Продажа унаследованной квартиры: сроки и налоги для продавца в 2026 году

Когда можно продать унаследованную квартиру без налога?

Вы унаследовали квартиру - и теперь думаете, когда её можно продать, чтобы не платить налог. Многие думают: «Вот оформил свидетельство о праве на наследство - и сразу можно продавать». Это опасное заблуждение. Налоговая служба смотрит не на дату, когда вы получили документы у нотариуса. Она смотрит на дату смерти человека, от которого вы унаследовали жильё.

Согласно статье 1113 Гражданского кодекса РФ, право собственности на наследство возникает с момента смерти наследодателя. Даже если вы оформили всё спустя полгода - вы юридически стали собственником в день его смерти. Это ключевой момент. Именно от этой даты идёт отсчёт трёхлетнего срока, после которого вы можете продать квартиру и не платить налог.

Если вы продадите квартиру раньше трёх лет - вам придётся заплатить 13% налога с дохода. Но не со всей суммы. Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на 1 миллион рублей - это имущественный вычет. Например, квартира продана за 7,5 млн рублей. Вычитаем 1 млн - остаётся 6,5 млн. Налог: 13% от 6,5 млн = 845 тысяч рублей. Если бы вы ждали три года - налога бы не было.

Как считать срок владения, если квартира была в браке?

Если квартира, которую вы унаследовали, была куплена в браке, и вы унаследовали долю умершего супруга - тут всё сложнее. В этом случае срок владения начинается не с момента смерти, а с даты, когда квартира первоначально была оформлена в собственность одного из супругов. Даже если вы жили в ней 10 лет после смерти мужа, а оформили наследство только через полгода - налоговый «таймер» запущен ещё тогда, когда вы вместе с мужем купили квартиру.

Это важное исключение. Оно работает только для имущества, приобретённого в браке. Если квартира была приватизирована, куплена до брака или получена по дарению - отсчёт идёт с даты смерти.

Почему это важно? Представьте: муж купил квартиру в 2019 году, умер в 2023 году. Вы оформили наследство в 2024 году. Продали в 2026 году. Срок владения - 7 лет (с 2019 по 2026). Налога нет. А если бы квартира была куплена в 2022 году, а муж умер в 2024 - вы продали бы в 2026, то срок владения - 4 года. Налога всё равно не будет. Главное - не путать дату смерти с датой оформления наследства.

Что делать, если наследников несколько?

Квартира досталась вам и вашему брату? Или трём сестрам? Продать её можно, только если все собственники согласны. Нельзя просто продать свою долю и забыть. Покупатель не купит половину квартиры - он хочет целую.

Варианты:

1. Продать всю квартиру вместе. Все наследники подписывают договор купли-продажи. Каждый получает свою долю денег.
2. Один наследник выкупает доли остальных. Делается договор купли-продажи долей, затем он продаёт всю квартиру.
3. Кто-то из наследников не хочет участвовать - он пишет нотариально заверенную доверенность на другого, чтобы тот действовал от его имени.

Никаких устных договорённостей. Без нотариального согласия сделка может быть оспорена. И это не теория. По данным Росреестра за 2025 год, 14,3% сделок с унаследованной недвижимостью оспаривались - и в 62% таких случаев суды вставали на сторону истцов. Чаще всего - потому что кто-то из наследников не знал о продаже.

Почему продавать раньше трёх лет - рискованно?

Даже если вы уже прошли три года - есть ещё один скрытый риск: исковая давность по оспариванию наследства. Она составляет три года со дня, когда человек узнал о нарушении своих прав. Но если вы продали квартиру через 2,5 года после смерти наследодателя - покупатель рискует. Через полгода может появиться «забытый» наследник: например, ребёнок, которого не знали, или внук, которого не включили в завещание. Он подаёт в суд, и сделка аннулируется. Покупатель забирает деньги, а квартира возвращается к наследнику. Вы, как продавец, обязаны вернуть деньги. Но если вы уже потратили их - вы в долгах.

Эксперты советуют: если вы хотите продать квартиру, но срок ещё не вышел - подождите хотя бы до 3,5 лет. Вероятность появления новых претендентов резко падает. По данным юридической компании «Амукс», сделки с недвижимостью, проданной через 3,5 года и более, оспариваются в 3 раза реже, чем сделки с 2-летней недвижимостью.

Какие документы нужны для продажи?

Перед тем как выйти на рынок, соберите полный пакет:

• Свидетельство о праве на наследство (выдано нотариусом)
• Выписка из ЕГРН - подтверждение, что вы зарегистрированы как собственник
• Паспорта всех собственников
• Доверенности, если кто-то не присутствует
• Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
• Кадастровый паспорт или технический план (если нет в ЕГРН)
• Договор купли-продажи

После продажи вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года. Если налог есть - платите его до 15 июля. ФНС сама знает о сделке - она получает данные от Росреестра. Не пытайтесь уйти от декларации. Штрафы за уклонение - от 20% до 40% от суммы налога плюс пени.

Что изменилось в 2026 году?

В 2026 году появилось нововведение: теперь ФНС и Росреестр обмениваются данными автоматически. Вам не нужно приносить в налоговую свидетельство о наследстве - система сама увидит, что вы стали собственником в день смерти наследодателя. Это упрощает подтверждение срока владения.

Есть ещё один важный момент - для семей с детьми. Если у вас родился второй ребёнок, а квартиру вы продали в марте 2026 года - вы всё равно можете получить льготу. Главное, чтобы ребёнок родился до 30 апреля 2027 года. Даже если вы продали квартиру, а потом родился ребёнок - налоговая не откажет. Это новая практика, введённая в начале 2026 года.

Но есть и тревожный сигнал: в 2026 году в Госдуме обсуждают повышение срока владения с 3 до 5 лет для всех видов недвижимости - включая унаследованную. Пока это только проект. Профессор МГУ Алексей Голованов считает, что такое изменение противоречит Конституции. Но если бюджет будет в дефиците - решение могут принять. Следите за новостями.

Частые ошибки продавцов

Самые типичные ошибки, которые приводят к налогам и проблемам:

• Считают, что срок владения начинается с даты регистрации в Росреестре - нет, он начинается с даты смерти.
• Не проверяют, есть ли другие наследники - и продают без их согласия.
• Не берут независимую оценку квартиры - и указывают в договоре сумму ниже кадастровой. ФНС пересчитает налог по 70% от кадастра - и вы платите больше.
• Не подают декларацию, думая, что «никто не узнает». А узнают. И штрафуют.
• Продают раньше 3 лет и не учитывают вычет в 1 млн рублей - платят с полной суммы.

По данным ФНС, 38,6% деклараций по унаследованной недвижимости в 2025 году содержали ошибки в расчёте срока владения. Большинство из них - именно из-за путаницы с датой начала владения.

Что делать, если вы уже продали?

Если вы продали квартиру, но не знали, что нужно платить налог - не паникуйте. Подайте декларацию 3-НДФЛ добровольно. Если вы сделаете это до того, как ФНС вас найдёт - штраф будет минимальным. Если вы подадите с опозданием - штраф 5% за каждый месяц, но не более 30% от суммы налога.

Совет: если сомневаетесь - проконсультируйтесь с юристом. 63% людей, продавших унаследованную квартиру, говорят, что без юридической проверки они бы не рискнули. Лучше заплатить 3 тысячи за консультацию, чем 100 тысяч штрафа.