Как проверить техническое состояние квартиры на вторичном рынке без эксперта: пошаговая инструкция

Покупка квартиры на вторичном рынке - это не просто выбор комнат и вида из окна. Это риск столкнуться с протекающей крышей, старой проводкой, незаконной перепланировкой или скрытым долгом по коммуналке. По данным Domclick.ru, 43% покупателей, которые не проверили квартиру до сделки, тратят на ремонт в первый год от 150 000 рублей. И большинство этих проблем можно было увидеть заранее - без привлечения дорогостоящего эксперта.

Проверка документов - первое, что нужно сделать

Документы - это основа любой сделки. Без них даже самая красивая квартира может оказаться ловушкой. Начните с выписки из ЕГРН. Её можно получить бесплатно на сайте Росреестра. Там вы увидите: кадастровый номер, адрес, площадь, этажность, право собственности продавца и наличие обременений - ипотеки, ареста, доверенности. Сверьте эти данные с тем, что вам показывают. Если адрес или площадь не совпадают - это красный флаг.

Проверьте технический паспорт квартиры. Он должен быть не старше 5 лет. Сравните план из паспорта с реальной планировкой. Если в паспорте - одна комната, а в квартире - две, значит, сделали перепланировку. И если её не узаконили - это не просто штраф. Это может привести к тому, что сделку аннулируют, а вам придётся всё восстанавливать за свой счёт. По данным Domclick.ru, 35% покупателей сталкиваются с незаконной перепланировкой, которую не заметили сразу.

Попросите продавца показать паспорта на счётчики воды, газа и электричества. Сверьте серийные номера на приборах и в документах. Если номера не совпадают - возможно, счётчики не проходили поверку, и вам могут начислять плату по нормативу, а не по факту. Также проверьте, есть ли пломбы. Если их нет - это повод задать вопросы. А ещё убедитесь, что к стоякам есть свободный доступ. Если трубы замурованы в стену - при протечке вы не сможете быстро перекрыть воду.

Проверьте регистрацию жильцов. Через Госуслуги можно запросить адресную справку. Если в квартире зарегистрированы люди, которые не участвуют в сделке - особенно несовершеннолетние или недееспособные - это усложнит переход права собственности. Даже если они не живут там, их можно выписать только через суд.

Осмотр стен, потолков и полов - ищите трещины и влагу

Приходите на осмотр днём. Включите свет во всех комнатах. Возьмите с собой фонарик - он покажет мелкие трещины, которые не видны при обычном освещении. Обратите внимание на стыки стен и потолка, углы комнат, места рядом с радиаторами и трубами. Трещины шире 2 мм - это повод насторожиться. Они могут означать усадку дома, проседание фундамента или некачественный ремонт.

Ищите подтеки. Пятна на потолке, особенно жёлтые или коричневые - признак протечки. Плесень - белые, зелёные или чёрные пятна на стенах - говорит о постоянной сырости. Это не просто косметическая проблема. Плесень разрушает структуру стен, вызывает аллергию и требует дорогостоящего устранения. Если вы видите плесень - проверьте, как работает вентиляция.

Полы тоже проверяйте. Пройдитесь босиком - если пол скрипит, особенно в центре комнаты, это может означать, что лаги сгнили или неправильно установлены. Проверьте, нет ли перекосов. Поставьте на пол стакан с водой. Если вода катится в одну сторону - пол просел. Это не всегда критично, но в старых домах - повод задуматься о состоянии несущих конструкций.

Проверка сантехники и вентиляции - не пропустите скрытые проблемы

Включите горячую воду. Подождите 2-3 минуты. Если вода не нагревается - возможно, проблема в котельной или стояке. Если вода течёт тонкой струёй - это признак засоров или изношенных труб. Проверьте цвет воды. Желтоватая или ржавая - признак старых стальных труб. Запах хлора - нормально, запах тухлых яиц - признак бактерий в бойлере или трубах.

Проверьте унитаз. Спустите воду. Если вода уходит медленно, а потом поднимается выше обычного - значит, засор в стояке ниже. Это означает, что проблема есть не у вас, а у соседей снизу. И если вы купите квартиру, вы будете платить за ремонт их труб.

Теперь проверьте вентиляцию. Возьмите лист бумаги А4 и поднесите его к решётке на кухне и в ванной. Если лист притягивается к решётке и держится - вентиляция работает. Если он падает - тяги нет. Это серьёзно. Без вентиляции в квартире будет сырость, плесень, неприятные запахи. В старых домах часто вентканалы забиты, и их чистят только при капитальном ремонте.

