Как оформить ипотеку на новостройку с эскроу-счетом: пошаговая инструкция 2025

С 2025 года купить квартиру в новостройке без эскроу-счета стало практически невозможно. Всё, что раньше казалось простым - подписать договор, внести первый взнос, получить ключи - теперь требует понимания сложной системы защиты денег. Если вы планируете оформить ипотеку на новостройку, важно знать: эскроу-счет - это не просто формальность, а ваша главная защита от обмана. Без него банк не выдаст кредит. И если вы не разберетесь в процессе, потеряете не только время, но и деньги.

Почему эскроу-счет стал обязательным?

До 2019 года застройщики получали деньги дольщиков сразу после подписания договора. Многие строили дома, но не все до конца. В 2018 году в России было 1 200 проблемных объектов. Люди платили за квартиры, а дома так и не сдали. С 1 июня 2019 года ввели эскроу-счета - деньги покупателя попадают не в карман застройщика, а на специальный банковский счет, который блокируется до ввода дома в эксплуатацию. Только после получения разрешения на проживание банк переводит деньги застройщику. Это снизило число обманутых дольщиков на 78% к 2023 году.

С 1 января 2025 года ЦБ РФ запретил использовать аккредитивы вместо эскроу-счетов. Даже если застройщик предлагает «быстрее и проще» - это нарушение. Аккредитивы не защищены государством. Эскроу-счета - да. Средства до 10 млн рублей страхуются Агентством по страхованию вкладов. Это значит: если банк-агент разорится, вы вернете свои деньги. Но если квартира стоит 15 млн, вы рискуете 5 млн - это важно учитывать.

Кто может открыть эскроу-счет?

Только банки, включенные в реестр ЦБ РФ. На начало 2025 года их 37. Среди них - Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Альфа-Банк, Райффайзенбанк. Вы не можете выбрать любой банк - он должен быть утвержден и для ипотеки, и для эскроу. Обычно банк, который выдает кредит, сам становится банком-агентом. Но если ваш банк не входит в реестр, вам предложат перейти на другой. Это нормально - не паникуйте, просто уточните список у кредитного менеджера.

Проверить, входит ли банк в реестр, можно на сайте ЦБ РФ или на сайте ДОМ.РФ. Там же публикуются все уполномоченные банки. Не верьте устным обещаниям - всегда запрашивайте подтверждение в письменном виде.

Как оформить ипотеку на новостройку с эскроу-счетом: пошагово

1. Выберите новостройку и застройщика. Проверьте, есть ли у него разрешение на строительство, не включен ли он в реестр недобросовестных застройщиков на сайте Минстроя. Если застройщик уже строит объекты через эскроу - это хороший знак.
2. Обратитесь в банк на ипотеку. Подайте заявку. Банк проверит вашу платежеспособность: доход, стаж, кредитную историю. Также он проверит репутацию застройщика и его соответствие требованиям ЦБ. Это занимает 3-5 рабочих дней.
3. Подпишите договор долевого участия (ДДУ). ДДУ должен быть зарегистрирован в Росреестре. Без этой отметки эскроу-счет не откроют. Регистрация занимает 5-7 дней. Следите, чтобы в ДДУ были указаны: точная площадь квартиры, цена, срок сдачи, реквизиты эскроу-счета.
4. Откройте эскроу-счет. Придите в банк с паспортом и зарегистрированным ДДУ. Банк заключает с вами и застройщиком трехсторонний договор. Комиссия за ведение счета - 0 рублей. Все расходы берет на себя застройщик - это закон.
5. Внесите первоначальный взнос. Он должен быть вашими собственными деньгами. С 1 января 2025 года нельзя использовать кэшбэк, бонусы, субсидии или возвраты от застройщика как часть первоначального взноса. Если застройщик предлагает «вернуть 200 тыс. после покупки» - это запрещено. Платите только реальные деньги.
6. Банк зачисляет ипотечные средства. После открытия эскроу-счета и внесения первоначального взноса банк переводит всю сумму кредита на этот счет. Обычно это происходит за 2 рабочих дня.
7. Ждете сдачи дома. Деньги на счете заморожены. Вы платите банку только проценты по ипотеке - основной долг не начисляется до сдачи дома. Это важно: вы не платите тело кредита, пока дом не сдан.
8. После ввода дома в эксплуатацию - перевод денег. Застройщик подает в банк документы о получении разрешения на проживание. Банк проверяет их в течение 10 рабочих дней и переводит деньги на счет застройщика. Только после этого вы получаете право на ключи и регистрацию права собственности.

Сколько времени занимает весь процесс?

