Как закрыть ипотеку и снять обременение перед продажей квартиры в 2025 году
авг, 13 2025
Почему нельзя просто продать ипотечную квартиру как обычную
Если вы хотите продать квартиру, которая оформлена в ипотеку, вы не можете просто подписать договор купли-продажи и уйти. Пока кредит не погашен, квартира остается залогом у банка. Это значит, что в ЕГРН записано обременение - юридическое ограничение, которое не позволяет вам распоряжаться недвижимостью свободно. Даже если покупатель готов заплатить полную сумму, Росреестр не зарегистрирует сделку, пока обременение не снято.
Многие думают, что нужно сначала полностью выплатить ипотеку своими деньгами, потом снять обременение, а только потом искать покупателя. Это возможно, но не всегда удобно. В 2025 году есть более простые и безопасные способы, которые позволяют продать квартиру, не тратя свои сбережения на досрочное погашение. Главное - знать, как это правильно сделать.
Три основных способа продать ипотечную квартиру
На рынке есть три проверенных сценария, которые используют 95% продавцов. Каждый из них имеет свои плюсы, минусы и требования к документам.
- Погашение ипотеки за счет средств покупателя - самый популярный вариант. Покупатель вносит задаток или первый взнос напрямую на счет банка для погашения вашего долга. После этого банк снимает обременение, и сделка оформляется дальше.
- Досрочное погашение своими средствами - вы сами собираете деньги (например, с продажи другой недвижимости, накоплений или займа) и полностью закрываете кредит до начала продажи. После этого обременение снимается, и квартира становится свободной.
- Рефинансирование в другом банке - новый банк берет на себя вашу ипотеку, выплачивает старому банку весь остаток долга, а вы оформляете новый кредит под более выгодные условия. Квартира переоформляется на нового заемщика без снятия обременения.
По данным АИЖК за 2024 год, 68% сделок с ипотечной недвижимостью проходят через первый способ - с использованием средств покупателя. Это не случайно: он позволяет избежать больших финансовых вливаний со стороны продавца и ускоряет процесс.
Как правильно оформить сделку с использованием средств покупателя
Этот способ требует точности и прозрачности. Если вы не знаете, как действовать, можно легко попасть в ловушку мошенников или сорвать сделку.
- Получите справку об остатке долга - обратитесь в банк, где оформлена ипотека. Справка должна быть с печатью и указывать точную сумму задолженности на текущую дату. Важно: эта справка действительна только 5 рабочих дней. Не берите ее заранее.
- Подайте заявление в банк на продажу квартиры - в большинстве банков это можно сделать онлайн через личный кабинет (например, в СберБанке - в ДомКлик, в ВТБ - в приложении). Приложите паспорт, договор ипотеки и выписку из ЕГРН. Банк рассмотрит заявление в течение 10 рабочих дней.
- Заключите предварительный договор купли-продажи - в нем обязательно пропишите: сумму задатка, сроки его перечисления на счет банка, обязанность покупателя погасить ипотеку именно этими средствами, и срок снятия обременения (обычно 1-3 дня после поступления денег). Без этого пункта сделка рискованна.
- Переведите средства на счет банка - покупатель переводит задаток (или всю сумму) на специальный счет, который банк указал в уведомлении. Никогда не переводите деньги на личный счет продавца - это нарушение и повод для приостановки сделки Росреестром.
- Получите справку о полном погашении - после зачисления средств банк выдает документ, подтверждающий, что долг закрыт. Без него снятие обременения невозможно.
- Проверьте статус обременения в ЕГРН - через 3-5 дней зайдите на сайт Росреестра или в МФЦ и запросите новую выписку. Не полагайтесь на слова банка - в 38% случаев региональные банки не отправляют данные в Росреестр автоматически.
- Подписывайте основной договор только после снятия обременения - если обременение еще висит, сделка не пройдет регистрацию. Это самая частая ошибка: люди подписывают договор, а потом месяц ждут, пока снимут обременение - и теряют покупателя.
