Налог с продажи недвижимости в 2025 году: когда платить и как рассчитать НДФЛ

С 2025 года налог с продажи недвижимости изменился. Вот как считать его правильно

Если вы планируете продать квартиру, дом или долю в недвижимости в 2025 году, важно понимать: налог с продажи недвижимости теперь считается иначе. С 1 января 2025 года вступили в силу новые правила, которые затронули миллионы россиян. Раньше все платили 13% - независимо от суммы. Теперь, если вы заработали больше 2,4 миллиона рублей, часть дохода облагается уже по 15%. Это не просто техническая деталь - это влияет на ваш карман. И если вы не подготовитесь, можете переплатить тысячи рублей.

Как теперь считается налоговая база

Налог считается не с той суммы, которую вы получили за квартиру, а с большей из двух величин: фактической цены сделки или 70% от кадастровой стоимости. Это ключевое изменение. Кадастровая стоимость - это цифра, которую устанавливает государство. Она часто выше реальной рыночной цены, особенно в крупных городах.

Пример: вы продаете квартиру за 2,3 млн рублей. Кадастровая стоимость - 3,7 млн рублей. 70% от неё - 2,59 млн рублей. Значит, налоговая база - 2,59 млн, а не 2,3 млн. Даже если вы получили меньше, налог считают с большей суммы. Это не ошибка - так требует закон (п. 5 ст. 214.10 НК РФ).

Новые ставки: 13% и 15%

Раньше было просто: 13% от всей суммы. Теперь - прогрессивная система. До 2,4 млн рублей - 13%. Свыше - 15% только с той части, которая перешла за этот порог.

Пример: вы продали квартиру за 5 млн рублей.

1. Первые 2,4 млн × 13% = 312 000 рублей
2. Оставшиеся 2,6 млн × 15% = 390 000 рублей
3. Итого: 312 000 + 390 000 = 702 000 рублей

Если бы ставка осталась 13%, вы бы заплатили 650 000. Теперь - на 52 000 больше. Но это только если вы не используете вычеты.

Как уменьшить налог: вычеты

Вы имеете право снизить налоговую базу. Два варианта:

• Стандартный вычет - 1 млн рублей. Просто отнимаете его от дохода. Не нужны документы.
• Вычет по расходам - вычитаете все подтвержденные траты: покупка, ремонт, ипотека, нотариальные услуги. Нужны чеки, договоры, выписки.

Как выбрать? Сравните: если разница между покупкой и продажей больше 1 млн - берите вычет по расходам. Если меньше - стандартный.

Пример: купили квартиру за 4,2 млн, продали за 5,7 млн. Разница - 1,5 млн.

• Стандартный вычет: (5,7 млн - 1 млн) × 13% = 611 000 рублей
• Вычет по расходам: (5,7 млн - 4,2 млн) × 13% = 195 000 рублей

Разница - 416 000 рублей. Это как получить зарплату за полгода. Не игнорируйте этот выбор.

Когда налог не платят вообще

Если вы владели недвижимостью достаточно долго - налог не нужен. Сроки:

• 5 лет - для обычной недвижимости, купленной после 2016 года.
• 3 года - если недвижимость получена по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации или как единственное жилье.

Важно: срок считается с даты регистрации права собственности. Если купили в 2022 году, продаете в 2025 - прошло 3 года. Но если это не единственное жилье - вам всё равно нужно платить налог, если доход превысил 2,4 млн.

Когда подавать декларацию и платить налог

Сроки не изменились, но многие забывают про них.

• Декларацию 3-НДФЛ - до 30 апреля следующего года.
• Налог - до 15 июля следующего года.

Продали в 2025? Декларацию - до 30 апреля 2026. Налог - до 15 июля 2026. Нет смысла ждать напоминаний от ФНС - они не шлют уведомления по всем сделкам. Если не подадите - штраф 5% за каждый месяц просрочки, минимум 1000 рублей.

Почему кадастровая стоимость - главный риск

Большинство споров с налоговой связаны именно с кадастровой стоимостью. Она устанавливается раз в 3-5 лет, и часто не отражает реальную цену. В 2023 году 37% оспариваний кадастровой стоимости в судах завершались в пользу собственников. Это значит: если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена - вы можете оспорить её.

Как это сделать? Подайте заявление в Росреестр или в комиссию по оспариванию. Нужны: выписка из ЕГРН, отчет независимого оценщика, аналогичные сделки в вашем районе. Процесс занимает 1-3 месяца. Если вы выиграете - налоговая база уменьшится, и вы сэкономите.

Что ждать в 2026-2027 годах

Сейчас введены только две ставки: 13% и 15%. Но в первоначальном законопроекте предлагалась третья - 20% для доходов свыше 5 млн. Её пока не ввели, но не исключено, что появится в 2027 году. Эксперты считают: если налоговые поступления вырастут, как ожидают, - правительство может расширить шкалу.

Также прогнозируют рост числа сделок «в конвертах». Но это рискованно: если ФНС узнает о сделке через Росреестр, вам грозят не только штрафы, но и уголовная ответственность за уклонение от налогов.

Что делать прямо сейчас

Если вы продаете недвижимость в 2025 году:

1. Проверьте кадастровую стоимость на сайте Росреестра - найдите её по адресу.
2. Сравните: 70% от кадастровой стоимости vs фактическая цена сделки - выберите большую.
3. Соберите документы на покупку: договор, платежки, выписки по ипотеке.
4. Посчитайте налог двумя способами: с вычетом 1 млн и с вычетом по расходам - выберите выгоднее.
5. Если доход выше 2,4 млн - учитывайте 15% на остаток.
6. Подайте декларацию до 30 апреля 2026 года - не ждите напоминаний.

Не пытайтесь схитрить. Налоговая получает данные из Росреестра автоматически. В 2024 году в среднем 78% сделок касались объектов дороже 2,4 млн рублей. Вы не единственный, кто продает. И вы не сможете скрыть сделку.

Итог: что важно запомнить

• Налог считается с большей суммы: цена сделки или 70% кадастровой стоимости.
• С 2025 года - прогрессивная ставка: 13% до 2,4 млн, 15% свыше.
• Вычет по расходам почти всегда выгоднее, чем 1 млн.
• Если владели 3 года и это единственное жилье - налог не платите.
• Декларация - до 30 апреля, налог - до 15 июля следующего года.
• Кадастровая стоимость - ваш главный инструмент для экономии. Оспаривайте, если завышена.