Страхование при ипотеке: что обязательно, а от чего можно отказаться в 2025 году

Когда вы берете ипотеку, банк сразу говорит: страхование - обязательно. Но что именно? И можно ли отказаться от чего-то, не рискуя потерять квартиру или заплатить вдвое больше? Многие думают, что если банк предлагает страховку жизни, титульное страхование или покрытие внутренней отделки - значит, это нужно. На самом деле, только один вид страхования законодательно обязателен. Остальное - ваш выбор. И если вы знаете, как правильно действовать, можете сэкономить десятки тысяч рублей в год.

Что именно страховать обязаны?

По закону №102-ФЗ «Об ипотеке» и последним поправкам от 2023 года, единственный обязательный вид страхования - это страхование залогового имущества. То есть, ваша квартира, дом или комната, которые банк держит в залоге до полного погашения кредита. Без этого полиса банк просто не выдаст ипотеку. Это не предложение. Это требование.

Что покрывает этот полис? Только то, что связано с физической утратой или повреждением самого объекта: пожар, взрыв газа, затопление, землетрясение, ущерб от хулиганов или стихийных бедствий. Важно: внутренняя отделка, мебель, техника, ковры, обои - всё это не входит в страховку. Банк не заботится о вашем ремонте. Ему важна только структура: стены, перекрытия, окна, двери, фундамент. Если дом сгорел - он хочет, чтобы его деньги вернулись. Если вы просто испортили плитку - это ваша проблема.

Стоимость такого полиса - в среднем 0,1-0,3% от стоимости квартиры. То есть, если вы купили жильё за 5 млн рублей, страховка обойдётся в 5 000-15 000 рублей в год. Выгодоприобретателем здесь выступает банк. Если что-то случится, деньги пойдут напрямую ему - на погашение остатка долга. Вы не получите ни копейки на ремонт. Но зато не останетесь с долгом и без жилья.

Что можно смело отказать - и не потеряете квартиру

Всё остальное - добровольно. И банк не имеет права настаивать. Ни на страхование жизни, ни на титульное страхование, ни на защиту от затопления соседей. Это нарушение закона. Подтверждено Пленумом Верховного Суда РФ и Указанием Банка России. Но многие заемщики соглашаются - из-за страха, незнания или давления.

Страхование жизни и здоровья - самый популярный «дополнительный» продукт. Банк говорит: «Снизим ставку на 1%». Звучит заманчиво. Но посчитайте: если вы берёте кредит на 5 млн рублей под 9% на 20 лет, экономия в 1% - это около 500 000 рублей переплаты за весь срок. А стоимость полиса? От 1% до 2% от суммы кредита в год. То есть, 50 000-100 000 рублей в год. За 20 лет вы заплатите за страховку в 1-2 раза больше, чем сэкономите на ставке. Многие это не понимают, пока не попадают в сложную ситуацию.

Есть и другая сторона. Некоторые люди действительно выживают благодаря страховке жизни. Например, после тяжелой болезни или инвалидности банк закрывает остаток долга. Но это редкость. По данным ВТБ, 87% заемщиков оформляют эту страховку. Но эксперты SRV Group и реальные калькуляторы показывают: в 9 из 10 случаев это не окупается. Если вы здоровы, молоды, не работаете в опасной профессии - отказывайтесь. Ставка вырастет, но не на 2%, а максимум до уровня, который банк предлагает другим заемщикам без страховки. С 1 июля 2024 года это регулируется законом. Вы не платите за чужие риски.

Титульное страхование - для тех, кто покупает вторичное жильё. Оно защищает от ошибок в документах: если окажется, что прежний собственник не имел права продавать, или есть скрытые наследники, или суд признал сделку недействительной - вы рискуете потерять квартиру и деньги. Это редкий, но катастрофический риск. Стоимость - 0,1-0,3% от стоимости квартиры. Если вы покупаете жильё у надежного застройщика или в новостройке с чистой историей - можно не брать. Если купили квартиру у бабушки, которая получила её в 1970-х - лучше застраховаться. Одна ошибка в документах - и вы потеряете всё. В 2024 году 68% судов встают на сторону заемщиков, если банк навязал это страхование. Но если вы сами решили - это ваш выбор.

Страхование внутренней отделки - если вы вложили 1,5 млн рублей в ремонт, и боитесь, что сосед сверху затопит. Банк не требует. Но если вы не застрахованы - восстанавливать ремонт придётся за свой счёт. Стоимость - 0,05-0,15% от стоимости ремонта. Если ремонт дорогой, а соседи - «водяные», стоит подумать.