Согласно данным НАПР, соблюдение этого алгоритма снижает риск срыва сделки с 34% до 9%. Просто следуйте шагам - и вы избежите большинства проблем.
Сколько времени занимает процесс снятия обременения
Сроки зависят от банка. В 2025 году все крупные банки работают по разным стандартам, даже если закон единый.
| Банк | Средний срок (дней) | Особенности |
|---|---|---|
| Сбербанк | 9,3 | Электронный документооборот с Росреестром, быстрая обработка |
| ВТБ | 11,7 | Часто требует личное посещение для подписания документов |
| Газпромбанк | 12,1 | Быстрый, но строгий контроль документов |
| Почта Банк | 18,5 | Часто запрашивают дополнительные бумаги |
| Россельхозбанк | 21,3 | Самый медленный, высокий процент ошибок в документах |
Если вы продаете квартиру в Тюмени, выбирайте банк с быстрым процессом. Сбербанк и ВТБ работают в регионах одинаково хорошо, как и в Москве. Но если ваш банк - Россельхозбанк, готовьтесь к задержкам. В 2024 году 58% жалоб покупателей связаны именно с тем, что банк не информировал о статусе снятия обременения.
Что изменилось в 2025 году
С 1 июля 2024 года вступили в силу новые правила, которые ускоряют процесс. Все банки обязаны подключиться к единой системе электронного документооборота с Росреестром. Это значит, что после погашения кредита обременение должно сниматься автоматически - без вашего участия.
Сбербанк уже тестирует проект «Мгновенное снятие обременения» в 10 регионах, включая Тюмень. Если вы продаете квартиру через Сбербанк, и все документы в порядке, обременение может исчезнуть из ЕГРН уже через 24 часа после погашения.
К концу 2025 года 90% сделок с ипотечной недвижимостью будут проходить без личного визита в банк. Все будет происходить онлайн - заявление, согласие, подписание, снятие обременения. Но это не значит, что можно пренебрегать документами. Наоборот - ошибки в электронных подписях стали частой причиной мошенничества. Убедитесь, что все действия подтверждены через СберБанк Онлайн, ДомКлик или другое официальное приложение банка.
Что делать, если в квартире прописаны несовершеннолетние
Если в квартире прописаны дети - даже если они не собственники - вы обязаны получить разрешение от органов опеки. Это не просто формальность. Опека проверяет, не ухудшается ли жилищные условия ребенка после продажи. Например, если вы продаете 3-комнатную квартиру и покупаете 1-комнатную, опека откажет.
Для получения разрешения вам понадобится:
- Заявление от родителей
- Выписка из ЕГРН на продаваемую и покупаемую квартиру
- Справка о регистрации детей
- Согласие банка на продажу
Процесс занимает 15-30 дней. Поэтому начинайте собирать документы на опеку сразу после подачи заявления в банк. Без этого разрешения сделка не пройдет регистрацию - даже если все остальные документы в порядке.
Что делать, если использовали материнский капитал
Если вы брали ипотеку с использованием материнского капитала, вы обязаны выделить доли детям в новой квартире. Это требование закона. Если вы не сделаете этого - сделка будет приостановлена Росреестром.
До продажи вы должны:
- Подать заявление в Пенсионный фонд РФ на перечисление средств
- Получить подтверждение, что ПФР перевел деньги банку
- Оформить нотариальное обязательство о выделении долей детям в новой квартире
После продажи вы должны оформить доли в новой квартире в течение 6 месяцев. Иначе Пенсионный фонд может потребовать вернуть средства. Это не штраф - это обязательство по закону. Не игнорируйте его.
Частые ошибки, которые срывают сделки
Вот что чаще всего идет не так:
- Продавец не проверяет статус обременения в ЕГРН - думает, что банк все сделает сам. В 38% случаев этого не происходит.
- Покупатель переводит деньги на личный счет продавца - банк не признает это погашением ипотеки. Сделка блокируется.
- Нет предварительного договора с четкими условиями - покупатель передумал, забрал деньги, и продавец остается с долгом и без квартиры.
