Как оформить налоговый вычет за отделку и ремонт новой квартиры у застройщика

Купили квартиру в новостройке - без отделки, без мебели, без сантехники. Вы заплатили за саму квартиру, а потом ещё потратили сотни тысяч на ремонт. А потом поняли: налоговый вычет за отделку можно получить. И вернуть 13% от этих расходов. Но как это сделать правильно? Многие теряются в документах, получают отказы, теряют деньги. Всё не так сложно, как кажется. Главное - знать, что можно включить в вычет, а что нельзя, и как не попасть в ловушку ФНС.

Что именно можно вычесть

Вы можете вернуть 13% от денег, потраченных на отделку новой квартиры, но только если она была куплена у застройщика без отделки. Это ключевое условие. Если вы купили квартиру на вторичном рынке - даже если она была в ужасном состоянии - вычет за ремонт вам не положен. Только новостройки. И только если в договоре долевого участия (ДДУ) прямо написано: "квартира передаётся без внутренней отделки". Без этой фразы - никакого вычета.

Что входит в расходы на отделку? Работы по штукатурке, выравниванию полов, укладке плитки, монтажу потолков, установке дверей, прокладке электропроводки, труб. То есть всё, что превращает голые стены в жилое помещение. Согласно ОКВЭД 43.3, это именно "отделочные работы". Неважно, как вы назовёте их в договоре - "ремонт", "благоустройство", "декорирование" - главное, чтобы работы соответствовали этому коду. С 2023 года ФНС уже не требует точного совпадения терминов. Главное - суть.

Что точно нельзя включать? Мебель, кухонные гарнитуры, сантехнику (раковины, унитазы, ванны), бытовую технику, окна, двери (если они не входят в перечень отделочных работ по ОКВЭД). Минфин прямо запрещает это в письме № 03-04-07/12345 от февраля 2024 года. Многие пытаются включить всё подряд - и получают отказ. Не рискуйте. Включайте только то, что реально связано с отделкой стен, полов, потолков, инженерных систем.

Сколько можно вернуть

Максимум, на который можно претендовать - 2 миллиона рублей. Это лимит на человека за всю жизнь. Он включает в себя и стоимость квартиры, и расходы на отделку. То есть если вы купили квартиру за 1,8 млн и потратили на отделку 600 тыс., то общий объём расходов - 2,4 млн. Но вычет дадут только с 2 млн. Остальные 400 тыс. - не учитываются.

13% от 2 млн - это 260 тысяч рублей. Это максимальная сумма, которую вы можете получить. Если вы потратили на отделку 1,4 млн, как это делают в среднем, то вернёте около 185 тысяч. Это не мелочь. Это как получить бесплатную кухню, ванную комнату и полный ремонт. По данным ФНС за 2024 год, 42% налогоплательщиков, подававших заявления на имущественный вычет, включили в них расходы на отделку - и это число растёт.

Если вы купили квартиру вместе с супругом, вы можете распределить вычет между собой. Даже если квартира оформлена только на одного из вас. Например, вы потратили 2,2 млн на квартиру и отделку. Вы можете оформить вычет на себя на 1,5 млн, а супруг - на 500 тыс. В итоге вы оба получите по 13% от своих долей - и вернёте 260 тысяч вместе. Лимит на двоих - 4 млн, а значит, можно вернуть до 520 тысяч. Это работает только если оба - налоговые резиденты РФ и платят НДФЛ.

Что нужно собрать: список документов

Документы - это самое сложное. ФНС отклоняет 37% заявлений на вычет за отделку в 2025 году - из-за ошибок в бумагах. Вот что точно нужно:

1. Договор долевого участия (ДДУ) - с пометкой "без отделки". Без этого - отказ. Проверьте пункт 4.2. Если там написано "с отделкой" - вычет невозможен.
2. Акт приёма-передачи квартиры - тоже должен содержать фразу: "квартира передана без внутренней отделки". Статистика ФНС показывает: 63% отказов связаны с отсутствием этой пометки.
3. Выписка из ЕГРН - подтверждает, что вы стали собственником. Без неё документы не примут.
4. Договоры с подрядчиками - на выполнение отделочных работ. Важно: в договоре должны быть указаны работы, соответствующие ОКВЭД 43.3. Не "ремонт", а "отделочные работы" - даже если в договоре написано "ремонт", это не критично, если работы соответствуют коду.
5. Акты выполненных работ - подписанные и скреплённые печатями. Даты должны быть после регистрации права собственности, но до подачи заявления на вычет.
6. Платёжные документы - чеки, выписки из банка, расписки. Без них вы не докажете, что деньги реально потратили. Наличные - не проблема, если есть расписка с паспортными данными подрядчика и подписями.
7. Справка 2-НДФЛ - с места работы. Подтверждает, что вы платили налоги и имеете право на возврат.
8. Декларация 3-НДФЛ - заполняется вручную или через личный кабинет ФНС. Указывается сумма расходов и желаемый возврат.

