Налоги при продаже доли в квартире в 2025 году: как считать, какие вычеты использовать и как не переплатить

Продажа доли в квартире - это не просто сделка с недвижимостью. Это сложный налоговый процесс, где даже небольшая ошибка может привести к переплате в десятки тысяч рублей. С 2025 года правила изменились, и то, что работало в 2023 году, сегодня может обернуться штрафом. В этой статье - всё, что нужно знать, чтобы не переплатить налог и не попасть в ловушку налоговой.

Когда нужно платить налог при продаже доли

Если вы продали долю в квартире и получили доход - налог на доходы физических лиц (НДФЛ) платить обязательно. Исключение - если вы владели этой долей дольше минимального срока. До 2025 года он был одинаковым для всех: 5 лет. Теперь всё сложнее.

С 1 января 2025 года срок освобождения от налога зависит от того, как вы получили долю:

• 3 года - если доля досталась по наследству, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания.
• 5 лет - если вы купили её, получили в дар от постороннего человека или разделили имущество после развода.

Если вы продали долю раньше этих сроков - налог будет. Даже если вы продали её за 500 тысяч рублей. Даже если вы не получили ни копейки на руки - если сделка зарегистрирована, налоговая считает, что доход есть.

Как считать налог: новая прогрессивная шкала

Раньше налог был всегда 13%. Сейчас - всё по-другому. С 2025 года введена прогрессивная шкала:

• 13% - на доход до 2,4 млн рублей в год
• 15% - на сумму, превышающую 2,4 млн рублей

Это значит, что если вы продали долю за 3 млн рублей, то:

• Первые 2,4 млн облагаются по 13% - это 312 тыс. рублей
• Оставшиеся 600 тыс. - по 15% - это 90 тыс. рублей
• Итого: 402 тыс. рублей налога

Но это ещё не всё. Доходом считается не только цена в договоре. Если вы продали долю за 1 млн рублей, а кадастровая стоимость квартиры - 2 млн, налоговая берёт 70% от кадастровой стоимости - то есть 1,4 млн. И на эту сумму считает налог. Это важно: даже если вы продали за копейки, налоговая может посчитать, что вы заработали 1,4 млн.

Имущественный вычет: как его правильно использовать

Вы можете уменьшить доход на 1 млн рублей - это имущественный налоговый вычет. Но для доли он не полный. Он делится пропорционально.

Пример: вы продаете 1/4 доли в квартире. Максимальный вычет для вас - 250 тысяч рублей (1 млн × 1/4). Если продали за 800 тысяч, то налог считается с 550 тысяч (800 тыс. - 250 тыс.).

Но есть важный нюанс: вы можете выбрать между вычетом и реальными расходами. Если вы купили эту долю за 900 тысяч, и продаете за 1,2 млн, выгоднее вычесть именно расходы: 1,2 млн - 900 тыс. = 300 тыс. дохода. Налог - 39 тыс. рублей (13% от 300 тыс.). Если бы вы использовали вычет - налог был бы 117 тыс. рублей (13% от 900 тыс.).

Запомните: всегда сравнивайте - вычет или расходы. Не выбирайте автоматически вычет. Это может стоить вам десятки тысяч.

Особенности для семей с детьми

Если вы продаете долю, чтобы купить новую квартиру для семьи с детьми младше 18 лет - вы можете полностью избежать налога. Это работает по правилу п. 3.1 ст. 220 НК РФ.

Условия простые:

• Продали долю
• В течение 90 дней купили новую квартиру
• В квартире прописаны дети младше 18 лет

При этом вы можете использовать вычет и на продажу, и на покупку. Например: продали долю за 2 млн, купили квартиру за 2,5 млн. Вычет на продажу - 1 млн, вычет на покупку - 2 млн. В итоге налоговая не берет ни копейки.

Суды поддерживают такие случаи. В феврале 2025 года Арбитражный суд Центрального округа подтвердил: семья с тремя детьми, которая продала долю и купила новую квартиру в течение 90 дней, полностью освобождена от НДФЛ.

Что делать, если вы владели долей разное время

Если вы купили 1/4 доли в 2019 году, а потом ещё 1/4 в 2022 году, и продали всё вместе в 2025 году - налог считается по-разному.

Та часть доли, которая была в вашей собственности больше 5 лет - не облагается налогом. То есть, 1/4 доля от 2019 года - свободна от налога. А 1/4 доля от 2022 года - облагается, потому что владели меньше 5 лет.

Налоговая не спрашивает, как вы купили - она смотрит на дату регистрации права. Если вы не можете доказать, когда именно приобрели каждую часть - налоговая может потребовать платить с всего дохода. Поэтому храните все договоры купли-продажи и выписки из ЕГРН.

Совокупный доход и лимит в 50 млн рублей

С 2025 года введён новый контроль: если за год вы продали несколько долей, и их общая стоимость превысила 50 млн рублей - вы обязаны платить налог, даже если владели долями больше 5 лет.

Это правило создано, чтобы остановить схемы: люди разбивали квартиру на 10 долей, продавали по 4 млн каждую, чтобы не попасть под 5-летний срок. Теперь это невозможно.

ФНС уже выявила 1 245 нарушений в первом квартале 2025 года - на 37% больше, чем в 2024. Если вы продали несколько долей - считайте сумму. Если она близка к 50 млн - лучше проконсультироваться с налоговым юристом.

Когда нужно подавать декларацию

Даже если вы не платите налог - декларацию 3-НДФЛ подавать нужно. Исключение - только если сумма продажи доли не превысила 1 млн рублей. В остальных случаях - обязательная подача.

Сроки:

• Подать декларацию - до 30 апреля 2025 года
• Оплатить налог - до 15 июля 2025 года

Если вы не подали - штраф 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей. Если налоговая считает, что вы утаили доход - штраф может быть вдвое больше.

Покупатель тоже платит налог

Если вы продали долю за 800 тысяч, а рыночная цена - 1,5 млн - налоговая может посчитать, что покупатель получил материальную выгоду. Эта разница - 700 тысяч - облагается налогом 13%.

Это значит: покупатель должен сам подать декларацию и заплатить налог. Если он этого не сделал - налоговая может потребовать деньги от вас, как от продавца. Поэтому в договоре лучше указывать цену, близкую к рыночной. Или заранее предупредить покупателя: «Ты тоже должен отчитаться в налоговой».

Что делать, чтобы не попасть в ловушку

• Сохраняйте все документы: договоры купли-продажи, выписки из ЕГРН, платежки, чеки
• Сравнивайте вычет и реальные расходы - не берите вычет автоматически
• Если продаете долю и покупаете новую - делайте это в течение 90 дней
• Не занижайте цену в договоре - налоговая всё равно пересчитает по кадастру
• Если продаете несколько долей - считайте сумму. Если близко к 50 млн - консультируйтесь с юристом

Самая частая ошибка - думать, что «я же не получил деньги на руки». Нет. Налоговая смотрит на регистрацию сделки. Даже если вы продали долю за 1 рубль - если сделка зарегистрирована, это доход.