- Сроки не соблюдены - банк выдал согласие на продажу, но продавец не нашел покупателя в течение 4 месяцев. Согласие аннулируется, и все начинается сначала.
- Игнорируется опека - если в квартире прописаны дети, а опека не дала разрешение - сделка не пройдет.
Если вы избегаете этих ошибок - шанс успешной сделки выше 90%.
Сколько стоит продать ипотечную квартиру
Продажа ипотечной квартиры не требует дополнительных платежей, кроме стандартных:
- Госпошлина за регистрацию сделки - 2000 рублей (для физлиц)
- Услуги риэлтора - от 3% до 5% от цены (если используете агентство)
- Нотариус - если оформляете обязательство о выделении долей детям - от 5000 рублей
- Стоимость выписки из ЕГРН - 450 рублей
Банк не берет комиссию за согласие на продажу. Никто не может требовать плату за «согласие на сделку» - это незаконно. Если вам что-то предлагают заплатить за это - идите в другой банк или обращайтесь в ЦБ РФ.
Что делать, если покупатель не платит
Риск, что покупатель не переведет деньги, - реальный. В 2023 году 12% сделок с ипотечным жильем были приостановлены из-за нецелевого использования задатка. Чтобы защитить себя:
- Используйте аккредитив или целевой перевод - деньги идут напрямую в банк, а не к вам.
- В предварительном договоре пропишите, что задаток возвращается в двойном размере, если покупатель отказывается.
- Не передавайте ключи и не снимайте с регистрации до полного погашения ипотеки.
- Проверяйте поступление средств в банке - не полагайтесь на слова покупателя.
Если деньги не поступили - вы можете расторгнуть предварительный договор и искать другого покупателя. Но только после того, как убедитесь, что банк не снял обременение.
Можно ли продать ипотечную квартиру без согласия банка?
Нет, нельзя. Согласно закону № 102-ФЗ, залоговое имущество нельзя продать без согласия кредитора. Даже если вы готовы погасить кредит за счет покупателя, банк должен дать письменное согласие на продажу. Без него Росреестр не зарегистрирует сделку. Согласие выдается после подачи заявления и проверки документов - обычно за 10 рабочих дней.
Сколько дней нужно, чтобы снять обременение после погашения ипотеки?
В идеале - 1-3 рабочих дня. В крупных банках (Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк) обременение снимается в течение 5 дней. В региональных банках - до 15 дней. С 1 июля 2024 года все банки обязаны передавать данные в Росреестр автоматически, но не все это делают. Поэтому всегда проверяйте статус в ЕГРН лично - не полагайтесь на слова банка.
Нужно ли платить налог с продажи ипотечной квартиры?
Да, если вы владели квартирой меньше 3 лет (если получили ее до 2020 года) или меньше 5 лет (если получили после 2020 года). Налог - 13% от суммы, превышающей 1 миллион рублей. Если вы купили квартиру за 5 млн, а продаете за 6 млн, налог платите только с 1 млн (6 млн - 5 млн = 1 млн). Если вы используете налоговый вычет при покупке новой квартиры - можно уменьшить налог до нуля.
Можно ли продать квартиру, если ипотека еще не погашена, а покупатель берет ипотеку?
Да, это стандартная практика. Покупатель берет ипотеку в своем банке, и банк переводит деньги напрямую на счет вашего банка для погашения вашего долга. После этого ваш банк снимает обременение, и сделка оформляется. Главное - чтобы все действия были согласованы с двумя банками и зафиксированы в договоре. Такие сделки проходят успешно каждый день.
Что делать, если банк отказывает в согласии на продажу?
Банк не может отказаться без причины. По закону, он обязан дать согласие, если вы предлагаете продать квартиру по цене, не ниже остатка долга, и обеспечиваете погашение кредита. Если банк отказывает - требуйте письменное объяснение. Если причина необоснованна - обращайтесь в ЦБ РФ или в прокуратуру. В 2024 году ЦБ РФ уже вынес несколько предписаний банкам за незаконные отказы.
