Проектная декларация: что это и зачем она нужна при покупке новостройки

Когда вы покупаете квартиру в новостройке, проектная декларация, официальный документ, в котором застройщик подробно описывает объект, его характеристики, сроки сдачи и условия продажи. Также известен как декларация о проекте, он — ваш главный юридический щит перед тем, как вложить деньги. Без него вы не сможете оформить ипотеку, не получите доступ к эскроу-счету, а если застройщик исчезнет — вы не сможете даже подать в суд с четкой ссылкой на то, что вам обещали.

Этот документ не просто бумажка. Он содержит технические характеристики, точные данные о площадях, материалах стен, типе отопления, высоте потолков и даже о том, какие окна стоят. Там же указаны сроки сдачи, дата, когда дом должен быть готов, и что будет, если застройщик опоздает. Если в декларации написано, что будет теплый пол в ванной, а при сдаче его нет — вы имеете право требовать исправления или компенсации. Это не обещание на словах — это юридически значимое условие.

Многие покупатели думают, что достаточно посмотреть на макет и договор. Но договор — это лишь соглашение о цене и оплате. А проектная декларация — это то, что реально будет построено. Проверить её можно на сайте Росреестра или на сайте застройщика — она должна быть публичной. Если её нет — это красный флаг. Даже если вам говорят: «У нас всё в порядке, просто не выложили». Настаивайте. Без декларации вы рискуете получить квартиру с другими планировками, без лифта, с дешевыми трубами или вообще с несуществующим подъездом.

Если вы покупаете по ДДУ, декларация — это ваша основа для проверки соответствия. Сравните, что написано в ней, с тем, что вам показывают на стройке. Проверьте, совпадают ли номера квартир, этажи, количество подъездов. Иногда застройщики меняют планировки после подписания договора — и если вы не сверяли с декларацией, вы не сможете ничего требовать. Даже если вам обещали вид на парк, а по факту — стена соседнего дома, — это уже нарушение, если это было в декларации.

Этот документ связан и с другими важными вещами: например, с эскроу-счетом, системой, которая защищает ваши деньги до момента сдачи дома. Банк не даст ипотеку, если декларация не подтверждает, что проект соответствует требованиям. И если вы потом узнаете, что дом не прошел экспертизу — вы сможете доказать, что вас ввели в заблуждение.

Всё, что вы найдёте ниже — это реальные истории, чек-листы и инструкции, как проверить проектную декларацию, что искать в ней, как не попасть на подделку и как использовать её, чтобы не потерять деньги. Здесь нет теории. Только то, что работает на практике — для тех, кто хочет купить квартиру в новостройке и не остаться с пустыми руками.