Налог при уступке прав: как не переплатить и что важно знать в 2025 году

Когда вы покупаете квартиру по договору участия в долевом строительстве и потом продаете свое право на неё до сдачи дома — это называется уступка прав, передача обязательств и прав по договору долевого участия другому лицу. Также известно как переуступка, это популярный способ заработать на новостройках, но с ним связан налог при уступке прав, который многие недооценивают. Многие думают, что если не получили ключи и не оформили собственность — налога не будет. Это ошибочно. С момента регистрации договора уступки в Росреестре вы становитесь налоговым резидентом, и доход от сделки облагается НДФЛ, налогом на доходы физических лиц, который платится с прибыли от продажи имущества.

Сколько платить? Если вы держали право на квартиру меньше минимального срока — три года с момента регистрации договора ДДУ — вам нужно подавать декларацию и платить 13% (или 15% для доходов свыше 5 млн рублей). Но есть ловушка: налог считают не с суммы, которую вы получили от покупателя, а с разницы между тем, что вы заплатили за право, и тем, что получили. Если вы купили право за 5 млн и продали за 6 млн — налог платите только с 1 млн. И тут работает имущественный вычет, фиксированная сумма в 1 млн рублей, которую можно вычесть из дохода, чтобы снизить налог. То есть, если ваша прибыль 800 тысяч — налога вообще не будет. Главное — сохранить все документы: договор ДДУ, платежки, договор уступки, акты приема-передачи.

Еще один важный момент: если вы продаете право на квартиру, а не саму квартиру — вы не можете использовать вычет по расходам на покупку жилья, который дают при оформлении собственности. Вычет здесь только один — 1 млн рублей. И он применяется только к доходу от уступки. Не пытайтесь перенести расходы на строительство или ремонт — они не учитываются. Банки и налоговые тоже не любят сделки, где цена в договоре уступки искусственно занижена. Если проверка покажет, что реальная стоимость выше — вас могут оштрафовать и доначислить налог с пени.

В 2025 году правила не изменились, но контроль стал жестче. Росреестр и ФНС обмениваются данными по сделкам с ДДУ. Если вы продали право, а в ЕГРН нет записи о новом собственнике — это красный флаг. Не пытайтесь скрыть сделку. Лучше честно подать декларацию и платить только то, что реально должны. Многие, кто пытался уйти от налога, потом получали уведомления на 200–400 тысяч рублей. А если уступка была между родственниками — это не освобождает от налога. Даже если вы передали право брату или маме — если вы получили деньги, это доход.

Если вы купили право на квартиру, а потом продали её через год — вы точно платите налог. Если держали три года — налога нет. Это простое правило. Не нужно быть юристом, чтобы его понять. Главное — вести учет: даты договоров, суммы, платежи. Храните всё. Даже если кажется, что «ничего не было». В 2025 году налоговая может запросить документы за пять лет назад. И если вы не найдете подтверждение расходов — вам не дадут вычет. Уступка прав — это не просто способ быстро продать квартиру. Это финансовая операция, которая требует прозрачности. Сделайте её правильно — и вы не только избежите штрафов, но и сохраните деньги, которые могли бы уйти на налоги.

В подборке ниже — всё, что нужно знать перед сделкой: как проверить договор уступки, как не попасть на мошенника, как рассчитать налог, когда можно не платить и какие документы собрать, чтобы налоговая не трогала. Всё на практике — без теории, без воды, только то, что работает.