Как вести учет доходов и расходов по инвестиционной недвижимости: пошаговое руководство

Если вы покупаете квартиру не для себя, а чтобы сдавать ее в аренду - вы стали инвестором. И как любой инвестор, вы должны точно знать, сколько приносит ваша недвижимость и сколько стоит ее содержание. Учет доходов и расходов по инвестиционной недвижимости - это не просто бухгалтерская формальность. Это ключ к тому, чтобы не потерять деньги, не переплатить налоги и понять, стоит ли держать актив или лучше его продать.

Что считается инвестиционной недвижимостью?

Согласно ФСБУ 6/2020, инвестиционной недвижимостью считается любая недвижимость, которая куплена не для личного пользования, а для получения дохода - либо от сдачи в аренду, либо от роста ее стоимости. Это могут быть квартиры, офисы, склады, торговые помещения. Главное - ваша цель: не жить там, а зарабатывать.

Если вы сдаете квартиру в Тюмени, и она не ваша основная резиденция - она уже инвестиционная. Даже если вы купили ее в рассрочку и живете в ней полгода в году - если основная цель - сдача, то она попадает под этот стандарт. Это важно, потому что правила учета для таких объектов отличаются от жилых домов, которые вы используете сами.

Два способа вести учет: кассовый или начисления

Первое, что нужно решить - как считать доходы и расходы. Есть два метода: кассовый и метод начисления.

Кассовый метод - проще. Доходы учитываете только тогда, когда деньги зашли на счет. Расходы - когда заплатили. Если арендатор заплатил за три месяца вперед - вы записываете доход только за тот месяц, когда деньги пришли. Но этот способ обманчив. Он не показывает, сколько реально заработали за период. Например, вы сдали квартиру в декабре, а арендатор заплатил в январе. По кассовому методу доход попадает в январь - хотя вы его заработали в декабре. Это искажает картину.

Метод начисления - правильный для инвестиционной недвижимости. Доходы признаете в том периоде, когда они возникли, даже если деньги еще не пришли. Если договор аренды на год, и вы получаете 50 000 рублей в месяц - вы признаете 50 000 каждый месяц, даже если арендатор оплатил только за первые три месяца. Расходы - аналогично. Если вы купили новую плитку в ванной в марте, но она служит весь год - вы распределяете расход на 12 месяцев, а не списываете сразу.

По данным Creditor.ru, 65% профессиональных бухгалтеров в сфере недвижимости рекомендуют именно метод начисления. Он дает реальную картину прибыльности. Без него вы не сможете правильно оценить, сколько реально приносит ваш объект.

Какие расходы можно учитывать?

Не все траты на недвижимость одинаковы. Некоторые - это расходы, которые сразу списываются. Другие - капитальные вложения, которые амортизируются.

Расходы, которые списываются в текущем месяце:

• Коммунальные платежи (вода, свет, отопление, вывоз мусора)
• Услуги управляющей компании (если сдаете через нее)
• Страхование недвижимости
• Налог на имущество (в Тюменской области - от 0,1% до 2,2% от кадастровой стоимости)
• Ремонт и обслуживание (покраска, замена лампочек, чинка крана)
• Юридические консультации, оплата за составление договоров
• Реклама для поиска арендаторов (объявления, услуги агентств)

По данным Billize.ai, средние расходы на содержание арендной недвижимости составляют 15-20% от арендной платы. Если вы сдаете квартиру за 40 000 рублей в месяц - это 6 000-8 000 рублей в месяц на обслуживание. Многие инвесторы забывают про мелкие траты: замена замка, чистка вытяжки, оплата за подключение интернета для арендатора. Эти расходы в сумме за год могут дать до 7% от общих затрат. Если их не учитывать - вы думаете, что зарабатываете, а на деле - теряете.

Амортизация и переоценка: два пути учета

ФСБУ 6/2020 дает вам выбор: учитывать недвижимость либо по первоначальной стоимости, либо по переоцененной (рыночной).

Первоначальная стоимость - самый распространенный вариант. Вы покупаете квартиру за 5 млн рублей. Включаете в стоимость все: цену по договору, налоги, услуги риелтора, оформление. Потом вы списываете ее стоимость равномерно в течение срока полезного использования. В России для жилой недвижимости срок - 50 лет. То есть ежегодно вы списываете 100 000 рублей (5 млн / 50). Это амортизация. Она уменьшает прибыль, а значит - снижает налог на прибыль. Но вы не отражаете рост цены квартиры. Если она подорожала до 8 млн - это не видно в бухгалтерии.

Переоцененная стоимость - сложнее, но точнее. Вы каждый год проводите независимую оценку. Если квартира подорожала до 8 млн - вы увеличиваете ее стоимость в бухучете. Разница между старой и новой стоимостью - это доход. Если подешевела - это убыток. Этот доход отражается на счете 91 «Прочие доходы и расходы». Но тут есть подвох: переоценка стоит денег. Независимый оценщик в Тюмени возьмет 15 000-25 000 рублей за объект. Если у вас пять квартир - это 75 000-125 000 рублей в год. Плюс, прибыль становится волатильной. В один год - рост на 1 млн, в другой - падение на 500 тыс. Это может смутить инвесторов и банки.

