Налоги при продаже унаследованной квартиры: как считать НДФЛ в 2025 году
ноя, 16 2025
Продали унаследованную квартиру - и теперь думаете, сколько платить налога?
С 2025 года правила изменились. Если вы продали квартиру, которую получили по наследству, налог считается иначе. И много людей платят лишнее - просто потому что не знают, как правильно это сделать. Всё не так сложно, как кажется. Главное - понять три вещи: когда вы стали собственником, какие документы нужны и как сэкономить на налоге.
Срок владения - 3 года, а не 5
Для обычной квартиры, купленной после 2016 года, нужно ждать 5 лет, чтобы не платить налог при продаже. Но для унаследованной - всё иначе. С 2025 года минимальный срок владения - всего 3 года. Это не опечатка. Это закон. И он работает с 1 января 2025 года, как прямо указано в п. 4 ст. 217.1 НК РФ.
Важно: срок считается не с даты, когда вы получили свидетельство о праве собственности. А с даты смерти человека, который оставил вам квартиру. Допустим, ваша бабушка умерла 12 мая 2022 года. Даже если вы зарегистрировали право собственности только в ноябре 2022 года - вы уже считаетесь собственником с 12 мая 2022. Значит, в мае 2025 года вы можете продать квартиру - и не платить НДФЛ вообще.
Если продадите до этого срока - налог будет. И он может быть внушительным. Особенно если квартира стоит больше 2,4 млн рублей. Тут вступает в силу новая прогрессивная шкала.
Новая шкала налога: 13% или 15%?
С 1 января 2025 года налог на доходы физических лиц стал прогрессивным. Это значит, что часть дохода облагается по одной ставке, а часть - по другой.
- Доход до 2,4 млн рублей - налог 13%
- Доход свыше 2,4 млн рублей - налог 15% на превышение
Это изменение появилось в Федеральном законе № 382-ФЗ от 15.11.2024. Раньше всё было по ставке 13% - независимо от суммы. Теперь, если вы продали квартиру за 5 млн рублей, налог считается так:
- 2,4 млн × 13% = 312 тыс. рублей
- (5 млн - 2,4 млн) = 2,6 млн × 15% = 390 тыс. рублей
- Итого: 312 + 390 = 702 тыс. рублей
Если бы вы продали её до 2025 года - заплатили бы 650 тыс. рублей (5 млн × 13%). Теперь - на 52 тыс. больше. Это касается только тех, кто продаёт до истечения 3-летнего срока.
Как уменьшить налогооблагаемую базу - два способа
Налог считается не с полной суммы продажи, а с дохода. А доход - это цена продажи минус вычет. У вас есть два варианта вычета.
Вариант 1: Стандартный вычет в 1 млн рублей
Это самый простой способ. Вы просто вычитаете 1 млн рублей из цены продажи - и платите налог с остатка. Например:
- Квартира продана за 4,5 млн рублей
- Вычет: 1 млн
- Налогооблагаемая база: 3,5 млн
- Налог: 3,5 млн × 13% = 455 тыс. рублей
Но если квартира стоила 6 млн, а вы используете только 1 млн вычета - вы платите 780 тыс. рублей. Это много. Есть способ платить меньше.
Вариант 2: Вычет по расходам наследодателя
Здесь начинается самое интересное. Если вы нашли документы, подтверждающие, сколько заплатил человек, который оставил вам квартиру - вы можете вычесть именно эту сумму, а не 1 млн.
Допустим, ваш отец купил квартиру в 2010 году за 3,2 млн рублей. Он никогда не подавал декларацию и не использовал вычет. Вы унаследовали её в 2023 году. Продаёте в 2025 году за 5,8 млн рублей.
- Доход: 5,8 млн
- Расходы наследодателя: 3,2 млн
- Налогооблагаемая база: 5,8 млн - 3,2 млн = 2,6 млн
- Налог: 2,4 млн × 13% + 0,2 млн × 15% = 312 тыс. + 30 тыс. = 342 тыс. рублей
Если бы вы использовали стандартный вычет в 1 млн - налог был бы 624 тыс. рублей. Разница - почти 282 тыс. рублей. Это как получить дополнительную зарплату.
Документы, которые нужны: договор купли-продажи, платежные документы (выписки из банка, квитанции, чеки), акт приёма-передачи. Главное - чтобы они были на имя наследодателя, а не на ваше. Если документы потеряны - остаётся только 1 млн рублей вычета.
Что делать, если цена продажи ниже кадастровой?
ФНС не всегда принимает вашу цену продажи. Если она ниже 70% кадастровой стоимости - налог считают не от вашей цены, а от 70% кадастровой.
Пример: вы продали квартиру за 1,2 млн рублей. Кадастровая стоимость - 3 млн рублей. 70% от неё - 2,1 млн рублей. ФНС будет считать, что вы получили 2,1 млн, а не 1,2 млн.
- Если вы используете вычет в 1 млн - база: 2,1 млн - 1 млн = 1,1 млн
- Налог: 1,1 млн × 13% = 143 тыс. рублей
Без вычета - налог был бы 273 тыс. рублей. Это не всегда справедливо, но закон так работает. Поэтому всегда проверяйте кадастровую стоимость на сайте Росреестра до продажи.
