Как подготовить квартиру к оценке банка при ипотечной сделке: пошаговая инструкция

Почему оценка квартиры - это не просто формальность

Когда вы продаете квартиру, и покупатель берет ипотеку, банк не верит на слово, сколько вы просите за жилье. Он доверяет только одному - официальной оценке. Это не рекомендация, а обязательное требование по закону. Согласно данным ЦБ РФ, в 2023 году 98,7% всех ипотечных сделок требовали отчета об оценке. Без него кредит не выдадут, даже если покупатель готов внести 100% стоимости. Оценщик не сидит за столом и не гадает. Он приезжает, смотрит, измеряет, сравнивает с аналогами и выдает цифру, на которую банк будет ориентироваться при выдаче кредита.

Если оценка окажется ниже вашей заявленной цены, покупатель может не справиться с первоначальным взносом. Например, вы просите 10 млн рублей, а оценщик ставит 8,5 млн. Банк выдаст кредит не больше 7,65 млн (при 10% первоначальном взносе). Разница в 1,35 млн - это почти 14% от суммы. Покупатель не сможет дотянуть, и сделка сорвется. Это происходит в 22,4% случаев, когда разница превышает 10%. Вы не хотите, чтобы ваша квартира осталась без покупателя из-за такой мелочи, как грязные окна или незарегистрированная перепланировка.

Что оценщик смотрит первым - и почему это важно

Оценщик не приходит, чтобы оценить ваш вкус. Он оценивает ликвидность. Что это значит? Если банк придется продать эту квартиру, чтобы вернуть деньги, сможет ли он это сделать быстро и без больших потерь? Поэтому первым делом он смотрит на то, что нельзя исправить: местоположение, этаж, тип дома, инфраструктура вокруг.

Квартира на первом этаже в панельном доме - это минус 7-12% к стоимости. На последнем - минус 5-8%. Почему? Потому что такие квартиры хуже продаются. Даже если вы сделали ремонт, это не компенсирует неудобство. Оценщик знает: в регионах люди не хотят жить на первом - сырость, шум, отсутствие приватности. На последнем - проблемы с водой, отоплением, невозможность установить кондиционер.

Высота потолков - тоже ключевой параметр. Оптимально - 2,7-3,0 метра. Если потолки ниже 2,5 м, стоимость падает. Даже если вы поставили натяжные потолки и сделали подсветку, это не спасает. Оценщик фиксирует реальные параметры по техпаспорту. Если в документах указано 2,4 м - это и есть цифра, которую он возьмет.

Состояние квартиры: как чистота и мелкие ремонты влияют на цену

Тут вы можете повлиять на результат. Оценщик не требует, чтобы квартира выглядела как в журнале. Но он требует, чтобы не было видно запущенности. Грязные окна, протекающий кран, отслаивающаяся краска - все это снижает оценку на 10-18%. Почему? Потому что это говорит о том, что дом или квартира не обслуживались. А если хозяин не следил за ремонтом - что там внутри стен? Может, там грибок, старые трубы, плохая изоляция.

Простой пример: в Москве в 2023 году 78,3% продавцов, которые сделали косметический ремонт и убрали квартиру перед оценкой, получили на 4-7% больше. Один из них, Иван из Москвы, устранил протечку в ванной, заменил старую сантехнику и вымыл все до блеска. Оценка выросла на 120 тысяч рублей - и сделка прошла. Это не волшебство. Это логика: если квартира выглядит ухоженной, оценщик предполагает, что и инженерные системы в порядке.

Не нужно делать капитальный ремонт. Достаточно:

• Заменить протекающие краны и смесители
• Заделать трещины на стенах и потолке
• Помыть окна, двери, полы
• Убрать лишнюю мебель - пусть помещение выглядит просторнее
• Проверить, чтобы все светильники работали

Эти действия не стоят денег - но могут добавить до 15% к стоимости. Особенно если вы продаете квартиру без ремонта. Даже минимальная уборка и исправление мелких дефектов снижают риск занижения.

Перепланировки: главная ловушка для продавцов

Если вы переставляли перегородки, объединяли кухню с гостиной, убирали перегородку в ванной - и не оформляли это официально, это может убить сделку. В 18% случаев оценка снижается именно из-за незарегистрированных изменений. Оценщик сверяет план квартиры с техпаспортом БТИ. Если есть расхождения - он ставит отметку. Банк не примет отчет, если в нем есть нарушения.

Что делать?

• Если перепланировка была до 2018 года - попробуйте оформить ее по упрощенной схеме через МФЦ. В некоторых регионах это возможно.
• Если перепланировка сложная (например, снесли несущую стену) - лучше не рисковать. Укажите в договоре, что покупатель берет на себя обязанность легализовать изменения.
• Если перепланировка незначительная (перенос перегородки, снос перегородки в санузле) - попробуйте сделать «предварительную» оценку у частного оценщика, чтобы понять, насколько это повлияет.