По данным Ade-Solutions.com, 42% российских компаний, работающих с инвестиционной недвижимостью, выбирают переоценку. Почему? Потому что это прозрачнее. Аналитики Bloomberg отмечают, что такие компании показывают на 12-15% более высокую прозрачность финансовой отчетности. Но это не для всех. Если вы один инвестор с одной квартирой - проще и дешевле выбрать первоначальную стоимость.

Как учитывать доходы от аренды?

Доход от аренды - это не только деньги на счете. Это договор, срок, условия. Если арендатор платит за три месяца вперед - вы не записываете все 150 000 рублей как доход за один месяц. Вы распределяете их равномерно на три месяца. Это правило начисления. Так вы не получите ложную картину: один месяц - «богатый», следующий - «нищие».

Если арендатор задерживает платеж - вы все равно признаете доход. Например, в декабре он не заплатил, но по договору должен был. Вы записываете дебет 62 «Расчеты с покупателями», кредит 90.1 «Выручка». Когда деньги придут - списываете с 62 на 51. Так вы не теряете учет и не нарушаете правила.

Что делать при продаже?

Продали квартиру? Это не просто «забрал деньги». Это операция с финансовым результатом.

Сначала считаете балансовую стоимость: первоначальная стоимость минус накопленная амортизация. Например: купили за 5 млн, списали 1 млн амортизации - балансовая стоимость 4 млн. Продали за 6,5 млн. Разница - 2,5 млн - это прибыль. Ее отражаете на счете 91. Она облагается налогом на прибыль. Если продали за 3,5 млн - убыток 500 тыс. Его тоже учитываете. Это снижает вашу налогооблагаемую базу.

Важно: если вы продаете квартиру, которая была в собственности меньше трех лет - вам нужно подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 13% с прибыли. Это отдельная история, но она тоже начинается с правильного бухучета.

Что меняется в 2025 году?

С 1 января 2025 года Минфин России требует раскрывать в отчетности не только балансовую, но и рыночную стоимость инвестиционной недвижимости. Это значит: даже если вы используете первоначальную стоимость, вы обязаны указать в приложениях к отчету, сколько объект стоит сейчас на рынке. Это новое требование - для прозрачности. Инвесторы и банки хотят видеть реальную цену, а не историческую.

Кроме того, в 2024 году начали разрабатывать правила оценки климатических рисков. В Тюмени это пока не критично, но в будущем - если здание не устойчиво к перепадам температур, к перегреву или подтоплению - это повлияет на оценку. Уже сейчас некоторые банки требуют оценку энергоэффективности при кредитовании.

К 2026 году, по прогнозам Минфина, более 90% крупных девелоперов перейдут на учет по справедливой стоимости. Это значит: все будут оценивать активы одинаково. Это упростит сравнение, привлечет иностранных инвесторов. Но для частных инвесторов это не обязательный шаг - пока.

Что делать на практике?

Вот простой алгоритм для начинающего инвестора:

1. Определите: ваша недвижимость - инвестиционная? Если да - переходите на ФСБУ 6/2020.
2. Выберите метод учета: первоначальная стоимость (для простоты) или переоценка (для прозрачности).
3. Зарегистрируйте объект: включите в стоимость покупки все затраты - сделку, налоги, риелтора.
4. Ведите журнал доходов и расходов. Каждый платеж - отдельная запись. Не пишите «аренда» - пишите «аренда за январь 2025».
5. Списывайте амортизацию ежемесячно (если выбрали первоначальную стоимость).
6. Распределяйте доходы по месяцам, даже если оплата пришла авансом.
7. Сохраняйте все чеки, договоры, акты выполненных работ. Без них - нет вычетов.
8. Каждый год - проверяйте, не забыли ли вы мелкие расходы. Даже 500 рублей за замену замка - это 6 000 рублей в год. И это вычет.

Если вы не бухгалтер - используйте программы: 1С:Бухгалтерия, «Мой бизнес», «Биллайз». Они автоматически распределяют доходы, считают амортизацию, формируют отчеты. Главное - правильно настроить учетную политику. Укажите, что вы ведете учет по ФСБУ 6/2020, метод начисления, и выбрали первоначальную стоимость. Это не сложно, но без этого - вы рискуете ошибиться в налогах и потерять деньги.

Почему это важно?

Правильный учет - это не про то, чтобы «не попасть в налоговую». Это про то, чтобы не упустить прибыль. Когда вы точно знаете, сколько приносит каждая квартира - вы можете принимать решения: сдавать ее дольше, продать, перепродать, купить еще одну. Без учета вы действуете на ощупь. Одна квартира может быть убыточной, а вы думаете, что она прибыльная. Другая - приносит 30% годовых, а вы ее недооцениваете.

Инвестиционная недвижимость - это бизнес. И как любой бизнес, он требует учета. Не как «сделал, получил, забыл». А как «измерил, проанализировал, улучшил».