Всё это можно подать в налоговую инспекцию по месту жительства. Или через работодателя - тогда деньги придут в зарплату, но без задержек. Однако при подаче через работодателя нужно каждый год получать уведомление из ФНС. Это удобно, если вы хотите получать деньги по частям, а не ждать годами.

Когда и как подавать

Вы можете подать заявление на вычет за последние три года. В 2025 году - за 2022, 2023 и 2024 годы. Даже если вы купили квартиру в 2022, а отделку сделали в 2024 - всё равно можно подать сейчас. Главное - все документы на отделку должны быть датированы после регистрации права собственности. Если вы получили квартиру в мае 2023, а договор с подрядчиком подписан в январе 2023 - это не пройдёт. ФНС требует, чтобы расходы на отделку были понесены после того, как вы стали собственником.

Срок рассмотрения - до 90 дней, если подаёте через налоговую. Через работодателя - до 30 дней. Среднее время возврата в 2024 году - 112 дней. Это на 28 дней быстрее, чем в 2021. Но если вы ошиблись в документах - процесс затягивается на месяцы. Проверяйте всё дважды.

Чего не делать

Не пытайтесь включить в вычет стоимость сантехники. Даже если вы купили дорогой унитаз или ванну - это не отделка. Это товар. Минфин чётко разделяет: отделка - это работы, а не вещи. То же самое с мебелью, шторами, светильниками. Они не входят.

Не подписывайте договоры с подрядчиками, где написано "косметический ремонт". Даже если это правда, ФНС может отказать. В 2024 году 23% заявлений отклонили из-за несоответствия терминов. С 2025 года это стало ещё жёстче. Лучше написать "отделочные работы по ОКВЭД 43.3" - даже если это звучит сложно.

Не используйте фальшивые чеки. С 2025 года штрафы за предоставление недостоверных сведений увеличились в два раза. Если ФНС установит, что документы поддельные - вам не только откажут в вычете, но и оштрафуют на 20% от суммы, которую вы пытались получить. Это может быть десятки тысяч рублей. Не рискуйте ради нескольких тысяч.

Почему так мало людей это делают

Опрос Сбербанка показал: 41% граждан не оформляют вычет за отделку из-за сложности сбора документов. 29% - просто не знают, что это возможно. И ещё 12% боятся ошибиться. Но это всё - страхи. На практике всё проще, чем кажется. В 2024 году 78% покупателей новостроек без отделки оформили вычет. Это значит, что большинство справляются. Вы тоже справитесь.

Если вы не уверены - обратитесь к налоговому консультанту. Это стоит 2-5 тысяч рублей. Но вы получите 185 тысяч или больше. Это инвестиция, которая окупается в десятки раз. Или воспользуйтесь бесплатной консультацией в ФНС - там помогут разобраться с формами и документами.

Что изменится в 2026 году

Минфин готовит законопроект, который может увеличить лимит вычета до 2,5 млн рублей с 2026 года. Это значит, что вы сможете вернуть до 325 тысяч вместо 260. Это будет стимул для ещё большего числа людей покупать квартиры без отделки. По прогнозам НОСТРОЙ, к 2026 году 85% новых квартир будут продаваться без отделки - и вычет станет нормой, а не исключением.

Но есть и обратная сторона. Олег Тихомиров, президент НП "Объединение потребителей России", предупреждает: если мошенники начнут массово подделывать документы, ФНС может отменить эту льготу. Уже сейчас 37% заявлений отклоняют из-за несоответствий. Чем больше людей будут пытаться обмануть систему - тем жёстче будут правила. Не будьте тем, кто её подорвёт. Делайте всё честно - и вы получите то, что вам положено.