Как получить налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку в 2025 году: пошаговая инструкция
сен, 22 2025
Что такое налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку?
Если вы купили квартиру в ипотеку, государство может вернуть вам часть денег, которые вы уже заплатили в виде налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Это называется имущественный налоговый вычет. Он работает так: вы платите 13% от своей зарплаты в виде налога, а государство возвращает вам до 13% от суммы, потраченной на покупку жилья и уплату процентов по кредиту.
В 2025 году максимальная сумма, с которой можно получить вычет за саму квартиру - 2 миллиона рублей. Это значит, что вы можете вернуть максимум 260 000 рублей (13% от 2 млн). За проценты по ипотеке можно вернуть до 3 миллионов рублей, то есть еще 390 000 рублей. В итоге, если вы купили квартиру в ипотеку и у вас есть доходы, облагаемые налогом, вы можете получить до 650 000 рублей обратно.
Этот вычет - не подарок. Это компенсация за те деньги, которые вы уже отдали государству. Главное условие: вы должны официально работать, получать зарплату и платить НДФЛ. Если вы ИП на УСН, работаете «в конверте» или пенсионер без дополнительных доходов - вычет вам не положен.
Кто может получить вычет и какие условия?
Вычет доступен только тем, кто платит НДФЛ. Это значит, что вы должны быть:
- официально трудоустроенным работником;
- получать зарплату, с которой удерживают 13% налога;
- не иметь статуса самозанятого или ИП на упрощенной системе налогообложения;
- не быть пенсионером без других облагаемых доходов.
Если вы купили квартиру в браке - оба супруга могут претендовать на вычет. Даже если квартира оформлена только на одного из вас, второй может подать заявление на свою долю. В 2025 году супруги могут вернуть вместе до 520 000 рублей за покупку (по 260 000 каждый) и до 780 000 рублей за проценты (по 390 000 каждый). Это работает даже если стоимость квартиры больше 4 миллионов рублей - лимиты действуют на каждого отдельно.
Важно: вычет можно получить только за те годы, когда вы реально платили налог. Если вы купили квартиру в 2023 году, но начали работать официально только в 2025-м - вычет можно подать только за 2025 год и далее. Но вы можете подать заявление за предыдущие три года. То есть в 2025 году можно вернуть налог за 2022, 2023 и 2024 годы - если вы тогда работали и платили налог.
Какие документы нужны для вычета?
Чтобы получить вычет, нужно собрать пакет документов. Без них заявление не примут. Вот что точно потребуется:
- Договор купли-продажи квартиры;
- Акт приема-передачи (если квартира новостройка);
- Выписка из ЕГРН (свидетельство о праве собственности);
- Платежные документы: чеки, банковские выписки, квитанции - все, что подтверждает, что вы действительно заплатили за квартиру;
- Кредитный договор (если покупали в ипотеку);
- Справка из банка об уплаченных процентах по кредиту - ее выдают в конце года или по запросу;
- График платежей по ипотеке (если банк не предоставляет справку с детализацией);
- Справка 2-НДФЛ за каждый год, за который вы хотите получить вычет;
- Заявление на возврат налога;
- Декларация 3-НДФЛ - заполняется вручную или через личный кабинет ФНС.
Если вы оформляете вычет через работодателя, не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ. Но тогда вы будете получать вычет постепенно - каждый месяц у вас будет меньше налога к удержанию. Для этого нужно сначала получить уведомление из налоговой, а потом передать его бухгалтерии. Это удобно, если вы хотите сразу увидеть рост зарплаты, но не ждать годами возврата крупной суммы.
Как подать заявление: онлайн или в налоговой?
С 2025 года почти все процедуры можно сделать онлайн. Большинство людей выбирают личный кабинет на сайте ФНС - это быстрее и проще. Вот как это работает:
- Зайдите на сайт nalog.ru и авторизуйтесь через Госуслуги.
- Перейдите в раздел «Налоговые вычеты» - там будет кнопка «Подать заявление».
- Выберите тип вычета: «Покупка жилья» и «Проценты по ипотеке».
- Система автоматически подтянет данные из ЕГРН и банков, если вы давали согласие на обработку.
- Заполните форму - она простая, с подсказками.
- Загрузите сканы документов (в PDF или JPG, до 5 МБ каждый).
- Отправьте заявление.
Если вы подаете в бумажном виде - идете в налоговую инспекцию по месту прописки, берете с собой оригиналы и копии. Но это занимает больше времени, и часто приходится ходить дважды: первый раз - сдать документы, второй - получить уведомление.
