НДФЛ с ДДУ: как считать налог при покупке квартиры по договору долевого участия

Когда вы покупаете квартиру по ДДУ, договор долевого участия — это официальный документ, по которому вы вкладываете деньги в строящийся дом и получаете право на квартиру после сдачи. Также известен как договор участия в долевом строительстве, он требует от вас не только оплаты, но и понимания налоговых последствий. Если вы платите за квартиру из своих сбережений или с помощью ипотеки, вы имеете право на имущественный налоговый вычет, это возврат 13% от потраченной суммы, но не более 2 миллионов рублей. Это не подарок — это законная возможность вернуть часть денег, которые вы уже заплатили государству в виде НДФЛ.

Важно: вычет по ДДУ можно получить только после того, как дом получит разрешение на ввод в эксплуатацию. Даже если вы заплатили за квартиру в 2023 году, но дом сдали только в 2025-м, подавать документы на вычет можно только с 2025 года. Не пытайтесь подать раньше — налоговая просто откажет. Также помните: если вы брали ипотеку, вы можете получить вычет и по процентам — до 3 миллионов рублей. Это отдельная сумма, не связанная с основным вычетом. То есть, если вы потратили 5 миллионов на квартиру и 1 миллион на проценты, можете вернуть до 780 тысяч рублей (13% от 6 миллионов).

Если вы продаете квартиру, купленную по ДДУ, налог считается по тем же правилам, что и для вторички: если владели меньше 5 лет, платите НДФЛ. Но тут есть нюанс — срок начинается не с момента подписания ДДУ, а с даты регистрации права собственности в Росреестре. Если вы купили квартиру в новостройке в 2022, а оформили собственность только в 2025, то считать 5 лет нужно с 2025-го. Не перепутайте даты — это частая ошибка, которая приводит к штрафам.

Сколько реально можно вернуть? Допустим, вы потратили 4,5 миллиона на квартиру и 1,2 миллиона на проценты по ипотеке. Максимум, который можно взять в вычет — 2 миллиона на квартиру и 3 миллиона на проценты. То есть вы вернёте 13% от 5 миллионов — это 650 тысяч. Если вы платили налог 13% с зарплаты 80 тысяч в месяц, то вернёте эту сумму за 8 месяцев. Никаких сложных формул — просто считайте, сколько вы заплатили налога за год, и сравнивайте с размером вычета.

Что нужно для подачи? Договор ДДУ, акт приёма-передачи, платежные документы (выписки из банка, чеки), справка 2-НДФЛ с работы и заявление. Если ипотека — ещё и кредитный договор, справка об уплаченных процентах. Не забудьте про ИНН и паспорт. Подавать можно через личный кабинет на сайте ФНС — это быстрее, чем идти в налоговую лично.

Если вы не работали в год покупки — вычет не пропадает. Его можно перенести на следующие годы, пока не вернёте всю сумму. Главное — не теряйте документы. Храните их 5 лет. Даже если вы продадите квартиру через 3 года, налоговая может запросить эти бумаги. Не полагайтесь на память — у вас должен быть бумажный и электронный архив.

Всё, что вы найдёте ниже — реальные истории, проверенные схемы и ошибки, которые делают люди при подаче на вычет по ДДУ. Здесь нет теории — только то, что работает на практике в 2025 году. Вы узнаете, как правильно оформить вычет, чтобы не ждать годами, как не переплатить налог при продаже и как использовать ипотеку так, чтобы вернуть максимум.