Оценщик недвижимости: как выбрать и зачем он нужен при покупке или продаже

Когда вы покупаете или продаете квартиру, оценщик недвижимости, специалист, который определяет рыночную стоимость жилья на основе анализа объекта, района и последних сделок. Также известен как независимый оценщик, он не просто ставит цифру — он влияет на ваш налог, ипотеку и даже возможность закрыть сделку. Без его заключения банк не выдаст кредит, налоговая не примет вычет, а опека не даст согласие на продажу квартиры с детьми. Это не формальность — это защита вашей сделки.

Оценка недвижимости связана с тремя ключевыми вещами: кадастровая стоимость, официальная цифра из Росреестра, которая часто не совпадает с реальной ценой, налог с продажи недвижимости, который считается от разницы между ценой продажи и вычетом, и вычет при продаже, который можно увеличить, если подтвердить расходы на оценку и нотариуса. Если оценщик ошибся, вы можете переплатить тысячи рублей в налоге или вообще не продать квартиру, потому что покупатель не получит ипотеку. В 2025 году налог с продажи считается по новым правилам: 13% до 2,4 млн рублей прибыли, 15% — свыше. Тут оценка становится не просто советом, а инструментом экономии.

Как выбрать оценщика, чтобы не остаться без денег

Не все оценщики одинаковы. Есть те, кто ставит завышенную цену, чтобы помочь покупателю получить больше ипотеки — это нарушение закона. А есть те, кто занижает стоимость, чтобы клиент сэкономил на налоге — это тоже рискованно. Лучший оценщик — тот, кто работает по закону, использует реальные данные о сделках в вашем районе и выдает прозрачный отчет. Проверьте, есть ли у него членство в СРО, действующая лицензия и реальные отзывы. Не берите первого попавшегося из рекламы. Сравните цены: 2–3 тысячи рублей — это нормально за оценку квартиры. Если предлагают за 500 рублей — это подозрительно. А если за 15 тысяч — переплачиваете.

Сэкономить можно: заказать оценку в конце месяца — многие оценщики дают скидки, чтобы закрыть отчеты. Или взять пакет: если вы оформляете ипотеку, банк может порекомендовать оценщика с выгодными условиями. Главное — не соглашайтесь на оценку от агентства, которое продает вам квартиру. Это конфликт интересов. Ваш оценщик должен работать только на вас.

В этом разделе вы найдете проверенные инструкции: как легально снизить стоимость оценки, как использовать её для снижения налога, как проверить, не обманули ли вас при расчете вычета, и почему в некоторых случаях оценка вообще не нужна. Здесь нет теории — только то, что работает на практике в 2025 году.