Ипотека самозанятых: как получить кредит и какие документы нужны

Когда вы самозанятый, физическое лицо, которое ведёт деятельность без оформления ИП и платит налог на профессиональный доход. Также известен как налогоплательщик ПДН, вы не получаете справку 2-НДФЛ — и это не значит, что банк автоматически откажет в ипотеке. Многие думают, что без работы по трудовому договору кредит не дадут. Но в 2025 году уже больше 60% банков — включая Сбер, ВТБ, Газпромбанк и Почта Банк — работают с самозанятыми. Главное — правильно подать документы и показать стабильный доход.

Банк смотрит не на статус, а на доход, регулярный и подтверждённый поток денег, который можно проследить через приложение «Мой налог». Если вы платите налоги регулярно, даже если сумма небольшая — это уже плюс. Главное, чтобы в приложении было не меньше 12 месяцев истории. Банки требуют выписку из «Моего налога» за последний год — это ваша замена справке 2-НДФЛ. Некоторые банки ещё просят копию паспорта, договор на оказание услуг, если вы работаете с юрлицами, и выписку с банковского счёта за последние 6 месяцев. Не надо приносить трудовую книжку — её у вас нет, и это нормально.

Есть и особые условия, для самозанятых, которые работают в сфере услуг, IT или творчества — они чаще получают одобрение, чем те, кто занимается сезонной или нерегулярной деятельностью. Если вы фрилансер, который получает деньги раз в месяц, а не каждый день — банк может запросить дополнительные объяснения. Но если вы сдаёте жильё, работаете в такси, ведёте блог или оказываете консультации — всё это признаётся. Главное — не скрывать доход, не занижать его и не подавать заявку, когда в «Моём налоге» ноль за последние три месяца. Банк это сразу заметит.

Не все банки одинаково доброжелательны к самозанятым. Некоторые требуют минимальный доход в 40 тысяч рублей в месяц, другие — 25 тысяч. Важно выбрать не самый дешёвый кредит, а тот, где условия прописаны честно. Ставка у самозанятых может быть выше на 1-2% — это нормально. Но если вам предлагают ставку выше 20% — это красный флаг. Не берите кредит, если не уверены, что сможете платить даже в сезоне спада. Многие самозанятые теряют квартиру не из-за высокой ставки, а потому что не учли, что доход может упасть в зимние месяцы или из-за смены законодательства.

Если вы только начинаете — не пытайтесь сразу взять ипотеку на максимальную сумму. Лучше сначала подтвердить доход за год, потом отложить 10-15% на первоначальный взнос, и только потом идти в банк. Многие получают одобрение на 3-5 миллионов рублей — этого хватает на хорошую квартиру в маленьком городе или на долю в Москве. Не нужно ждать «идеального момента» — ипотека самозанятым уже стала реальностью. Важно только не ошибиться с выбором банка и не подавать документы в спешке.

В этом разделе вы найдёте пошаговые инструкции, реальные примеры одобрения, списки банков, которые работают с самозанятыми, и чек-листы документов. Здесь нет теории — только то, что работает на практике в 2025 году. Вы найдёте, как подготовиться к встрече с менеджером, как объяснить свой доход без паники и как избежать типичных ошибок, из-за которых отказывают 7 из 10 заявителей. Всё — без воды, без лозунгов, только конкретные шаги.