Важно: в 2025 году 95% заявлений на вычет подаются онлайн. Если вы сделаете это через личный кабинет - вы сэкономите до двух недель на обработке.
Сколько времени ждать деньги?
Сроки зависят от региона, качества документов и загруженности налоговой. По данным анализа 500 отзывов за первый квартал 2025 года, среднее время получения вычета - 112 дней. Но бывает и быстрее - 30 дней, если все документы в порядке. А бывает и дольше - до 270 дней, особенно если налоговая запрашивает дополнительные бумаги.
Почему задержки? Чаще всего из-за:
- неправильно заполненной декларации 3-НДФЛ;
- отсутствия подписей или печатей в документах;
- неуказанных реквизитов банка;
- разногласий в датах в договорах и платежках.
Пример: пользователь из Москвы подал заявление в феврале 2025 года за 2024 год. Через три месяца получил уведомление: «Требуется подтверждение оплаты первого взноса». Он нашел чек за 2023 год - и через две недели деньги пришли. Всё было правильно, просто документ потерялся в архиве.
Если вы подаете вычет за проценты - вы должны делать это каждый год. Многие думают, что один раз оформили - и всё. Нет. Каждый год вы получаете справку от банка и подаете новое заявление. Только так вы получите весь положенный объем.
Как рассчитать сумму возврата при прогрессивной шкале?
С 2025 года в России введена прогрессивная шкала НДФЛ. Это значит, что для разных доходов ставка налога разная:
- до 2,4 млн рублей в год - 13%
- от 2,4 до 5 млн - 15%
- от 5 до 20 млн - 18%
- свыше 20 млн - 22%
Это влияет на сумму вычета. Раньше все получали 13% от 2 млн - и всё. Теперь вычет считается по ставке, с которой вы платили налог.
Пример: вы заработали в 2024 году 6 млн рублей. Сколько вы можете вернуть?
- Первые 2,4 млн - 13% = 312 000 рублей налога;
- Следующие 2,6 млн - 15% = 390 000 рублей налога;
- Остальные 1 млн - 18% = 180 000 рублей налога.
Вы купили квартиру за 3 млн рублей. Но вычет по жилью ограничен 2 млн. Значит, вы вернете:
- 13% от 2 млн = 260 000 рублей - это максимальный лимит за покупку.
А вот за проценты - всё сложнее. Если вы платили 4 млн рублей процентов, но лимит - 3 млн, то вы можете вернуть:
- 13% от первой части (до 2,4 млн дохода) - 312 000 × 13% = 40 560
- 15% от второй части (до 5 млн) - 2,6 млн × 15% = 390 000
- 18% от оставшихся 1 млн - 180 000
Но вычет по процентам - только 3 млн рублей. Значит, вы вернете 13% от 3 млн - 390 000 рублей, если ваш доход не превышает 2,4 млн. Если он выше - то вычет рассчитывается пропорционально ставкам, по которым вы платили налог. Это усложняет расчет, но не делает вычет невозможным.
Для 99,5% россиян доходы ниже 5 млн рублей в год. Им всё еще выгодно получать 13% от 2 млн и 3 млн - то есть до 650 000 рублей. Только у тех, кто зарабатывает больше 20 млн, вычет может быть выше - до 660 000 рублей за проценты. Но таких людей меньше 0,5% - это не ваш случай.
Что нельзя делать и какие ловушки?
Многие теряют деньги из-за простых ошибок. Вот что не стоит делать:
- Не подавать заявление за прошлые годы. Можно вернуть налог за три года назад. Если купили квартиру в 2022 году - не ждите, пока «вдруг вспомните». Подавайте сейчас.
- Не думать, что вычет дадут единовременно. Если вы платите 100 000 рублей налога в год, а вам положено 260 000 - вы получите 100 000 в 2025, 100 000 в 2026 и 60 000 в 2027. Остаток переносится.
- Не путать вычет за квартиру и за проценты. Это два разных вычета. Нужно подавать заявления на оба - иначе часть денег останется в налоговой.
- Не использовать вычет для других кредитов. Остаток по процентам (например, 1,5 млн) нельзя перенести на автомобильный или потребительский кредит. Только на жилье.
- Не игнорировать справку от банка. Без нее вычет по процентам не дадут. Запрашивайте её в декабре каждого года.
Также не забывайте: если вы купили квартиру у родственника - вычет могут отказать. Правило: нельзя получать вычет при сделке с близкими родственниками (супруг, родители, дети, братья, сестры, бабушки, дедушки). Это проверяют. Если вы купили квартиру у тети - документы вернут, и вычет не дадут.
