Ошибки в акте приема-передачи недвижимости: как их избежать и не потерять деньги

Когда вы покупаете или продаете квартиру, акт приема-передачи, официальный документ, подтверждающий передачу жилья от продавца покупателю. Также известен как акт передачи ключей, он — последний и самый важный шаг перед тем, как вы станете полноправным собственником. Но если в этом документе есть ошибки, вы рискуете остаться без квартиры, с долгами или в суде.

Большинство людей думают, что акт — это просто формальность. Они подписывают его быстро, не читая, потому что «всё и так понятно». Но именно здесь кроются самые частые и дорогие ошибки. Например, не указаны точные показания счетчиков — и через месяц вы получаете счет за воду, которую использовал предыдущий собственник. Или не прописано, что все ключи переданы — и вы не можете зайти в квартиру, потому что у бывшего владельца остался запасной. А если в акте не сказано, что продавец убрал мусор или не увез технику, вы можете найти в квартире старый диван, холодильник или даже мебель из 90-х. Это не шутки — такие случаи происходят каждый день.

Еще одна типичная ошибка — не проверяют, кто именно подписывает акт. Если собственник не вписан в ЕГРН, или он действует по доверенности, а доверенность просрочена — сделка может быть признана недействительной. А если в акте не указано, что обременения сняты (например, ипотека или арест), вы рискуете купить квартиру, которую потом не сможете оформить на себя. ЕГРН, официальный реестр прав на недвижимость, который показывает, кто реально владеет объектом и какие ограничения на него наложены. Без него вы не знаете, кому доверяете. И ипотека, обременение, которое должно быть снято до подписания акта. Если банк не выдал справку о полном погашении — вы рискуете стать залогодателем чужого долга.

Самые опасные ошибки — это отсутствие подписей, дат или печатей. Если акт подписан только одной стороной, он не имеет юридической силы. Если дата не совпадает с датой регистрации права — это повод для отказа в регистрации. А если в акте написано «все в порядке», но на деле есть трещины в стенах, протечки или сломанные батареи — вы не сможете требовать ремонта, потому что «всё было передано в таком состоянии».

Не забывайте про коммунальные долги, обязательства по оплате услуг, которые остаются за предыдущим собственником. Если в акте не указано, что все счета закрыты, вы становитесь ответственным за них. Даже если вы не жили в квартире, даже если вы не подписывали договор с управляющей компанией — вы платите. Потому что в глазах ЖКХ вы теперь собственник. А управляющие компании не интересуются, кто виноват. Они смотрят на ЕГРН — и идут к вам.

Вот почему каждый акт должен быть проверен как юридически, так и технически. Проверьте: есть ли подписи обеих сторон, дата, ФИО, паспортные данные, адрес, показания счетчиков, перечень переданного имущества, отметка об отсутствии долгов, подтверждение снятия обременений. Если что-то не так — не подписывайте. Даже если продавец говорит: «Да все равно потом подпишем». Нет, потом уже поздно. После подписания акта вы уже не можете требовать ничего, кроме как через суд — и это дорого и долго.

В нашем сборнике статей вы найдете пошаговые инструкции, как проверить акт приема-передачи, какие пункты нельзя пропускать, как действовать, если продавец отказывается вносить правки, и как избежать типичных ловушек, которые поджидают даже опытных покупателей. Здесь — не теория, а реальные случаи, которые происходили с людьми, и как они их решили.