Расхождение в площади больше 0,5 кв. м - уже повод для снижения оценки на 3-5%. Оценщик не интересуется, почему так получилось. Он фиксирует факт: документы не совпадают с реальностью. Это - красный флаг.

Документы: что нужно собрать, чтобы не ждать неделю

Оценка может затянуться на 5-7 дней, если вы не подготовите документы. Банки требуют разное. Сбербанк и Газпромбанк требуют технический паспорт БТИ. ВТБ - нет. Если вы подадите не тот комплект - оценщик вернет документы, и вы потеряете 2-3 дня.

Для вторичного жилья вам понадобятся:

• Паспорт собственника
• Выписка из ЕГРН (не старше 30 дней)
• Технический паспорт БТИ (если банк требует)
• Документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство)
• Справка из ЖКХ об отсутствии долгов по коммунальным платежам
• Фотографии квартиры (лучше сделать в хорошем освещении, без мебели)

Для новостроек:

• Договор долевого участия (ДДУ)
• Акт приема-передачи с указанием адреса
• Экспликация (если нет техпаспорта)
• Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (требуется в 23,5% случаев, особенно у Газпромбанка)

Совет: скачайте выписку из ЕГРН через госуслуги. Она стоит 350 рублей, приходит за 5 минут и содержит всю нужную информацию. Не пользуйтесь услугами посредников - они берут в 3-5 раз дороже.

Как выбрать оценщика и не переплатить

Стоимость оценки зависит от города и типа квартиры. В Москве - от 5 850 рублей. В Санкт-Петербурге - 4 750. В регионах - от 2 500 до 4 200. Для новостроек цена выше на 15-20% - потому что нужно проверять больше документов.

Не берите самого дешевого. Вы экономите 1 000 рублей - и рискуете, что отчет не примут. Банки работают только с аккредитованными компаниями. В России их 28 432, но не все подходят для вашего банка. Например, Сбербанк принимает отчеты только от компаний, которые прошли его внутреннюю проверку.

Как проверить, подходит ли компания?

1. Свяжитесь с банком, который финансирует покупателя.
2. Спросите: «Какие оценочные компании у вас аккредитованы?»
3. Закажите оценку у одной из них.

85,6% компаний имеют аккредитацию у 3-5 крупных банков. Это значит, что вы можете выбрать из нескольких вариантов. Не спешите. Проверьте отзывы на otzovik.com и banki.ru. В 14,7% случаев покупатели жалуются, что оценка занижена - особенно в регионах. Иногда это связано с тем, что оценщик не знает местный рынок. Лучше выбрать местную компанию, которая работает с этим районом давно.

Что будет, если оценка не подойдет

Если отчет не примут - сделка остановится. Причины самые частые:

• Нет техпаспорта БТИ (если банк требует)
• Незарегистрированная перепланировка
• Оценка ниже заявленной цены на 10% и больше
• Отчет не соответствует формату банка (например, нет фотографий прилегающей территории у ВТБ)
• Срок действия отчета истек (он действует 6 месяцев)

Если отчет вернули на доработку - у вас есть 5-7 дней. Не тяните. Найдите оценщика, который знает требования этого банка. Или попросите текущего оценщика внести правки - это бесплатно, если он аккредитован.

Если оценка слишком низкая - вы можете:

• Попросить пересмотр (если нашли ошибку в сравнении аналогов)
• Заказать вторую оценку у другой компании - но это будет стоить еще денег
• Снизить цену, чтобы оценка совпала с вашей заявленной стоимостью

В 2024 году правила станут строже: количество параметров оценки вырастет с 40 до 55. Это значит, что оценка будет дольше и дороже. Лучше сделать ее сейчас, пока еще можно.

Что делать, если покупатель не хочет платить за оценку

Это частая ситуация. Покупатель говорит: «Почему я должен платить? Это же ваша квартира». Но по закону оценку заказывает покупатель - потому что банк выдает кредит ему, а не вам. Вы не обязаны оплачивать оценку. Но вы можете предложить:

• Заказать оценку сами и передать отчет покупателю - это ускорит сделку
• Предложить скидку на цену, если он не хочет тратиться
• Указать в договоре: «Оценка оплачивается покупателем, отчет передается продавцу для подтверждения»

Если вы сами заказываете оценку - вы получаете контроль. Вы знаете, когда она будет, кто приедет, какие документы предоставят. Это снижает риски срыва сделки. Многие продавцы так и делают - и выигрывают время.

Что изменится в 2024 году

С 1 января 2024 года вступят в силу новые правила оценки. Согласно прогнозу АИЖК, количество обязательных параметров вырастет с 40 до 55. Это значит:

• Оценщик будет проверять больше деталей: состояние кровли, уровень шума, наличие лифта, качество уличного освещения, расстояние до ближайшей станции метро
• Срок оценки увеличится на 1-2 дня
• Цена вырастет на 15-20%

Если вы продаете квартиру в конце 2024 года - не ждите. Сделайте оценку в ноябре-декабре. Это сэкономит вам деньги и время. Потому что после января правила будут жестче, а банки - еще более требовательны.