НДФЛ с продажи квартиры: как не переплатить и законно снизить налог в 2025 году

Когда вы продаете квартиру, государство требует с вас НДФЛ, налог на доходы физических лиц, который платится с прибыли от продажи недвижимости. Также известный как налог с продажи недвижимости, он не всегда равен 13% — в 2025 году ставка растёт до 15%, если прибыль превышает 2,4 миллиона рублей. Это значит, что если вы купили квартиру за 5 миллионов, а продали за 8 миллионов, то налог будет считаться не с 3 миллионов, а с той части, что превышает лимит вычета. И тут начинаются ошибки — люди думают, что просто заплатят 13% от всей суммы, а потом получают сюрприз от налоговой.

Чтобы снизить налог, есть два законных способа: вычет при продаже недвижимости, фиксированная сумма в 1 миллион рублей, которую можно вычесть из дохода от продажи и подтверждение расходов, если вы можете доказать, что купили эту квартиру дороже, чем продали — тогда налог считается с разницы. Например, если вы купили квартиру за 6 миллионов, а продали за 6,5 — налога вообще не будет. Главное — сохранить договор купли-продажи и платежки. Многие забывают это делать и теряют возможность сэкономить десятки тысяч.

Ещё один ключевой фактор — минимальный срок владения, период, после которого продажа квартиры не облагается налогом. В 2025 году для квартир, купленных после 2020 года, этот срок — 5 лет. Если вы купили до 2020 года — достаточно 3 лет. Но есть исключения: если квартира досталась по наследству, в дар от близкого родственника или по программе улучшения жилищных условий — срок сокращается до 3 лет, даже если купили в 2024 году. Некоторые думают, что можно просто подождать год — и всё. Это не так. Налоговая проверяет даты в ЕГРН, и если срок не соблюдён, вы получите уведомление с пеней.

И ещё один момент — кадастровая стоимость, официальная оценка квартиры, которую использует налоговая для расчёта минимальной цены продажи. Если вы продали квартиру за 2 миллиона, а кадастровая стоимость — 3 миллиона, налоговая может посчитать, что вы скрыли доход и начислит налог с 3 миллионов. Чтобы этого избежать, проверяйте кадастровую стоимость заранее — через сайт Росреестра или МФЦ. Если она завышена, можно оспорить её в комиссии, но это займёт пару месяцев.

Вы не обязаны платить налог, если не подали декларацию. Но если налоговая узнает о сделке (а она узнает — через Росреестр), то штраф будет больше, чем сам налог. Лучше подать 3-НДФЛ самому — даже если налога нет. Это безопаснее, чем ждать письма. И не забывайте: если вы продали квартиру, которую владели меньше срока, и не использовали вычет, вы всё равно обязаны отчитаться. Даже если вы получили 500 тысяч — это уже доход, и его нужно декларировать.

Всё это — не теория. Это то, что реально работает в 2025 году. Мы собрали 15 статей, где разбираем пошагово, как рассчитать налог, как оформить вычет, как избежать ошибок при подаче декларации и как законно снизить сумму до нуля. Здесь нет советов "найдите офшор" или "просто скажите, что не получали деньги". Только проверенные способы, которые не приведут вас в суд.