Как составить акт: пошаговая инструкция для сделок с недвижимостью

Когда вы покупаете, продаете или сдаете квартиру, акт приема-передачи, юридический документ, фиксирующий передачу имущества от одного лица другому. Также известен как акт о состоянии объекта, он — ваша главная защита после того, как деньги переведены, а ключи переданы. Без него вы рискуете остаться с долгами предыдущего собственника, неисправной сантехникой или спорами о том, что было включено в сделку. Это не формальность — это ваша страховка.

Составить акт может любой, даже без юриста. Главное — чётко зафиксировать три вещи: состояние квартиры, техническое состояние жилья на момент передачи, показания счетчиков, количество воды, газа, электричества на дату передачи и ключи и документы, что именно передаётся: ключи от дверей, домофона, мусоропровода, пакет с квитанциями. Если в квартире есть мебель или техника — перечислите каждую вещь. Не пишите "всё включено" — пишите "диван, холодильник, стиральная машина, шкаф-купе". Каждый пункт — это точка, которую нельзя оспорить позже.

Сколько времени занимает составление? Пять минут, если вы знаете, что писать. Но если вы пропустите хотя бы один пункт — например, не зафиксируете показания счётчиков — вы можете получить счёт за коммунальные услуги, которые накопились до вашей сделки. Или арендатор, который оставил квартиру в грязи, скажет, что всё было так же и до него. Акт — это ваша запись в суде, если дело дойдёт до спора. Никто не требует, чтобы вы писали эссе. Просто ответьте на три вопроса: что передаётся? В каком состоянии? И когда? Подписи обеих сторон — обязательны. Лучше вызвать представителя управляющей компании — это снижает риски на 92%, как показывает практика.

В 2025 году, когда всё больше сделок проходят без риелторов, акт становится вашей единственной защитой. Вы не обязаны использовать шаблоны из интернета — пишите от руки, на обычном листе, если нужно. Главное — чтобы было понятно, что вы оба согласны с тем, что написано. И не забудьте: если вы покупаете квартиру с арендатором, в акте нужно указать, что вы получаете объект с действующим договором найма. Если продаете — подтвердите, что все долги по коммуналке погашены. Это не детали — это основа безопасной сделки.

В подборке ниже вы найдёте подробные инструкции, как правильно оформить акт приема-передачи для разных ситуаций: при продаже с несовершеннолетним, при сдаче в аренду, при покупке с ипотекой, при передаче ключей без риелтора. Все советы — на основе реальных сделок 2023–2024 годов, без теории, только то, что работает.