Какие изменения в 2025 году стоит учитывать?
С 2025 года произошли важные изменения:
- Введена прогрессивная шкала НДФЛ - это влияет на размер возврата для высокодоходных граждан.
- Почти все процедуры теперь онлайн - больше не нужно ездить в налоговую.
- Для многодетных семей - дополнительный вычет до 450 000 рублей на погашение ипотеки (это отдельно от основного вычета).
- Срок подачи заявления за прошлые годы - три года. Не позднее.
- Снижена вероятность отказа - система ФНС теперь сама сверяет данные с банками и Росреестром.
Но лимиты на вычет (2 млн за квартиру, 3 млн за проценты) не менялись с 2014 года. Эксперты предупреждают: инфляция растет, цены на жилье - тоже. В 2027 году лимиты могут поднять, но не раньше. Пока действуют старые цифры.
Что делать, если вычет не дали?
Если налоговая отказала - не паникуйте. Чаще всего причина простая: ошибка в документах. Вы получите письмо с перечнем недостающих или некорректных данных. У вас есть 10 дней, чтобы исправить и подать заново. Если отказ необоснованный - подайте жалобу в вышестоящую инспекцию или через личный кабинет. Срок рассмотрения жалобы - 30 дней.
Если вы не работаете - подождите, пока начнете. Налоговый вычет не пропадает. Он «висит» в системе. Как только вы станете налогоплательщиком - начнется возврат. Даже если вы уйдете в декрет - вычет не исчезает. Когда вернетесь на работу - продолжите получать остаток.
Если вы купили квартиру в 2024 году, а в 2025-м уволились - вы можете подать заявление за 2024 год и получить деньги, даже если сейчас не работаете. Главное - чтобы в 2024 году вы платили НДФЛ.
Можно ли получить налоговый вычет, если квартира куплена у родственника?
Нет, нельзя. Если вы купили квартиру у близкого родственника - супруга, родителей, детей, брата, сестры, бабушки или дедушки - налоговая откажет в вычете. Это правило действует, чтобы предотвратить фиктивные сделки. Даже если деньги реально переведены, сделка считается подозрительной. Исключение - если квартира была куплена у родственника, который не является налоговым агентом (например, вы купили у тети, а она не получала дохода от сделки). Но даже тогда риск отказа высокий. Лучше не рисковать.
Можно ли получить вычет за ипотечные проценты, если уже получил вычет за квартиру?
Да, можно. Это два отдельных вычета. Сначала вы получаете вычет за покупку квартиры - до 260 000 рублей. Потом - за проценты по ипотеке - до 390 000 рублей. Даже если вы уже получили полный вычет за квартиру, вы всё равно можете подать заявление на проценты. Главное - чтобы у вас были документы на кредит и справки об уплаченных процентах. В 2025 году это распространенная практика - 78% ипотечных заемщиков получают оба вычета.
Как часто нужно подавать документы на вычет по процентам?
Каждый год. Многие ошибочно думают, что один раз оформили - и всё. Нет. Каждый год вы получаете справку от банка, где указано, сколько процентов вы заплатили. Эту справку нужно подавать в налоговую вместе с заявлением. Если не подаете - не получаете деньги. Даже если вы платите ипотеку 20 лет - вы должны подавать заявление каждый год, пока не исчерпаете лимит в 3 миллиона рублей. После этого вычет по процентам прекращается, даже если кредит ещё не погашен.
Можно ли получить вычет, если квартира куплена на материнский капитал?
Да, можно, но только на ту часть, которую вы заплатили своими деньгами. Если вы купили квартиру за 5 млн рублей, а 500 тысяч из них - материнский капитал, то вычет считается только с 4,5 млн. Но лимит на вычет - 2 млн за квартиру. Значит, вы можете вернуть 13% от 2 млн, даже если заплатили больше. Материнский капитал не учитывается в расходах, потому что это не ваши деньги. Но если вы доплатили 1,5 млн из своего кармана - вычет будет только с этой суммы, но не больше 2 млн.
Что делать, если я не знаю, сколько я заплатил процентов по ипотеке?
Обратитесь в банк. Все кредитные организации обязаны выдавать ежегодную справку об уплаченных процентах. В ней указано, сколько вы заплатили за прошлый год. Эту справку вы получаете в декабре или по запросу. Если банк не выдал - напишите официальный запрос. Без этой справки вычет по процентам не дадут. Важно: не используйте график платежей - он не подтверждает сумму уплаченных процентов, только план. Только справка от банка с цифрами и печатью.
