Продажа квартиры налог: как снизить платежи и не попасть на штрафы

При продаже квартиры налог, обязательный платеж в бюджет с дохода от сделки, который рассчитывается по ставке 13% (или 15% для доходов свыше 5 млн рублей). Также известен как НДФЛ с продажи недвижимости, он неизбежен, если вы не владели квартирой минимум три года (или пять, в зависимости от способа получения). Многие думают, что налог — это автоматически 13% от всей суммы сделки. Это не так. Налог считается не с цены квартиры, а с прибыли — разницы между тем, что вы заплатили, и тем, что получили. И эту прибыль можно законно уменьшить, даже если вы купили жильё по дарственной или по наследству.

Ключевой инструмент для снижения налога — налоговый вычет, фиксированная сумма в 1 миллион рублей, которую можно вычесть из дохода от продажи, не требуя подтверждения расходов. Также известен как имущественный вычет при продаже, он работает для всех, кто продаёт квартиру, независимо от того, сколько времени она была в собственности. Если вы продали квартиру за 4,5 млн рублей, вычет в 1 млн снижает налогооблагаемую базу до 3,5 млн. Налог — 13% от 3,5 млн = 455 тысяч. Без вычета — 585 тысяч. Разница — 130 тысяч. Это не мелочь. Даже если вы купили квартиру за 3 млн и продали за 3,2 млн, вы всё равно можете применить вычет — и заплатить ноль. Прибыль меньше вычета? Налога нет.

Есть и другой способ — подтверждение расходов, если вы купили квартиру недавно и сохранили все чеки, договоры и платежки, можно уменьшить налог на сумму, которую реально потратили на покупку. Также известен как вычет по расходам, он особенно выгоден, когда вы купили жильё дороже 1 млн и продали не сильно дороже. Например, купили за 5 млн, продали за 5,3 млн. Без вычета — налог с 5,3 млн. С вычетом по расходам — налог только с 300 тысяч. Это экономия 585 тысяч рублей. Главное — документы должны быть в порядке: договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, платежные поручения. Никаких расписок, никаких «по договорённости».

Что ещё влияет на налог при продаже квартиры

Срок владения — один из главных факторов. Если вы купили квартиру до 2016 года, достаточно трёх лет владения, чтобы избежать налога. После 2016 года — пять лет, если квартира не была получена в дар, по наследству или в рамках приватизации. Для таких случаев — три года. Это не просто правило, это ловушка для тех, кто не проверяет историю собственности. Многие думают: «Я купил в 2020, прошло три года — можно продавать». А если квартира была в собственности у предыдущего владельца семь лет? Тогда вам нужно ждать пять лет с момента своей регистрации. Иначе — налог и штрафы.

Также не забывайте про расходы на оценку и нотариуса, их можно включить в расходы при подтверждении затрат, если сделка проходила с участием нотариуса. Также известен как дополнительные расходы при продаже, эти суммы часто игнорируются, но могут сэкономить до 450 тысяч рублей. Если вы платили за оценку 15 тысяч, за услуги нотариуса — 20 тысяч, это тоже уменьшает налогооблагаемую базу. Только нужно сохранить чеки и квитанции. Никаких устных подтверждений — только бумажные документы.

В 2025 году налоговая стала жёстче: проверяет все сделки через ЕГРН, сравнивает цены с кадастровой стоимостью, а в случае занижения цены — доначисляет налог и штраф. Если вы продали квартиру за 2 млн, а кадастровая стоимость — 3,5 млн, налоговая может потребовать платить с 3,5 млн. Используйте вычет, подтверждайте расходы, не пытайтесь обойти систему. Легальные способы есть — и они работают. Ниже вы найдёте пошаговые инструкции, реальные примеры и ошибки, которые уже привели других к доначислениям. Выберите свой путь — и не переплачивайте лишнего.