Страхование гражданской ответственности - за ущерб соседям. Например, вы забыли закрыть кран, и затопили трёхэтажный дом. Сумма ущерба может быть миллионной. Этот полис стоит 500-1 500 рублей в год. Очень дешёвый. Если вы живёте в старом доме с плохими трубами - возьмите. Если вы в новостройке с современной системой - можно обойтись без него.

Что изменилось в 2024-2025 году

До 1 июля 2024 года банки могли повышать ставку на 1-3% за отказ от страховки. Были случаи, когда ставка подскакивала с 8% до 12%. Это было незаконно, но никто не штрафовал. С 1 июля 2024 года всё изменилось. Теперь банк может повысить ставку только до уровня, который он предлагает другим заемщикам, которые не оформляют страховку. То есть, если у вас ставка 9,5% с страховкой, а без неё - 10,8%, то при отказе вы получите 10,8%. Не 12%. Не 14%. Только то, что уже есть в прайсе.

Это значит: отказаться можно. И не будете обмануты. Даже если банк говорит: «Без страховки - не дадим ипотеку», - это ложь. Они обязаны дать кредит, просто с более высокой ставкой. Если вам отказывают - пишите жалобу в ЦБ РФ. В 2024 году 34% всех жалоб по ипотеке - именно на навязывание страховок. И суды в 68% случаев встают на сторону заемщиков.

В 2025 году планируют ещё одно изменение: банки должны будут давать заемщикам выбор из списка страховых компаний, а не навязывать только свою дочернюю фирму. Сейчас большинство кредиторов работают только с «своими» страховщиками - и берут за это комиссию. Когда появится конкуренция - цены упадут на 15-20%. Ждите этого. Пока же - сравнивайте предложения. Иногда полис в «Согласии» или «Альфа-Страховании» дешевле, чем в банковской страховой.

Как не попасться на уловки

Вот что делать, если вы хотите оформить ипотеку и не переплатить лишнего:

1. Запросите у банка письменный перечень обязательных страховок. По закону они обязаны его предоставить.
2. Откажитесь от всех добровольных страховок письменно. Подпишите документ, что вы понимаете, что ставка вырастет, но вы принимаете это.
3. Если вам говорят: «Без страховки жизни - не подпишем договор» - требуйте письменный отказ и сразу пишите жалобу в ЦБ РФ через сайт cbr.ru.
4. Не подписывайте документы в спешке. Дайте себе 24 часа на раздумье. Банк не может требовать подпись в тот же день.
5. Сравните стоимость страховки в разных компаниях. Даже если банк предлагает «свою» - запросите расчёт от «Согласия» или «Ренессанса».
6. Если вы берёте льготную ипотеку (военная, субсидированная, с маткапиталом) - обязательное страхование недвижимости всё равно нужно. Исключений нет.

Не верьте фразам: «Это для вашей же защиты». Защита - это ваша ответственность. Вы не обязаны платить за чужую прибыль.

Что делать, если уже оформили лишнее

Если вы подписали договор, а потом поняли, что переплатили - не паникуйте. В течение 14 дней после подписания вы можете отменить страховку без штрафов - это «период охлаждения». После этого - сложнее. Но если страховку навязали - вы можете требовать возврата денег даже через год. Суды это поддерживают. Соберите: договор, квитанции, переписку с банком, запись разговора (если есть). Подайте жалобу в ЦБ РФ и Роспотребнадзор. В 2024 году банки выплатили заемщикам более 1,2 млрд рублей за незаконно навязанные страховки.

И помните: вы не обязаны быть страховой компанией. Ваша задача - жить в квартире. А не платить за риски, которые не ваша вина.

Сколько реально можно сэкономить

Пример: ипотека на 6 млн рублей на 20 лет под 9,5% с обязательным страхованием недвижимости (7 500 руб/год) и добровольным страхованием жизни (120 000 руб/год).

• С полисами: ежемесячный платёж - 53 800 руб, переплата - 6,7 млн руб.
• Без страховки жизни: ставка 10,8%, ежемесячный платёж - 59 500 руб, переплата - 8,3 млн руб.
• Разница в переплате - 1,6 млн руб.
• Стоимость страховки жизни за 20 лет - 2,4 млн руб.

То есть, вы переплатите на 800 тысяч больше, но зато не заплатите 2,4 миллиона за страховку. Экономия - 1,6 млн рублей. Это не миф. Это цифры из реальных договоров. И это только если вы не заболеете. Если заболеете - банк закроет долг. Но шанс - один на сто. Выбирайте сами: 1,6 млн сейчас или 2,4 млн на страховку, которая, возможно, никогда не сработает.