 70%: как использовать его при покупке и продаже недвижимости

Когда речь заходит о правило 70%, методика, которая помогает определить максимальную цену покупки недвижимости для перепродажи или инвестиций, основываясь на 70% от рыночной стоимости после ремонта, многие думают, что это что-то для профессионалов. На деле — это простой инструмент, который спасает обычных людей от переплаты. Это не теория. Это правило, по которому опытные инвесторы и флипперы считают, сколько можно потратить на квартиру, чтобы потом не остаться в минусе. Если вы планируете купить жильё, отремонтировать его и продать, или просто хотите понять, не завышена ли цена, которую вам предлагают — правило 70% — ваша первая проверка.

Это правило работает так: вы берёте оценочную стоимость квартиры после ремонта, рыночная цена, которую объект может получить после косметического или капитального ремонта, умножаете её на 0,7 и получаете максимальную сумму, которую стоит потратить на покупку и ремонт. Например, если после ремонта квартира будет стоить 8 миллионов, вы не должны платить больше 5,6 миллиона за саму квартиру и работы вместе. Оставшиеся 30% — это ваша прибыль, риски, налоги и непредвиденные расходы. Это не магия. Это математика, которую используют банки, оценщики и те, кто зарабатывает на недвижимости. В России, где цены на ремонт часто уходят вверх, а сроки сдачи новостройки, жилой объект, строящийся по ДДУ и сдающийся застройщиком в установленные сроки переносятся, это правило особенно важно. Оно помогает не ввязываться в сделки, где вы сначала платите за ремонт, потом за юридическую чистоту, потом за оценку, а потом понимаете, что продать не получится по цене, которую вы ожидали.

Правило 70% особенно полезно на вторичном рынке, рынок жилья, где квартиры продаются уже существующими, с историей собственников и возможными скрытыми проблемами. Там вы не знаете, сколько будет стоить ремонт — трещины в стенах, старые трубы, неисправная вентиляция. Используя это правило, вы сразу отсеиваете предложения, где цена уже близка к 70% от оценки после ремонта. Это значит, что даже если ремонт обойдётся дешевле, у вас почти не остаётся запаса на ошибки. А если вы покупаете для сдачи в аренду — это правило помогает понять, будет ли доход от аренды покрывать ипотеку, налоги и расходы. Вы не покупаете квартиру, потому что она «красивая». Вы покупаете её, потому что цифры сходятся.

В этом разделе вы найдёте реальные инструкции: как оценить стоимость квартиры после ремонта, как проверить, не завышена ли цена, как учесть налоги и расходы, как использовать это правило в новостройках и как не попасть на мошенников. Здесь нет теории. Только то, что работает на практике — в Москве, Екатеринбурге, Казани и других городах России. Вы найдёте чек-листы, примеры расчётов и реальные истории тех, кто потерял деньги, потому что проигнорировал это правило. И тех, кто заработал, потому что просто посчитал.