Что не подходит под льготу 3 года
Всё, что считается недвижимостью - квартира, дом, дача - попадает под 3-летний срок. Но есть исключение: апартаменты.
Апартаменты, даже если вы их унаследовали, считаются коммерческой недвижимостью. Для них срок владения - 5 лет. Это прямо прописано в письме Минфина от 22.09.2023 № 03-04-05/76543. Многие думают, что апартаменты - это просто «квартира с другим названием». Нет. По закону - это иное имущество. И налог на них считается по общим правилам.
Когда подавать декларацию и платить налог
Если вы продали квартиру в 2025 году - вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля 2026 года. Налог нужно заплатить до 15 июля 2026 года. Это жёсткие сроки. Пропустили - штраф 5% за каждый месяц просрочки, минимум 1 тыс. рублей и плюс проценты.
Документы, которые соберите заранее:
- Свидетельство о праве на наследство
- Договор купли-продажи от наследодателя
- Платежные документы (выписки, чеки)
- Договор продажи вашей квартиры
- Выписка из ЕГРН
- Паспорт и ИНН
Декларацию можно подать через личный кабинет на сайте ФНС, в налоговой инспекции или через нотариуса. Лучше - онлайн. Там же можно и налог посчитать.
Почему люди платят лишнее
По данным ФНС за 2024 год, 43% наследников, продавших квартиру, не использовали вычет по расходам наследодателя. В среднем они переплатили по 187 тыс. рублей каждый. Почему?
- Не знали, что можно
- Не нашли документы
- Думали, что вычет только 1 млн
На форумах много таких историй. Один человек продал квартиру за 7 млн рублей в 2024 году - заплатил 780 тыс. рублей. Потом узнал, что если бы продал через месяц - не платил бы ничего. Другой - нашёл договор купли-продажи за 3,5 млн рублей, заплатил 195 тыс. вместо 520 тыс.
Это не редкость. Это повседневная практика. Главное - не торопитесь. Соберите документы. Посчитайте оба варианта. И только потом решайте, когда продавать.
Что меняется в 2025-2026 годах
ФНС с 1 июля 2025 года начнёт автоматически сопоставлять данные о наследстве из нотариальной базы с данными о продажах недвижимости. Это значит - если вы продали квартиру, которую унаследовали, но не подали декларацию - система сама вас найдёт. Штрафы и пени будут автоматически начислены.
Также Минфин готовит изменения: в будущем можно будет загружать сканы банковских выписок вместо бумажных чеков. Это упростит процесс. Но пока - всё на бумаге. И если документы потеряны - вы теряете право на крупный вычет.
В долгосрочной перспективе (к 2028 году) планируют полностью автоматизировать расчёт налога. Но пока - вы должны быть внимательны. И не ждать, пока вас «поймают».
Стоит ли продавать до истечения 3 лет?
Если вы продали квартиру через год после наследства - вы платите налог. Но иногда это оправдано. Например:
- Квартира в плохом состоянии, и вы хотите вложить деньги в новую
- Вы переехали в другой город и не можете её сдавать
- Нужны деньги на лечение или обучение
Главное - не пропустить вычет. Даже если срок не прошёл, вы можете платить меньше. И это важно.
А если вы можете подождать - лучше подождать. Три года - это не так много. Особенно если вы получили квартиру в центре города. За это время она подорожает. А налога не будет. Даже если цена вырастет до 10 млн рублей - вы платите 0.
Можно ли не платить налог, если квартира была в собственности меньше 3 лет?
Нет, если срок владения меньше 3 лет, налог платить нужно. Исключение - если вы используете вычет, который уменьшает налогооблагаемую базу до нуля. Например, если расходы наследодателя составляли 5 млн рублей, а вы продали квартиру за 4,5 млн - налога не будет. Но это редкий случай.
Как узнать кадастровую стоимость квартиры?
Зайдите на сайт Росреестра (rosreestr.gov.ru), введите адрес квартиры и запросите выписку из ЕГРН. Там будет указана кадастровая стоимость на 1 января текущего года. Это и есть та цифра, которую ФНС использует для расчёта.
Что делать, если документы на покупку наследодателя потеряны?
Если документов нет - используйте стандартный вычет в 1 млн рублей. Это ваше право по закону. Но вы потеряете возможность уменьшить налог на сумму, превышающую 1 млн. Поэтому старайтесь найти хотя бы копию договора или выписку из банка. Даже скан письма от банка с упоминанием платежа может помочь.
Нужно ли платить налог, если квартира досталась по наследству от супруга?
Да, если квартира была в собственности у супруга до брака или была получена им по наследству. Если квартира была куплена в браке - она считается совместной собственностью. Тогда вы уже являетесь собственником 50% с момента покупки. Для вашей доли применяется срок владения с даты покупки, а не со дня смерти. Это сложный случай - лучше проконсультироваться с налоговым юристом.
Можно ли продать долю в квартире, унаследованную от родителя, и не платить налог?
Да, если доля была в собственности больше 3 лет. Но если вы владели долей меньше 3 лет - налог платите только с неё. Если вы продали 1/2 квартиры, унаследованной в 2023 году, и 1/2 - купленной в 2020 году - налог будет только с 1/2, которая была в собственности меньше 3 лет. Каждая доля считается отдельно.