Электрика - проверяйте не только розетки

Включите все выключатели. Проверьте каждую розетку - вставьте в неё телефон или фен. Если розетка не работает - это не просто неисправность. Это может означать, что проводка не рассчитана на современную нагрузку. В домах старше 20 лет часто проводка алюминиевая и рассчитана на 1,5-2 кВт. А у вас в квартире может быть микроволновка, стиралка, чайник и бойлер - вместе это 5-7 кВт. Система не выдержит - будут выбивать автоматы, а то и возгорание.

Проверьте электрощиток. Откройте его (если продавец разрешит). Убедитесь, что есть автоматы на каждую группу: освещение, розетки, кухня, ванная. Если вместо автоматов стоят пробки - это повод насторожиться. Проверьте, нет ли следов нагара, оплавленной изоляции или запаха гари. Если есть - проводка требует замены. Также проверьте, есть ли УЗО (устройство защитного отключения). Без него при пробое на корпус стиралки или бойлера вас просто убьёт током.

Проверьте счётчики. Сверьте показания на приборах с последними квитанциями. Если показания резко упали - возможно, счётчик был отключён или переключён. Попросите продавца показать документы на поверку счётчиков. Если они просрочены - вам придётся платить по нормативу, а не по факту.

Окна, двери и отопление - мелочи, которые многое говорят

Проверьте окна. Закройте их и проведите ладонью вдоль рамы на расстоянии 2-3 см. Если вы почувствуете сквозняк - уплотнитель изношен. Это значит, что зимой будет холодно, а летом - шумно. Проверьте, легко ли открываются и закрываются ручки. Если ручка сломана или не переключается в режим проветривания - это признак износа механизма. Также осмотрите рамы на предмет плесени - она часто появляется в углах, где скапливается конденсат.

Отопление - особенно важно проверять зимой. Потрогайте батареи. Если одна батарея горячая, а другая холодная - это может означать, что система не сбалансирована. Если батареи холодные - возможно, в доме отключили тепло или есть проблемы с котельной. Проверьте, есть ли запирающий вентиль на каждом радиаторе. Если его нет - вы не сможете регулировать температуру в комнате. Также убедитесь, что газовая труба не утоплена в стену. Если её закрыли штукатуркой - это нарушение. При аварии вы не сможете быстро перекрыть газ.

Почему нельзя полагаться только на визуальный осмотр

Даже если вы всё проверили - вы не увидите скрытые дефекты. Не видно, где в стене заложена старая проводка, где есть гнилые балки, где влажность превышает норму. Для этого нужны приборы: влагомер, тепловизор, лазерный нивелир. Продавец может сделать косметический ремонт - покрасить стены, заменить плитку, замаскировать трещины. Но за этим может скрываться разрушение конструкций.

По данным RBC Realty, 68% покупателей на вторичном рынке начинают с самостоятельного осмотра. Но 72% из них, обнаружив подозрительные признаки, приглашают эксперта. Стоимость профессиональной проверки в Москве - от 8 000 до 25 000 рублей. Это не дорого, если вы избежите ремонта на 200 000 рублей. Лучше потратить 10 000 рублей сейчас, чем 200 000 через полгода.

Что взять с собой на осмотр

- Фонарик - для поиска трещин и влаги
- Лист бумаги А4 - для проверки вентиляции
- Рулетка - чтобы проверить площадь и высоту потолков
- Блокнот и телефон - для записи и фото
- Список вопросов к продавцу - не бойтесь задавать их
- Калькулятор - чтобы оценить возможные расходы на ремонт

Потратьте на осмотр не меньше 45 минут. Если продавец торопит вас - это тревожный знак. Лучше пропустить одну квартиру, чем купить проблему на годы.

Что делать, если вы нашли проблемы

Если вы обнаружили трещины, протечки, старую проводку - не паникуйте. Это не значит, что квартира не подходит. Это значит, что вы знаете, с чем имеете дело. Спросите продавца: «Сколько вы потратили на ремонт последних 5 лет?» - и «Где были самые большие расходы?»

Если проблема серьёзная - предложите снизить цену на сумму, которую вы потратите на ремонт. Или попросите, чтобы продавец устранил дефекты до сделки. Если он отказывается - задумайтесь. Может, он хочет избавиться от проблемы, а не продать квартиру.

Если вы не уверены - вызовите эксперта. Это не слабость. Это разум. Лучше потратить 10 000 рублей на проверку, чем 200 000 на ремонт, который мог бы быть предотвращён.