Раньше на оформление ипотеки на новостройку уходило 7-10 дней. Сейчас - в среднем 14-21 день. Это связано с дополнительными проверками: регистрация ДДУ, проверка застройщика, согласование с банком-агентом. Не пытайтесь ускорить процесс - ошибки в документах могут затянуть его на месяцы.

Если вы оформляете ипотеку в Сбербанке или ВТБ - будьте готовы к тому, что на каждом этапе вам будут звонить, напоминать, требовать новые копии. Это не баг - это фича. Чем тщательнее проверяют, тем меньше рисков.

Что нельзя делать с эскроу-счетом?

• Нельзя снимать деньги с эскроу-счета - даже если вы передумали. Средства доступны только банку и застройщику при соблюдении условий.
• Нельзя использовать кэшбэк, бонусы, субсидии как часть первоначального взноса. Это запрещено с 2025 года.
• Нельзя отказаться от эскроу-счета, даже если застройщик предлагает «альтернативу». Это нарушение закона.
• Нельзя вносить деньги на счет до регистрации ДДУ в Росреестре. Банк не примет деньги без отметки.

Плюсы и минусы эскроу-счетов

Главный минус - лимит в 10 млн рублей. В Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Тюмени квартиры в новых домах часто стоят от 12 до 18 млн. Вы рискуете нестрахуемой частью. Если застройщик обанкротится, вы потеряете разницу. Решение: увеличивайте первоначальный взнос, чтобы снизить сумму кредита - тогда и незастрахованная часть будет меньше.

Что будет, если застройщик не сдаст дом?

Если дом не сдадут в срок - вы имеете право расторгнуть ДДУ. Банк вернет вам все деньги, которые вы внесли на эскроу-счет - и ваш первоначальный взнос, и ипотечные средства. Но есть нюанс: проценты по ипотеке, которые вы уже заплатили банку, не возвращаются. Это закон. Вы платите за пользование кредитом - даже если дом не построили. Это больно, но это правило. Некоторые банки предлагают страховку от риска невыполнения обязательств застройщиком - уточните у кредитного менеджера, есть ли такая опция.

Что меняется в 2025-2026 годах?

С 1 марта 2025 года эскроу-счета распространяются на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). То есть теперь можно взять ипотеку на строительство частного дома - и деньги тоже будут идти через эскроу. С 23 сентября 2025 года появится возможность использовать ипотеку на ИЖС даже без аккредитованного подрядчика - под промежуточный залог. Это откроет новые возможности для тех, кто хочет строить дом сам.

ЦБ РФ также ужесточил требования к ипотеке: срок кредита не может превышать 30 лет, а сумма - 80% от стоимости жилья. То есть, если квартира стоит 15 млн, вы можете взять максимум 12 млн. Остальные 3 млн - только свои. Это делает покупку жилья сложнее, но и безопаснее. Люди меньше берут в долг, чем раньше.

Что делать, если всё идёт не так?

Если банк задерживает перевод денег после сдачи дома - требуйте письменное объяснение. По закону, банк обязан перевести средства в течение 10 рабочих дней. Если он не делает этого - обращайтесь в ЦБ РФ с жалобой. Укажите номер эскроу-счета, дату получения разрешения на проживание и дату, когда должны были перевести деньги.

Если застройщик не предоставляет документы о сдаче дома - напишите ему официальное письмо с требованием подать документы в банк. Если нет ответа - обращайтесь в Росреестр и Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Не ждите, пока что-то сломается - действуйте заранее.

Как не попасть в ловушку?

• Не верьте обещаниям «быстрой сдачи» - если застройщик говорит, что дом сдадут через 6 месяцев, а срок в ДДУ - 2 года, это красный флаг.
• Не соглашайтесь на «доплату за лучший вид» - это не должно быть в ДДУ. Все изменения должны быть оформлены как дополнительное соглашение, зарегистрированное в Росреестре.
• Не платите застройщику деньги наличными - все платежи только через эскроу-счет или банк-кредитор.
• Всегда проверяйте, есть ли у застройщика лицензия и положительные отзывы о сданных объектах.

Самый простой способ не ошибиться - выбирать застройщиков из топ-10 по рейтингу ДОМ.РФ. Они чаще всего работают с крупными банками, имеют проверенную историю и не идут на риски. Даже если квартира дороже - вы платите за безопасность.

Эскроу-счет - это не враг, а защита

Процесс стал сложнее. Да. Деньги ушли в банк. Да. Но вы больше не рискуете потерять 5 миллионов рублей, потому что застройщик решил «перевести средства на другой проект». В 2025 году покупка новостройки - это не спонтанное решение. Это взвешенный шаг. И если вы сделаете его правильно - вы не просто купите квартиру. Вы купите спокойствие.